日本资本悄悄押注伦敦：三家日企首次入场，一口气带来36亿英镑！

2026年1月初，伦敦西区查令十字路上一栋建于1982年的老旧写字楼，迎来了一批来自东京的新股东。

这个项目叫EDGE Shaftesbury，地址是125 Shaftesbury Avenue。

它的开发商是荷兰的Edge公司与三菱地产伦敦公司。

但让市场关注的，是这次融资的结构——三家此前从未进入英国市场的日本企业，东京建物、东光电气工业和芙蓉综合租赁，联手出资成为这个总开发成本约5.5亿英镑项目的股权投资者。

与此同时，日本最大信托银行之一住友信托银行，独家安排了一笔3.6亿英镑的开发贷款。

三家日本公司，全部都是英国市场的首次亮相。

用Bisnow的报道来形容，这是"日本机构缓慢但稳步布局英国写字楼"趋势的一部分。

1.为什么偏偏是现在?

如果把时间往前拨，整个故事就更清晰了。

过去两三年，伦敦写字楼市场经历了一轮剧烈调整。

2022年"特拉斯经济学"事件之后，英国利率飙升，资本估值骤然下跌。

大量亚洲投资者——尤其是此前在市场活跃多年的中国内地和香港资金——选择减持撤退，转为净卖出方。

根据K2 Space的分析，这一阶段亚洲投资者整体上是伦敦写字楼的净卖家。

就在那个阶段，一批美国买家抄底买入，在西区和圣詹姆斯地带大举收购优质资产。

这成了2023年到2024年伦敦写字楼市场的主线叙事。

日本人则不同。他们没有追着热点跑，而是用一种更像是"战略布点"的方式，在市场最冷的时候缓步入场。

2024年底，日本住友三井银行（SMBC）向努文房地产提出报价，以约1.5亿英镑收购伦敦金融城边缘、奥尔盖特附近的One Portsoken写字楼。这栋大楼的租客是两所高校，每年产生约1,200万英镑的稳定租金收入，成交收益率约为7.25%。

同一时期，三菱地产在伦敦的布局也在悄悄扩大。

它已经完成了8 Bishopsgate办公楼重建项目，涉资约1,140亿日元，是当时三菱地产史上最大的海外项目。

在Savills于2025年发布的上半年报告中，日本投资者的活跃度明显提升。

除One Portsoken之外，日本投资者Yasuda和Sotetsu还联手买入了21 Moorfields长期租约中20%的权益份额。

到2026年1月，EDGE Shaftesbury项目的融资落地，标志着这股日本资本回流的浪潮走向了一个新阶段——不只是买现成资产，而是参与开发建设。

2.伦敦写字楼复苏的底层逻辑

日本人的归来，并不是凭空而来的冲动。

他们踩上了一个相对有利的窗口期。

根据房产咨询公司Cushman & Wakefield的数据，2025年第四季度，伦敦金融城核心优质写字楼的收益率稳定在5.5%，西区则为3.75%。

而莱坊的数据显示，2025年全年，伦敦写字楼投资总额达到93亿英镑，比此前更为低迷的市场明显反弹。

整个2025年，伦敦中心区写字楼投资额同比上升45%。

租金数据更能说明问题。2025年，西区顶级写字楼的成交租金创下了每平方英尺240英镑的新纪录。

金融城顶级租金也逼近每平方英尺100英镑，全年租金增幅约5.5%。

供应方面，Cushman & Wakefield指出，到2025年底，金融城核心区A级优质写字楼的可用供应量仅剩1.1年，远低于10年均值1.7年；西区梅菲尔区更只剩0.7年。租金上涨的内生动力，来自供不应求的基本面。

从更宏观的视角看，根据JLL的全球数据，在2025年前三季度全球直接房地产投资中，英国排名第二，仅次于美国。伦敦的地位是稳固的。

3.他们在挑什么

日本资本的选择有一条清晰的内在逻辑：稳健，不激进。

EDGE Shaftesbury项目是一个典型案例。

这栋楼将在保留75%现有结构的基础上完成改建，从11层加至13层，提供约25万平方英尺的现代化办公空间，预计2028年竣工。

项目目标是获得BREEAM Outstanding绿色建筑认证。

根据Savills的数据，在西区，获得BREEAM"优秀"或"杰出"认证的写字楼，平均租金比无认证建筑高出约39%。

这不是豪赌，而是跟着市场趋势走——绿色建筑溢价已经成为伦敦写字楼投资中一个可以量化的逻辑。

One Portsoken的逻辑则更直接。

两所高校作为租客，租约稳定，产生可见的现金流，7.25%的收益率对于一个伦敦金融城边缘的资产来说，是相当务实的定价。

Savills报告还提到，2025年上半年，欧洲买家占伦敦写字楼投资成交量的46%，北美买家占21%，而来自亚洲尤其是日本的买家，虽然绝对金额较小，但买家活跃度明显上升。

这些日本资金并没有跟美国人争夺西区最昂贵的旗舰资产，而是挑选了金融城外围、有稳定租金的中等规模资产，或者参股开发项目，分摊风险。

4.日元升值背景下的海外配置需求

理解这波日本资本的动向，还需要一个宏观背景。

日本央行在2025年12月将政策利率提升至0.75%，是1995年以来的最高水平。

日元在过去两年经历了一段异常疲软期之后，开始走向温和升值。

与此同时，日本国内机构投资者面临一个结构性问题：国内写字楼市场（尤其是东京）竞争极为激烈，2025年全年日本房地产投资额超过6万亿日元，创历史新高，资产价格已经相当充分地反映了市场预期。

在国内资产价格高企的背景下，部分日本机构开始寻找海外配置机会。英国的伦敦写字楼市场，以收益率更高、入场价格相对合理，加之长期基本面稳健为由，进入了日本投资者的视野。

根据Mingtiandi的报道，日本投资者重建全球房产投资组合的驱动力之一，正是海外收益率相对更高，同时也有机构层面国际多元化配置的战略需求。

5.大环境风险下的稳

值得注意的是，这批日本资本选择进入的，是一个正在主动革新自己的市场。

2025年，伦敦写字楼市场Grade A空间的成交占比创下历史新高，达到74%。

企业租户对工作空间的要求越来越挑剔——面积不一定要大，但一定要绿色、灵活、高规格。旧有库存如果不翻新改造，将面临漫长的空置期和持续走软的租金。

这恰恰提供了一个结构性的投资机会。

有资本、有改建意愿、有绿色建筑执行力的投资者，能够在这个"两速市场"中找到位置。日本资金携带的，除了资金本身，还有与三菱地产这类长期在英深耕的日系开发商之间的关系网络。

这种信任背书，在英国商业地产融资生态中是有价值的。

Eye on Property Week的分析指出：

Edge Shaftesbury项目中，日本银团投资者均是首次进入英国市场，但他们选择的入场方式是与已有成熟项目经验的合作伙伴联手，而非单独冒险。

这种入场姿态本身，就说明了他们的策略取向：稳，不急。

ref：

https://realassets.ipe.com/news/edge-attracts-japanese-investors-to-landmark-london-office-project/10134442.article

https://www.bisnow.com/london/news/office/two-london-offices-worth-more-than-175b-to-start-spec-132568

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/379672-0

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