实探 | 有泳池≠能游泳，园区楼盘会所后期运营模式起底

现在的苏州市场，会所几乎成了标配。因而，会所后期怎么运营，会不会荒废，越来越被购房者所关心。今天，我们就来结合园区部分楼盘的实际情况，聊聊会所里的门道。（这里的会所仅指独立会所，不含架空层“泛会所”）

拼配置：恒温泳池是分水岭，宠物空间、球类运动成新亮点

看了一圈园区热门楼盘，会所配置“卷”出了新高度。最基础的“标配”已经是健身房+瑜伽室+私宴厅，像保利珺华赋、招商序这些，请客吃饭、健身锻炼基本都能满足。

保利珺华赋

招商序

但真正区分段位的，是恒温泳池。晋墅、绿城凤起潮鸣、象屿天熠东方、绿城沁百合都配了泳池，定位更高。

球类运动是近年新特点。晋墅配了羽毛球场和匹克球场，绿城凤起潮鸣有网球馆，建屋新棠玥引入了壁球室、台球室。影音室也成了热门配置，凤起潮鸣和新棠玥都有，周末带娃看个动画片，挺有氛围感。

晋墅

建屋新棠玥

这两年冒出来的新趋势是宠物空间。晋墅和凤起潮鸣都划出了宠物区，可以自助给宠物洗护保养，太对当代人胃口了。不过宠物空间涉及洗澡美容，后期大概率要引进专业宠物店合作运营，目前各家还没定论。

晋墅

绿城凤起潮鸣

另外晋墅还搞了个“高压氧舱”，算是把逼格拉满了。

晋墅

怎么运营：有的靠增值费，有的先免费后议价

配置再高，后期运营不好就是闲置。其中恒温泳池是运营中最棘手的大头，维护成本高，各家处理方式也不一样。

会所整体运营，大部分都采取在物业费基础上额外收取一定增值费模式。

如招商序，目前定的是会所运营额外收取1元/㎡/月增值物业费，业主预约使用。

当然，不同楼盘也摸索了一些个性化的运营模式。

明确只对业主开放，泳池全年运营。以晋墅为例，会所及泳池会全年运营，也只会对业主开放，未来会收取一定增值费用。对于千万级小区来说，使用舒适感和私密性应该放在第一位。

晋墅

“业主众筹”模式。比如，绿城沁百合的泳池要开，得95%以上业主缴费才开通，额外收取2元/㎡/月增值物业费。

绿城沁百合

还有“先免费后议价”。建屋新棠玥很豪爽，2027年交付，现在会所就开始运营，业主免费用到2029年底，三年后等业委会成立再协定。初衷就是把会所用起来，培养业主使用习惯。

建屋新棠玥

绿城凤起潮鸣的“交付后前两年，额外收取0.54元/㎡/月增值物业费，泳池夏季开放一个季度（相当于免费）；第三年泳池全年开放”，也是类似策略。

绿城凤起潮鸣

这类模式，既给了业主一定福利，也保证了会所前期的正常运营，不失为聪明的过渡策略。

直接“外包经营养场子”。象屿天熠东方的泳池目前已经对外开放经营了，用外客养场子，但保证访客动线和业主分开管理。未来模式还“暂未定”。

象屿天熠东方

运营还能怎么玩？引入专业第三方是趋势

除了表格里的这些，结合市场成功经验，会所想活得好，关键还是让专业的人干专业的事。宠物空间外包给宠物店，私宴厅跟私厨合作，健身房引进专业品牌运营。像越秀地产在一些城市，把会所咖啡吧交给星巴克，书吧跟图书馆联营，既提升服务，又不用自己硬扛成本。

总的来说，园区新盘会所硬件已经很能打，从泳池到球场，从影音室到宠物空间，基本能满足各种需求。

购房者看房时，不光要看沙盘上漂亮的玻璃盒子，更要把后期运营问清楚：泳池全年开还是只开几个月？固定交增值费还是按次收费？宠物空间等新兴配置，物业管还是外包？这些细节，直接决定了你以后是把会所当“第二客厅”，还是看着它慢慢落灰。

注：以上会所具体运营规则以开发商口径为准。

买新盘看会所，你最看重什么？（评论区聊一聊）

私密专属派：会所严格限定为本小区业主本人使用，严拒外来无关人员进入

开放共享派：会所面向本小区业主、业主亲友及合规访客开放，做好访客登记管理就行

硬核泳池派：要有恒温泳池，哪怕多交点物业费也得全年开放

花式运动派：兵乓球、羽毛球、网球...球类总得来一样，运动不能只有跑步机、瑜伽室

社交享受派：私宴厅、茶室、行政酒廊有必要，请客聚会方便

萌宠友好派：宠物空间能洗护能遛娃（狗），现代人刚需

务实省钱派：会所无所谓，别让我多交钱，可以按次付费

专业运营派：谁管不重要，关键要专业，健身房、宠物店都可以外包给品牌

文章来源:乐居买房