高位拿地遭评级下调，越秀地产真的承压了吗？

出品|中访网

审核|李晓燕

2026年2月底，广州珠江新城马场地块以236亿元总价、超26%溢价率成交，越秀地产将这一城市核心绝版地块收入囊中，刷新广州住宅楼面价纪录，为市场注入强烈信心。几乎同步，穆迪下调公司家族评级至Ba2，引发市场对其财务安全与投资逻辑的讨论。

作为广州市属核心国企房企，越秀地产此番大手笔拿地，既是对广州城市价值的坚定看好，也是国企逆周期布局、服务城市发展的责任担当。在行业深度调整期，越秀以稳健财务为基底、以核心资产为抓手、以差异化优势为支撑，在短期压力与长期价值之间寻求平衡，展现出穿越周期的韧性与底气。

马场地块的出让，是广州核心区土地价值的集中体现，也是越秀地产战略布局的关键落子。该地块总价236亿元，住宅楼面价约8.5万元/平方米，规划涵盖高端住宅、五星级酒店、顶奢商业、教育公服及生态配套，总投资有望突破400亿元，建成后将成为珠江新城黄金三角的收官地标。从城市发展视角看，该项目填补了华南顶级消费场景空白，带动片区能级跃升，契合广州建设国际消费中心城市的战略方向，长期经济与社会价值显著。

市场对项目资金压力与回本周期的担忧客观存在，但无需过度放大。穆迪下调评级核心指向短期杠杆维持高位、去杠杆节奏放缓，同时明确将评级展望由负面调整为稳定，这一信号至关重要：机构认可越秀无系统性偿付风险，仅对财务指标改善节奏持谨慎态度，而非否定公司整体经营安全。

财务数据印证了越秀的短期流动性安全边际。截至2025年6月末，公司账面现金及现金等价物约422.53亿元，覆盖一年内到期短债约253.9亿元，现金短债比达1.7倍；剔除预收款后的资产负债率64.6%，净借贷比率53.2%，持续坚守监管绿档红线。公司存续7只美元债合计17.29亿美元，加权平均融资成本仅3.16%，处于行业低位，融资渠道畅通、成本可控，短期内资金链断裂风险极低。

2025年公司核心净利润同比下滑，是行业下行周期的共性挑战，而非个体经营失序。在市场整体收缩的背景下，越秀拿地力度保持积极，2024年至今土地投入约1269.5亿元，拿地销售比56%，看似偏高，实则是国企在资产价格低位时的优质资产储备。马场地块商业占比近七成，虽拉长资金回笼周期，但依托越秀成熟的商业运营能力与国资资源协同，长期可形成稳定租金与运营收益，对冲住宅开发周期波动，构建更均衡的盈利结构。

越秀持续重仓广州，并非盲目扩张，而是基于城市基本面与自身优势的理性选择。2025年，越秀在广州拿地9宗、金额106.16亿元，位列全市第一，占全市涉住用地总成交额21%，是当年广州唯一拿地破百亿的房企。高度聚焦核心城市，源于广州强劲的经济底盘：截至2025年，广州经营主体突破420万户，本外币存款余额近9.83万亿元，进出口总额1.2万亿元，出口增速全省第一，实体经济为高端楼市需求提供坚实支撑。

与其他房企相比，越秀拥有不可复制的TOD模式与地铁股东资源优势，在轨道交通节点拿地具备信息、成本与去化保障。2025年斩获的嘉禾望岗、棠下等地块，均位于城市核心功能区，契合人口流动与城市拓展方向。销售端表现更验证布局成效：白云越秀·云萃项目首开即罄，珑悦西关半年清盘，顶豪璞樾·墅创下单套6259万元成交纪录，全年合同销售额守住1062亿元千亿关口，在行业下行周期展现出强劲的产品力与市场认可度。

土储结构进一步夯实安全边界。越秀94%土储位于一二线城市，广州占据核心比重，高能级城市抗风险能力显著优于三四线市场。集中布局看似单一，实则是聚焦优势、深耕大本营的战略聚焦，在资源投入、品牌影响力、去化效率上形成规模效应，与国企稳健经营理念高度契合。

当前越秀面临的，是行业转型期国企共同的平衡命题：一方面要履行稳地价、促更新、提升城市功能的社会责任；另一方面要兼顾上市公司盈利水平与财务健康。这种两难并非经营困境，而是高质量发展阶段的必然选择。越秀以拿地行动稳定市场预期，以财务纪律守住风险底线，以优质产品兑现市场需求，在责任与效益之间找到可行路径。

放眼长远，马场地块的价值将随时间逐步释放。越秀依托万亿级越秀集团的全方位支持，叠加商业运营、TOD开发、国资信用三大核心壁垒，有能力化解中期现金流压力，推动项目顺利落地。随着广州核心区高端住宅与商业需求持续释放，项目去化与运营有望超预期，逐步改善财务指标，推动杠杆率稳步回落。

此次评级调整是短期财务节奏的正常反映，而非长期价值的否定。越秀地产以核心资产为盾、以稳健财务为基、以城市共建为使命，在行业调整期主动作为、精准布局，既彰显国企担当，也为自身长期发展储备动能。

市场应跳出短期数据波动，聚焦核心城市、核心资产与核心能力的长期逻辑。越秀地产的选择，既是对广州未来的信心，也是对行业趋势的把握。在房地产市场从规模扩张转向质量提升的新阶段，坚守核心、稳健经营的房企，终将穿越周期，收获长期价值。