土地市场丨上海首拍理性拿地，2026年房企拿地核心词“安全边界”

△2026年上海第一批土拍商品住宅用地成交明细

总结：2026年上海第一批次土拍中 3 宗地块均成交，成功揽金68.09亿元。本次土拍呈现以下三个特征：一是上海土拍市场回归“理性拿地”的逻辑；二是房企在2026年拿地的核心词是安全边界；三是今天土拍折射出未来供地的逻辑。

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地块均为区域内优质地块，产品高配

本批次三宗地块均属于区域内优质地块，分别位于徐汇长桥、嘉定新城、青浦徐泾板块，都是前两年的热门置业板块。产品品质方面高配，一是装标较高，徐汇地块设定 4000 元 /㎡、嘉定、青浦地块均为 2500 元 /㎡；二是三宗地块均未对中小套型住宅比例作出限制要求，嘉定新城地块容积率仅1.7，属于嘉定新城稀缺的低密改善型产品；三是配建要求较高，徐汇区长桥地块规划25%的商业用地建筑面积，嘉定地块需配建5%以上的保障性租赁住房。整体来看，未来上市产品品质较高。

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房企2026年拿地核心词：“安全边界”

上海2026年第一批次宅地出让房企参拍意愿度低，共吸引 4 家竞买主体参与，徐汇长桥地块和嘉定新城地块仅有1家企业报名，青浦区徐泾地块有2家企业报名。房企在2026年拿地的核心词是安全边界，三宗地块都反映出这个趋势，尽管都具备地铁口优势，资源配套也比较丰富，徐汇地块的商业部分门槛拦住了大部分开发商，嘉定项目联合拿地凸显了房企分散风险，整合资源的态度，青浦项目更考验开发商对于区域改善项目打造的把握能力。

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上海土拍市场回归“理性拿地”的逻辑

本次土拍中，三个地块均属于区域内优质地块，在前两年的行情下肯定会高溢价，今年呈现两个底价，一个低溢价，反映了房企拿地谨慎的态度。上实城开以底价拿下徐汇地块，成交楼面价为4.85万元/平米，该地块周边海上清河玺2024年7月拿地价6.38万/平米，与该地块商品住宅部分实际拿地价成本相差并不大；象屿&金茂以底价斩获嘉定新城地块，成交楼面价2.45万/平米，相比临近项目招商林屿湖畔2025年3月拿地楼面价3.2万/平米，拿地成本大幅下降7350元/平米；青浦徐泾地块则被绿城以6.57%溢价率拍下，成交楼面价为3.2万元/平米，与周边众多在售楼盘如绿城春晓园、同济蟠龙里拿地价相差不大。

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今天土拍折射出未来供地的逻辑

市中心区域的地块，未来考验开发商的并非单纯的项目打造能力，更多还要求商办运营、社区管理，以及资源整合的能力，徐汇地块就是典型代表。

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