陈淮：十年后房子不可能卖白菜价

（本文内容整理摘录自《聊一波》王波明与社科院大学教授、住建部政研中心研究员陈淮的对话。）

“再等十年，房子就会像白菜一样便宜。”这句话在网络上流传已久，甚至被不少媒体奉为预测楼市未来的“金科玉律”。其核心逻辑看似无懈可击：随着独生子女一代成家立业，双方父母、祖辈留下的房产叠加，未来每户家庭将拥有大量富余住房，届时房源过剩，价格自然崩盘。

然而，这一观点真的站得住脚吗？在住房和城乡建设部长期从事研究工作的专家陈淮看来，这不仅是误读，更是“纯属胡扯”。

一、荒谬的推演前提：人口会凭空消失吗？

“房子卖白菜价”论调最致命的漏洞，在于其建立在一个完全不可能实现的假设之上。陈淮一针见血地指出，这个观点隐含了一个惊人的前提：十年左右，中国城镇人口要减少6/7。

试想一下，如果每个家庭最终都能继承七套房，那意味着绝大多数人必须离开城市，或者城镇人口规模发生断崖式下跌。但现实是，只要中国现代化的进程不被打断，经济持续发展，人口向城镇集聚的趋势就不会停止。农村年轻人进城、新市民落户，这是一个动态的、持续的过程，而非静态的存量博弈。陈淮强调，只要人口还在不断向城市集中，我们就一定需要更多、更好、更快的房子，所谓的“人手七套房”在城镇化完成前根本是个伪命题。

二、短期供大于求，不等于长期不需要房

很多人喜欢拿短期的库存数据说事，看到某个城市新房卖不动，就断定楼市要完。陈淮通过回顾上海楼市的历史，揭示了短期供求关系的迷惑性。

21世纪初，上海曾出台政策鼓励外地人购房落户，当时普通住宅总价仅在50万至80万元之间，甚至还能免除部分个税。即便如此，当时的上海本地人依然秉持“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的观念，对买房兴致缺缺。表面上看，那是严重的“供大于求”，但这能说明上海人不需要房子吗？显然不能。

陈淮分析道，短期的供大于求往往受政策、预期、地段偏好等多重因素影响，它反映的只是特定时间节点的矛盾，并不能代表长期的供需对立。判断一个城市的房地产是过剩还是短缺，不能只看当下的销售量或库存积压，因为短期的波动反复交替，说明不了根本问题。真正的供需平衡，需要拉长到10年甚至8年的周期，去对比累计供给与累计需求，才能看清孰大孰小。

三、长线均衡的两个“硬门槛”

既然短期波动不足为惧，那么谈论长达十年以上的“长线均衡”需要满足什么条件？陈淮给出了两个极为严苛的前提，只有当这两个条件同时达成时，我们才有资格讨论房价是否会回归理性甚至下跌。

第一个前提是人口分布结构的彻底稳定。也就是说，农民工进城不仅仅是“打工”，而是真正扎根落户；城乡之间的人口流动基本结束，该住乡下的住乡下，该住城里的住城里，不再出现大规模的双向迁徙。

第二个前提是住房总量的绝对饱和。陈淮提出了一个具体的量化指标：只有当城市里每百户家庭面对115套到120套住房时，才可能触及长期的供求平衡点。他解释道，如果是100户家庭对应100到105套房，那一定还有人没房住，市场依然存在刚性缺口。只有达到1.2左右的户均套数，考虑到房屋的折旧、置换和改善需求，市场才算真正进入“均衡状态”。

目前的中国城镇，显然距离这两个前提还有相当长的路要走。城镇化率仍在提升，新市民的安居需求尚未完全释放，户均住房套数也未达到那个理论上的“饱和线”。

来源｜聊一波财经

编辑｜王欣