悉尼买房纯赚200万！全澳90%房子赚钱！房贷族每月多还$200！利率上行压力山大！

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全澳超9成房屋转售盈利！悉尼多地卖房利润超$200万

受房产转售利润创下历史新高驱动，尽管面临加息与通胀双重压力，澳洲业主手中握有的住房权益已成为抵御财务风险的“强力盾牌”。

Domain的最新报告显示，房价持续攀升带来的资产增值，为现有业主提供了可观的财务缓冲。

与此同时，由于澳联储在两个月内两度加息，房贷持有者面临的还贷压力随之飙升。

虽然转售盈利能缓解部分人的财务焦虑，但也进一步拉大了房产持有者与被市场边缘化人群之间的贫富差距。

值得注意的是，在市场高位入手的近期买家，特别是那些利用低首付计划购房的群体，目前尚未积累起明显的住房权益。

Domain首席经济学家Nicola Powell指出，房产利润正以前所未有的水平流入业主口袋。

他说，随着居住时间增加，业主在多个价格周期中不断积累住房权益，这不仅为他们提供了财务安全网，还创造了改善住宅、进一步“攀登阶梯”的机会。然而，这种普遍的盈利能力也带来了一石激起千层浪的社会效应。

Powell警告称，创纪录的利润正在大幅提高入市门槛，导致现有业主与首次置业者之间的差距日益悬殊。

这意味着，在缺乏“代际财富”支持的情况下，年轻一代想要进入房产市场正变得愈发困难。

统计数据证实了这一趋势：2024年下半年，全澳97.5%的独立屋和88.3%的公寓转售 均实现了盈利。

布里斯班与珀斯领跑，99.5%独立屋转售稳赚不赔

在过去一年房价增长11.1%的推动下，悉尼独立屋的利润中位数创下了750,000澳元的纪录。

但在获利比例上，布里斯班和珀斯以99.5%位居全澳榜首，悉尼紧随其后 （97.9%），阿德莱德以98.2%排名第3。值得关注的是，阿德莱德卖家的利润比12个月前激增了15.5%。

曾表现平平的布里斯班公寓市场也实现逆袭，以99.1%领跑，珀斯（96.8%）和阿德莱德（96.6%）的表现同样亮眼。

相比之下，墨尔本、达尔文、堪培拉和霍巴特部分市场的表现则略显疲软。

在墨尔本，虽然独立屋的获利率仍高达95.9%，但公寓市场陷入低迷，仅有75.4%的交易实现盈利。

达尔文的情况类似，近3成公寓卖家面临亏损。

堪培拉则是全澳唯一获利转售份额出现年度下滑的首府城市，反映出当地市场动力正在趋于平稳。

尽管偏远地区的独栋房屋利润略逊色于首府城市，但其公寓市场的表现良好。

数据显示，偏远地区约95.8%的公寓转售都获利，高出城市地区近10个百分点。

非首府城市公寓卖家的利润中位数为260,000 澳元，甚至超过了“大城市”的 215,000澳元。

报告分析认为，受人口流入和生活方式转变驱动，昆州和新州偏远地区已成为最受热捧的市场，住房财富正向主要城市以外扩散。

在财富增长最为惊人的悉尼市场，东区和北海滩遥遥领先。包含Paddington和Vaucluse在内的悉尼东区北段，利润中位数达277万澳元。

紧随 其后的是 Manly（232 万澳元）和华人区Chatswood（203.5万澳元）。

受益于矿业带动的市场复苏，珀斯的Cottesloe-Claremont地区以140万澳元的利润中位数位居悉尼外的首位。

这种盈利趋势现已蔓延至普通的平民城区。 布里斯班内城区（如New Farm和East Brisbane）的卖家套现金额达115.7万澳元， 悉尼外西区的St Marys更是录得了100%的转售获利率。

这种大面积的获利对于尚未买房的群体而言无异于沉重打击。

曾经被视为首次置业“跳板”的中环城区，其房价正变得高不可攀。

Nicola Powell表示，当下的入市门槛已逐渐由“家庭资产”而非“个人储蓄”来定义，这使得依靠自身积蓄买房的普通年轻人感到前所未有的压力。

不过市场并非全无风险。

在新州的Tweed Valley和昆州的Noosa等地，虽然利润中位数惊人，但也有人亏损了数十万澳元，这通常与个人的购入时机以及特定区域的交易活跃度有关。

总体而言，澳洲的住房财富正呈现出根深蒂固且分布广泛的特征。

尽管存在个别亏损案例，但“转售即获利”已成为全澳房地产市场最显著的底色。

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维州房贷族每月多还$200！利率上行压力山大，这些区首当其冲

维州增长走廊的房主们正陷入一场每月多增200澳元还款额的“房贷噩梦”。

专家警告称，随着利率不断攀升，市场重心正在发生偏移，家庭预算紧缩已成常态。

最近一次加息导致维州房主月均支出增加约90澳元。

业界预警称，若后续继续跟进加息，不少家庭每月将面临200澳元的额外财务冲击。

受影响最严重的群体集中在Werribee、Tarneit、Craigieburn、Pakenham和 Geelong等增长走廊。

PropTrack数据显示，这些郊区不仅是维州成交最繁忙的市场，也正处于生活成本危机的震中。

随着降息希望暂时破灭，市场的连锁反应已开始显现。

Baseline Financial董事Ari Levinson表示，周二加息0.25个百分点后，上述郊区 典型借款人的月供将增加90澳元以上。

他指出，这只是平均数字，随着贷款规模增加，影响会愈发显著。如果再加息两次，月均还款压力将攀升至180至200澳元，高杠杆借款人面临的涨幅会更剧烈。

Ari Levinson进一步分析道，还款压力在低利率时期入市的首次置业者身上表现得最为明显。

这些群体大多以较低首付购房，如今不仅面临生活巨支，还需偿还更高 额度的房贷。

尽管如此，目前尚未引发“断供抛售潮”。

Ari Levinson观察到，大多数家庭正通过勒紧裤腰带过日子，例如削减度假支出、减少外出就餐等。

与此同时，许多人正积极办理转贷或锁定固定利率，以寻求财务上的确定感。

Geelong及墨尔本远郊市场同样压力陡增，主因是许多买家在疫情期间的高杠杆购房行为。

Jellis Craig首席执行官Andrew McCann指出，虽然没有出现大规模房贷违约，但经济压力已明显重塑了买家行为。

他表示，借贷能力的收紧迫使卖家必须更加贴合市场定价，谈判态势已然发生转折。

Convergence Buyers Agents董事Sky Hammer认为，高利率正重塑低端市场的决策 逻辑。以往预算超过100万澳元的买家，现在因借贷能力下降，正被挤压至更低的价格区间。

他警告称，未来6个月内，以极低首付入市的置业者将感受到最沉重的压力。此外，借贷成本的提升也开始波及原本需求就已转弱的高端市场，整体市场信心进一步回落。

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利率涨生活压力置业梦想受挫 供应不足房价下跌无助买房

在澳洲储备银行在2月和3月连续加息后，澳洲官方现金利率已飙升至4.10%，创下自2025年4月以来的最高水准，利率上升和生活成本压力已经开始影响房地产市场，而对潜在购屋者来说，置业梦想同样遭遇沉重打击。

独立经济学家欧文悲观地说，虽然她认为这将导致悉尼和墨尔本的房价小幅下跌，而其他城市和地区的房价仍将上涨，只是增速会比去年慢，此次下跌幅度可能较小的原因是，当市场状况恶化时，房主就会尽量避免出售房产，而开发商也会停止启动新项目，导致供应最终会受到限制，因此房价下跌可能并无助于首次购屋者。

欧文说，通常情况下，利率上升时，高端市场对利率会更为敏感，其借贷能力下降幅度也更大，而像5%首付计划这样的激励措施，在一定程度上也抵消了利率上升对低端市场的影响。但是当利率上升与美以冲突和伊朗冲突导致的油价冲击叠加时，可能不会像许多人希望的那样创造购房良机。

尽管专家预测高端市场即将放缓，不过Proptrack发布的数据显示，2月各首府城市的房价中位数首次突破100万元大关，

2月份，所有首府城市的房价均有所上涨，目前房价中位均数为100.4万元。侯巴特房价领涨，房价上涨1%至71.8万元，布里斯本和阿德雷德紧追在后，均上涨0.7%。悉尼和墨尔本房价也分别上涨0.5%和0.3%，新房屋中位数目前为1,255,000元。

看另外，2月份，区域房价上涨0.6%，较去年同期上涨10.5%。过去一年和五年，区域房价的成长速度都超过了首府城市。

REA高级经济学家克雷格说，全国房价的涨幅创下自2022年6月以来的最快年度增速，侯巴特房价再次加速上涨，2月份录得单月涨幅最大，而与此同时过去一年市场总库存量下降了约30%。

不过，尽管首次购屋者面临诸多压力，但并非所有人都认为潜在购屋者应该继续观望。

欧文说，Metricon发布的数据显示，现在40%的客户是首次购屋者，首次购房者仍在买房，只是调整了对房屋设计或位置的预期，而不是完全退出市场。利率上涨和购房能力受限的部分影响可能会导致更多购房者被迫选择距离市中心更远但价格更低的房产。

Metricon执行长杜根说，虽然利率呈现周期性波动，但购屋仍是一项长期决策，如果供应持续紧张，推迟购屋可能会使未来的购屋更加困难，虽然更高的利率会影响部分购屋者的信心，但这并不会改变澳洲需要更多住房供应的根本现实。

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“还我$100万！”新州富豪控政府土地税错收，多收20年税讨回难

对于物业投资大亨兼牧场主Theo Onisforou来说，一份地税评估通知书上的笔误， 让他付出了极其昂贵的代价。

在新州土地估价局（Value NSW）的记录中，他位于Surry Hills地区Crown Street 的四栋排屋占地面积被错误登记为597平方米，而实际面积仅为297平方米。

这一错 误导致不仅让纸面上的土地面积翻了一倍，随之而来的地税账单更是连年飙升。

如果Onisforou曾预期政府会因行政失误而爽快退款，现实却给了他沉重一击。

为 了追回损失，他不得不向新州土地估价总署发起法律诉讼，将争议对簿土地与环境 法院（Land and Environment Court）。

“错误并非我造成的，但我却是那个被迫承担高昂法律费用来维权的人。”

Onisforou愤慨地表示，面对一个甚至不肯明确交代多收了多少钱的法定机构，“我要拿回属于我的100万澳元。”

在澳洲，地税针对非自住的投资房或度假屋征收。

目前，超过1,075,000澳元起征点的部分，需每年缴纳1.6%的税款。Onisforou主张的100万澳元欠款包括了多年多缴的本金，以及按3.3% 复利计算的利息。

“相比澳洲税务局（ATO）高达10.65%的欠税罚息，我提出的利率已经非常慷慨了。”Onisforou补充道。

目前，土地估价总署已驳回了Onisforou的利息计算方法。虽然官方在2024年的评估中根据修正后的面积将土地价值从529万澳元下调至330万澳元，但Onisforou并不买账，他认为真实的土地价值不应超过260万澳元。

双方将于今年晚些时候举行 听证会。

更具挑战性的是，代表土地估价总署署长Sally Dale的律师在一份信函中明确指出，法院无权追溯更改往年的地税判定，且确保土地面积准确性的责任在于业主。

这意味着即便Onisforou在2024年的估值争议中胜诉，他可能还需开启另一场马拉松式的诉讼，才能讨回往年多缴的税款。

“这给所有人敲响了警钟，”Onisforou提醒道，“绝不要认为政府评估单上的土地面积理所当然就是正确的。”

在新州土地估价局每年约270万份估价中，最终申诉成功的案例少之又少，通常仅有约110份。

对于普通人而言，挑战政府部门并非易事，这注定是一场属于财力雄厚者的“金钱博弈”。

亿万富翁、Dial A Dump创始人Ian Malouf便是著名的批评者，他直言这种州税无异于“富人税”。

他曾为了Palm Beach一处估价1590万澳元的房产发起挑战，虽成功降至1480万澳元，但法律费用几乎抵消了减免的税额。

这类“估值混战”在悉尼顶级富人区屡见不鲜：

* 北悉尼办公楼：新加坡大亨旗下的Ho-Group Australia成功将一栋大楼的基准地价从 9000 万澳元砍至5600万澳元。

* Point Piper豪宅：前Seven电视台商业总监Bruce McWilliam正在起诉，理由是他的公寓地税评估高达4150万澳元，却“看不到歌剧院和海港大桥”，因此估值不应超过3330万澳元。

Meriton创始人Harry Triguboff在2008年成功申诉了其在Vaucluse部分房产的地税 评估。Arsineh Houspian 甚至连Meriton创始人、澳洲顶级开发商Harry Triguboff也曾在2008年亲自出马，成功说服法院将其Vaucluse庄园内的第二栋住宅定义为“办事处”而非独立住宅，从而在一场著名的诉讼中保住了自己的钱包。

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