重磅！未来五年中国房地产发展方向，终于确定了

五年一次的全国最重要规划 —— 十五五规划已发布！

这是国家最高层面对未来五年全国经济、社会等发展，在政策导向方面作出的最重要定调与指导。

其中自然包含房地产相关内容，今天老杨就为大家剖析其中的主要内容和要点。

第一，这份规划的重要性。

每隔五年制定一次事关全局的规划，是我们国家的传统。

所以无论大家身处什么行业、什么岗位，在哪个领域谋生赚钱，都应该关注规划中的大政方针。

老杨长期深耕房地产宏观领域研究，曾参与上海市及上海市多个区，还有武汉、西宁等其他城市的十二五房地产发展规划制定，也参与了上海十三五房地产发展的课题研究。

从 2024 年开始，老杨为上海市某区的房管部门，围绕十五五房地产发展规划开展课题研究，其中也包含规划文本的制定工作。

所以对于五年规划，尤其是房地产领域的五年规划，老杨的体会十分深刻。

第二，在讨论具体内容之前，我把房地产类规划分为三类：

第一类关乎房地产市场走势，这类内容一般围绕房地产的短期、中期调控政策展开，比如房地产的融资、财政、税收、土地供应、行政干预手段等；

第二类是住房保障，主要针对不同的住房保障产品和住房保障重点对象展开，住房保障的推进节奏相对较慢，其变化不像市场调控那么快；

第三类基本是基础制度建设，类似十五五规划中涉及的好房子建设、公积金制度改革、房产开发融资与销售展业等方面。

聚焦十五五规划中关于房地产的内容

首先，这份规划对房地产发展十分重视，单独设立了第四十四章 —— 推动房地产质效发展。

而在过去的诸多同类规划中，房地产一般不会作为单独的章节，大多只是一个小节。

这主要是因为当前房地产市场较为低迷，房地产行业的下行态势，对经济形成了拖累，房价下跌也让居民财富出现缩水，进而抑制了居民消费。

这是以往制定五年规划时，从未面临过的严峻现实。

规划中关于房地产的核心表述第一句为：加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平的住有所居。

与以往规划相比，其中只有 “构建房地产发展新模式” 是新提法，这也是过去几年高层高度重视的一个综合性提法。

房地产相关内容主要分为两个小节，第一小节是完善住房保障体系，第二小节是推动房地产市场平稳健康发展。

保障模块被放在市场模块之前，足以说明国家对住房保障的重视程度进一步提升。

我们先来看保障模块的内容：

1、优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。

这里涉及了三类群体，第一个是城镇低收入住房困难群体，这类群体的住房问题基本已经得到解决。

第三个是新市民、青年等群体，这类群体的住房需求一般通过住房租赁和保障性租赁住房来解决，且过去几年相关工作推进速度较快。

而真正具有新意、影响也较大的，是中间的住房困难且收入不高的工薪阶层。

1998 年房改之后，国家曾推出经济适用房这一专门产品，来满足这类群体的住房需求，且该群体的规模较大。

但过去十年，经济适用房基本淡出了大众视野。

近些年针对这一群体，主要有两类保障房产品，一类是租赁型保障房，另一类是共有产权房，部分城市也将其称为限价商品房。

2023 年住房保障领域发生了重大变化，国家推出了新的住房产品 —— 保障性住房，后续也被称作配售型保障房，当时的文件中明确提出，要让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。

而在此次十五五规划中，对工薪群体增加了 “住房困难且收入不高” 的定语。

也就是说，2023 年 9 月国家出台配售型保障房政策后，经过两年多的实践，发现了一些问题，因此此次规划缩小了供应对象的范围。

2、加强保障性住房全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等管理机制。

这句话的重要性相对较低。

3、探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用。

前文提到 2023 年推出了配售型保障房，而配租型保障房在此之前早已推出。

此次规划提出两类房源要实现有序转换和统筹使用，在我看来，这种转换大概率是单向的，即由租赁型房源转变为出售型房源。

很多朋友可能并不了解，上世纪九十年代我国进行住房改革时，一个重要路径就是让广大职工购买此前租住的单位或国家的房屋。

如今重启两类房源的有序转换，意味着过去多年我国在城市区域建设了大量保障性租赁房，这类房屋的管理运营占用了国家大量资源。

未来如果租户有意愿，将自己租住的保障房购买下来，政策层面会逐步给予支持。

至于将保障群体已购买的房子再转为租赁房，这种逆向转换的概率并不大。

4、深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。

公积金制度也是当初房改的重要制度之一，其实在我看来，这个制度已经存在诸多与国情不相适配的地方。

如今很多人已经拥有住房，不再有住房需求，为何还要强制其缴纳公积金？

我国其实可以借鉴西方的住房储蓄银行模式，让有未来买房需求的人群，主动向相关部门缴纳住房储蓄资金，后续买房时便可享受低息贷款。

分析完住房保障部分，再来看看规划当中的第二节，也就是关于市场的部分。

1、完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

总体来看，它并不属于房地产调控的范畴。

2、推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资，有力有序推进现房销售。

这句话是对第一句话的解释，值得关注的是 “有力有序推进现房销售”。

这就意味着 “十五五” 期间很难全面取消期房预售、转变成现房销售，它还是一个推进的过程，只不过是力度增加了。

这个事儿，以前分析过，因为 2025 年曾经有段时间传言，国家要下决心在全国大范围叫停期房预售，转为现房销售。

总的来说，那项政策也没落地，主要是房地产市场比较低迷，这个政策对于房地产市场，尤其是新房市场、房地产开发商来说，是一个偏利空的因素，楼市行情差的时候，尽量多出利好政策，不要出利空政策。

3、合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。

这个就是供地政策。供地政策其实是兼顾了市场的短期调控和中长期发展，和人口相匹配是中长期的考量，和供需关系相匹配则是短期政策。

4、充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。

近几年一直在强调这句话，楼市大幅降温之后，就把调控的自主权完全放给了地方政府。

在 2022、2023、2024 年，地方政府还有一些调控工具，就是把过去比较紧缩的一些手段放开、放松。

但到现在，全国大部分地方政府，其实用来刺激购房需求、救市的手段和工具已经很少了。

所以在这种情况之下，我觉得国家相关部委应该承担起拯救楼市的重任，不要再把这个球传给地方政府了，他们真的没有这个能力了。

5、推动已供开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。

这个也是土地去库存和房产去库存的重要政策。但是这一点也没什么新意，因为过去两三年一直在推进这项工作，而且遇到的困难很多。

6、因城施策增加改善性住房供给。

这里单独提了改善性住房，而没有提针对刚需的住房。

一方面，全国很多城市目前住房的改善需求已经超过了刚需；另一方面，这句话又和下面提到的 “好房子” 相关。

7、建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

关于好房子，我就不多说了，它既不属于短期市场调控，又不属于住房保障范畴，而是行业基础制度的建设。

8、规范发展住房租赁市场，培育市场化专业租赁企业。

住房租赁市场这个板块，和住房交易市场还是有很大区别的。住房交易市场的市场波动很大，当下楼市比较低迷，主要也反映在交易市场；而住房租赁市场相对交易市场来说，走势比较平稳，波动较小。

9、建立房屋全生命周期安全管理制度。

这个也是过去两三年住建部一直在推进的工作，就是房屋体检、房屋保险、房屋养老等等相关制度的建立。

上述内容是房地产的主要相关模块，而在 “推动商品消费扩容升级” 这个小模块当中，也提到了房地产：

因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。

买房算不算消费？

这个话题我以前聊过，在楼市繁荣期，政策面是抑制楼市的，肯定不会把买房列为消费；而当前是楼市低迷期，就类似 2008 年下半年到 2009 年的情况，在国家文件当中就开始把买房视为消费了，因为消费是正常的合理需求，是需要政策支持的。

而且在消费这个模块当中，把住宅消费放在了汽车消费之前，也就是买房要比买车更受重视。

另外，在规划前面 “展望十五五发展环境” 的这个模块当中，还提到了重点领域的风险隐患：

防范化解房地产风险、地方政府债务、中小金融机构等风险的任务繁重。

这句话再次表明，在国家层面来看，目前化解房地产风险依然是重点工作。

因为房地产市场超预期低迷，带来的压力依然很大。上述就是这次的规划当中涉及房地产的所有内容。

我们再来稍微看一下上一个五年规划，也就是 2021 年 3 月份公布的 “十四五” 规划当中涉及的房地产板块。

当时它是在 “完善城镇化空间布局” 这一章中，提及完善住房市场体系和保障体系，我们挑重要的地方聊几句。

它的开篇第一句话就是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

2021 年 3 月份的时候，全国房地产市场还处于繁荣期，房价涨幅过大，调控是紧缩型的，也就是抑制房价、地价过快上涨，其中还提出支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。

现在处于楼市低迷期，相关政策都是吹暖风，在鼓励、刺激购房需求。

那有些人可能就会问，2021 年 3 月份还在强调房住不炒、抑制房地产市场，但是几个月之后，也就是 2021 年夏天开始，全国楼市就开始降温，然后持续下行，到目前还没有探明底部。这样看来，是不是 2021 年 3 月份制定的五年规划当中，对于房地产市场的走势预估不足呢？

现实情况确实如此，在住房保障和房地产的中长期基础性制度建设方面，规划是没有大问题的；但一旦涉及到房地产市场的短期波动，五年规划就有点有心无力了。因为规划的制定者也很难提前预判、预测未来五年房地产市场的走势。

另外，在保障房方面，五年前的规划有个提法：因地制宜发展共有产权住房。

当时在全国部分城市，共有产权房的推进力度还是比较大的，像上海、北京；但当前的 “十五五” 规划当中，就不再提共有产权房了，而是重点提配售型保障房。

以上就是对于最新的五年规划当中涉及房地产内容的解读和点评。

归结为一句话：五年前，是抑制房地产；如今，是鼓励房地产！