行业寒冬，谁能如招商蛇口这般稳健？

出品|中访网

审核|李晓燕

3月9日，招商蛇口发布2026年2月销售及购地简报，当月实现签约销售面积32.3万平方米、签约销售金额77.65亿元；1-2月累计签约销售面积59.52万平方米、签约销售金额154.39亿元。同期，公司2025年度业绩预告显示净利润同比有所下滑。在房地产行业深度调整、市场复苏节奏分化的大背景下，这份成绩单既折射出行业共性压力，更彰显出央企龙头在周期波动中的经营韧性、战略定力与修复动能。整体来看，招商蛇口以稳销售、慎投资、优结构、强转型的组合策略，在行业筑底阶段守住基本盘、蓄力新增长，为后续复苏与高质量发展奠定坚实基础。

从销售端表现来看，招商蛇口2026年开年呈现环比显著回暖、同比短期承压的特征，边际改善趋势明确。2月单月销售面积、销售金额较1月分别增长约18.7%、1.2%，两项核心指标双双回升，打破年初市场淡季的低迷态势，体现出公司项目去化能力与营销执行力的稳步修复。结合行业数据，2026年前两个月百强房企累计销售金额同比下降约30%，头部房企同比降幅普遍在25%左右，招商蛇口1-2月累计销售金额同比下降20.6%，降幅优于行业平均水平，在TOP5房企中保持稳健位次，核心城市优质项目的抗周期能力持续凸显。

同比数据的短期波动，本质是行业周期性调整与季节性因素叠加的结果。2026年春节较早，返乡置业与线下营销节奏受到阶段性影响，叠加2025年同期基数相对较高，导致2月销售面积、金额同比分别下降约22.6%、25.6%。但与行业整体相比，招商蛇口的下滑幅度可控，且环比回暖的态势更具指向性——这意味着公司在核心一二线城市的布局、改善型产品的定位，以及品牌与品质的积累，正在转化为实实在在的销售修复动力，为3月楼市“小阳春”蓄力。

土地投资端，招商蛇口延续审慎稳健、以销定投的策略，自2026年1月简报披露以来未新增土储项目。在行业库存去化压力仍存、市场复苏尚未全面企稳的阶段，这种“不盲目扩储、聚焦现金流安全”的操作，正是央企稳健经营的典型体现。公司将资源优先用于在售项目去化、存量资产盘活与债务结构优化，降低投资性支出带来的资金压力，确保经营性现金流安全边际。从长期来看，审慎投资并非放弃扩张，而是等待更优的拿地窗口期，聚焦核心城市、核心板块的优质地块，为后续销售与利润增长储备高质量资源，实现“稳投资”与“谋发展”的平衡。

业绩层面，招商蛇口2025年度业绩预告呈现短期利润承压、经营底色稳健的特点。预告显示，2025年归母净利润预计10.05亿元-12.54亿元，同比下降69%-75%；扣非净利润预计1.54亿元-2.31亿元，同比下降91%-94%，延续2024年净利润下滑趋势。客观来看，利润下滑是行业调整期的共性挑战，并非个体经营问题：一方面，公司遵循谨慎性原则，对部分项目计提资产减值准备，主动夯实资产质量，为长期发展轻装上阵；另一方面，2025年项目集中交付规模减少，导致营业收入同比下滑，同时联合营企业投资收益、股权出售收益同比减少，共同影响利润表现。

值得肯定的是，即便处于利润阶段性调整期，招商蛇口仍是行业内少数保持持续盈利的房企，未出现亏损，彰显出央企的财务韧性与抗风险能力。与大量民营房企面临债务违约、项目停工、退市风险相比，招商蛇口凭借招商局集团的信用背书、稳定的融资渠道与合理的债务结构，始终保持经营连续性与财务安全性。2024年、2025年连续两年利润调整，是公司主动应对行业周期、优化资产负债表的战略选择，而非被动承压，这种“主动降风险、聚焦高质量”的思路，更符合行业转型的长期方向。

面对行业变局，招商蛇口并未固守传统开发模式，而是加速推进“开发+运营+服务”多元转型，培育新的利润增长极，这也是公司穿越周期的核心底气。在开发业务稳住基本盘的同时，公司大力发展商业运营、长租公寓、产业园区、物业管理等持有型业务，依托招商积余的物业服务优势，打造全周期城市服务生态。持有型资产具备现金流稳定、抗周期能力强的特点，能够有效对冲开发业务的短期波动，推动公司从“房地产开发商”向“城市综合服务商”转型，提升盈利的持续性与稳定性。

同时，公司持续优化组织架构与管理效率，取消区域公司层级，由总部直接管理城市公司，压缩管理层级、提升决策效率，降低管理成本；聚焦核心城市、核心项目，退出低效市场与非核心业务，实现资源向高毛利、高去化项目集中。产品端坚持品质优先，聚焦改善型需求，契合当前市场“核心城市回暖、改善需求主导”的分化格局，在同质化竞争中构建差异化优势。

从行业格局来看，房地产市场正从“规模扩张”转向“质效提升”，行业出清加速，央国企龙头的市场份额持续提升。招商蛇口作为央企背景的TOP5房企，凭借品牌、资金、资源优势，在项目收并购、核心城市土储、产业资源导入等方面具备显著竞争力。随着政策端持续发力，信贷、税费、限购等政策优化调整，市场信心逐步修复，核心城市楼市复苏态势明确，招商蛇口的布局结构与产品结构将充分受益于行业格局优化，销售与盈利有望逐步回归良性轨道。

客观而言，招商蛇口当前仍面临行业复苏不及预期、利润修复节奏较慢、市场分化持续等挑战，同比数据的短期波动也反映出市场修复的复杂性与艰巨性。但这些挑战是行业整体面临的共性问题，而非公司个体短板。在行业筑底企稳的关键阶段，招商蛇口以稳为先、以质取胜，环比销售回暖、审慎投资控风险、主动优化资产负债、加速多元转型，每一项举措都指向长期高质量发展。

周期起伏是行业常态，穿越周期的能力才是核心竞争力。招商蛇口在2026年开年的销售表现与长期战略布局，充分展现出央企龙头的责任担当与经营智慧。短期的业绩波动与销售同比下滑，是行业调整期的阶段性现象；而环比回暖的趋势、稳健的财务状况、清晰的转型路径，才是决定公司未来发展的核心变量。

展望后续，随着楼市“小阳春”到来，市场需求逐步释放，叠加公司审慎经营与转型成效逐步显现，招商蛇口有望实现销售持续修复、利润逐步改善。在行业回归居住属性、迈向高质量发展的新征程中，招商蛇口将继续坚守长期主义，以稳健经营筑牢根基，以转型创新激活动能，在行业分化中抢占先机，为股东创造长期价值，为城市发展与民生改善贡献央企力量。