丁彦皓：为什么不投资上海核心地区的房产，而是选择湖州与苏州

为什么这几年不投资上海核心地区的房产，而是选择周边附属城市，诸如湖州、苏州吴江与嘉兴等

文\丁彦皓-可信财商

一、房产投资不是选择当下基本面的完美，而是选择当前有缺陷，买入后会逐步完善，直至完美的“潜力股”

房地产投资主要赚三拨钱，即

1、 房产增值的买卖价差

2、 通过按揭贷款与通货膨胀再分配存款人的利益

3、 租金覆盖按揭贷款利息后的盈余

决定房地产价格的关键是基本面，房价整体随着基本面的提升而上涨，下滑而下跌，这需要用心评估未来

但是人的本能是相信眼睛看到的，在投资房地产时，更多追逐各领域的完美，也无形中忽视了未来的发展空间

即房产投资不是选择当下基本面的完美，而是选择当前有缺陷，买入后会逐步完善，直至完美的“潜力股”

其实，一旦所选的住房在各领域都趋向于完美时，也就意味着其基本面已到顶峰，且未来必然会走下坡路，所投资的价值也就极为有限，甚至是亏损

由此得知，目前上海陆家嘴的房产投资价值最小，基于当前在各领域已经彻底的饱和，能提升的空间极为有限，未来的房价上涨更多是基于货币投放与社会贫富差距的拉大，而非基础设施建设的完善与社会可支配收入的提升

其实，决定房价上涨的因素太多，且不同地区的房价上涨逻辑具有其独有的特性，但是对投资而言，基本面能够提升的空间越大与路径越多，投资的潜力越大

二、当前上海陆家嘴的房地产投资更多是基于财富阶层因M2投放过度而高评高贷从银行获取低息贷款的抵押品，也是财富阶层之间债务清算与商业增信的凭证，并非追求居住属性与投资价值

房价首先是个货币现象，即央行所投放的M2越多，基本面持续提升地区的房价自然水涨船高，由于房地产是最佳的货币载体这一特征决定其也为最佳的抗通胀投资品

即使基本面处于饱和态势的陆家嘴顶级豪宅依然摆脱不了这一定律，即随着M2的天量投放，陆家嘴的顶级豪宅价格依然会同比上涨，这也是其存在关键

即当前上海陆家嘴的房地产投资更多是基于财富阶层因M2投放过度而高评高贷从银行获取低息贷款的抵押品，也是财富阶层之间债务清算与商业增信的凭证，并非追求居住属性与投资价值

决定陆家嘴房地产购买的关键不是社会可支配收入，而是社会贫富差距与财富向极少数人聚集后的结果，能够高位购买陆家嘴豪宅的群体通常都是超级财富阶层

陆家嘴的豪宅动辄上亿，这类体量很难按照国家的规定申请到85%购房款的住房按揭贷款，通常需要购买者具备一次性支付过亿的财力，然后以此抵押，申请经营贷之类的其他贷款

但是这一贷款相对住房按揭贷款最大的特征是期限短，过段时间需归本，这就意味着陆家嘴豪宅的高位接盘者需要具备腾挪过亿资金的实力

自然所需的财富实力与游戏规则决定陆家嘴房产的潜在接盘者极其有限，交易难度极高，更多是购买者与银行之间的资金游戏，这与其他地区的房地产投资的逻辑截然不同

三、最理想的房地产投资标的就是即将迁移的坟地周边

一般的房地产投资主要看四点，即

1、 购买后基本面提升的空间，这直接决定未来的房价走势与买卖价差

2、 杠杆率，房贷是妥妥的国家通过银行将存款人的利益转移给借款人的机制，即首付越低，通常收益越高

3、 租金是否能够覆盖每月的按揭贷款

4、 未来接盘群体的收入要求与范围，通常需要基于社会平均可支配收入与广大工薪阶层，更易变现

其实，投资是个判定未来发展趋势，提前布局，静待局势演化的过程，而非择优买最完美与最高价的游戏，这个需要用心预判未来，而非用眼睛评估当下

一旦一个地方的发展趋于饱和，即基建完善，再无提升的空间与单位面积的财富承载量过多导致的企业运营成本高企，则随着时间的推移，基建与房产趋于老化，且人口、产业与资本进出趋于稳态，甚至净流出，自然这一地区的房地产投资的空间只能基于M2的投放与社会可支配收入的提升，自然增值空间有限，且极为缓慢

理论上，最理想的房地产投资标的就是即将迁移的坟地周边，在购买时，坟地让其价格极低，但是一旦购买后，坟地被搬迁，改建CBD，引进诸多高科技产业体系，完善基础设施，所购房产的基本面大幅提升，自然房价水涨船高

四、真正的房产投资获利是在一座新城在规划初期，还处于滩涂时买入，然后与其一起成长，直至其发展成一座基建饱和与单位面积所承载的财富达到产业、人才与资本进出平衡的临界点

人口、产业与资本是沿着高房价逐级向低房价地区流动的，房产基本面提升的根基是人口、产业与资本的持续大规模净流入，而非趋于饱和，是个动态的过程，并非静态

另外，城市的发展主要基于两个阶段，即

第一阶段是各城市中心的独自发展，实现由城市中心逐步以涟漪的形式向外扩张，一旦中心城区的资源、产业与人口集聚到一定程度后，单位面积所承载财富的成本必然上升，遏制企业的经营效率，最终迫使其逐级向外延伸，获取低成本的土地、人才与资源

第二阶段是当各相邻大城市的发展由中心外溢到一定程度后就会形成城市协同，模糊城市间的差异，形成大都市圈，重新定位资源、产业与人口，各城市间由曾经的产业趋同，相互竞争演变为产业协同、互补以及合作

目前“上海大都市圈”正处于由第一阶段进入第二阶段的过程中，“上海大都市圈”的构建，也正是希望突破原有制约，充分释放地理空间的重组红利，推动区域经济从“行政区经济”真正迈向“功能区经济”

事实超级大城市的房产投资巨额获利点在向周边地区逐级蔓延，曾经的城乡结合部摇身一变就成了活力十足，投资潜力无限的新城

真正的房产投资获利是在一座新城在规划初期，还处于滩涂时买入，然后与其一起成长，直至其发展成一座基建饱和与单位面积所承载的财富达到产业、人才与资本进出平衡的临界点

出现这一态势主要基于四点，即

1、 所在地区的发展态势，当前国内最有前途的区域就是长三角与珠三角，尤其是上海与深圳一带

2、 当期的区域特征，诸如上海北面靠江，东面临海，西面又被苏州的昆山与太仓顶死了，城市辐射受限，无法四面开花，最终只能向一个方向扩张，确定性更强，最终产业、人才与资本的流向只能选择吴江、嘉善、平湖以及湖州一带

3、 国家的政策取舍，诸如国家十五五规划、政府工作报告、中央经济工作会议以及上海大都市圈规划等

4、 当地的基建投资的布局，诸如沪苏湖高铁、沪甬大桥、沪杭高铁以及水乡旅游专线等

五、相对周边附属城市，上海核心地区的房地产投资收益极为有限，自然选择放弃，选择周边附属城市

目前上海发展所面临的尴尬是单位面积所承载的财富达到一定程度后拉高了企业的运营成本与推高了当地的房价，最终迫使产业、资本与人才开始向紧邻的低房价地区迁移，最终对其形成净流入，推动当地的房地产基本面

基于此，政府也顺应这一市场趋势，出台上海大都市圈规划与青吴嘉高新区，投资沪苏湖高铁、沪杭高铁以及诸多城际高铁等，从行政与基建布局上全面打通资本、产业与人才流动的壁垒，加速这一流动的推进，提高了周边附属城市的房价，自然具有相应的投资价值

理论上，上海核心地区的房价继续上涨，毋庸置疑，但是需要注意的有四点，即

1、 上涨的空间到底有多大，投资是追求买卖价差，事实前期发展越充分导致的房价越高，再上涨的幅度就极为有限，降低收益率

2、 可利用的按揭贷款杠杆有多高，房产投资的最大秘诀就是通过住房按揭贷款再分配存款人的利益

3、 租金能否覆盖按揭贷款，减缓购房者的还款压力

4、 未来变现的难度系数，如果房价过高，未有大规模的接盘侠，导致有价无市，无法变现，投资将毫无意义

由此得知，相对周边附属城市，上海核心地区的房地产投资收益极为有限，自然选择放弃，选择周边附属城市

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教