农村老房，城镇子女如何继承？北京继承律师：靠家庭协议+遗嘱

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

老李与妻子共育三子女：长子李某1、女儿李某、次子李某2。

老李2023年去世，妻子2022年去世，未留公证遗嘱，但有家庭协议。

位于某村的一号院，1988年获批宅基地，户主为老李，家庭人口5人。

院内有北房两排，其中北数第一排五间为争议房产。

2017年，全家经法院调解达成《分家析产协议》（A号调解书）：

第二排及南房归次子李某2；

第一排五间归老李个人所有。

2018年，全体家庭成员签署书面分家协议，明确：

东数第4、5间归女儿李某；

其余归长子李某1。

2023年，老李又与三子女签署《自建房遗嘱继承》，再次确认：

第4、5间由李某继承，可收租、参与拆迁分配。

女儿李某为城镇户口，婚后迁出本村；

次子李某2为本村农业户口，长期居住，主张：

“根据北京高院规定，城镇子女无权继承宅基地上房屋，最多拿折价款。”

李某遂起诉，要求确认两间房屋归其所有。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 位于一号院北房北数第一排东数第四、第五间房屋归李某所有；

❌ 驳回被告“仅可分折价款”之抗辩；

✅ 确认城镇户籍子女可依法继承农村宅基地上房屋所有权。

三、法院说理要点

1. 宅基地不能继承，但地上房屋可以

根据《民法典》第1122条，房屋属于个人合法财产，可继承；

自然资源部2020年明确：城镇户籍子女可继承农村宅基地上房屋，并办理不动产登记。

2. “房地一体”原则保护继承人权益

虽宅基地所有权归集体，但继承房屋即获得相应宅基地使用权（受限使用）；

继承人可居住、出租、获得拆迁补偿，仅不得翻建、扩建。

3. 北京高院第8条不适用于本案

该条款针对的是“已另行分得宅基地的子女再争父母房屋”的情形；

本案原告从未取得其他宅基地，且不具备申请资格，不属于限制对象。

4. 家庭协议+遗嘱构成完整意思表示

2017年法院调解、2018年分家协议、2023年遗嘱，三次确认房屋归属；

全体成员签字摁印，意思表示真实、程序合法，应予尊重。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

精准引用自然资源部2020年答复——打破“城镇户口不能继承”旧观念；

突出“未另分宅基地”事实——排除北京高院第8条适用；

用书面文件构建完整证据链——调解书+分家协议+遗嘱，形成闭环；

强调“房屋可继承”与“宅基地不可继承”的区分——这是法官采信的核心逻辑。

重要提醒：

⚠️ 农村继承不必恐慌“户口迁出”！只要房屋还在，且有家庭安排，权利可保全；

⚠️ 尽早签署书面分家或遗嘱——口头约定难举证，书面文件才有效；

⚠️ 城镇子女继承后虽不能翻建，但拆迁时仍可获赔！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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