北京买房：理清思路，购房建议1820

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

本人去年挂牌了一套亚运村的两居室，回迁房，不是多好的小区。然后一年都没什么人看房，今年却节前突然有人买了，还没怎么砍价，弄的我倒是别扭了。对方给的理由是孩子要上学，可我家的不是学区房啊！然后就是春节期间感觉满北京的又开始聊房子了，所以弄的我心里有些不踏实。

本来想的是先存银行理财看看，等过两年房价降到底了再看买不买，但现在感觉是不是我卖在黎明前的黑暗了？再过几天就该打款过户了，越来越没底。

A：

1、这没人能帮忙，或者说是外人说什么都没用，只能自己判断。

2、常规建议是如果有其他更稳妥+高息的理财渠道，那就没必要买房。毕竟房子的租金收益现在也就不到2%，还得说是非学区房，没比银行存款利息高多少。那如果有超过2%的产品就投资吧，保本靠谱儿的就行。

3、买房收房租都是实在没有理财手段，也胆儿小不敢创业和炒股的才干的呢。比如我家，至少买了点股指基金和黄金，其他的没什么投资，更不敢创业，只能是收房租，挺没出息的，但又没办法。

4、总之我没什么说的，既然已经卖了那就看自己的判断吧。我是认为现在是北京房价最低谷的时候，历史上的这种时期不多，就三次而已。

仅供参考。

二

Q:

我是北京土著，父母有房在南三环，房改房两居室。我在北京没买房，外地两套鸡肋房，一个山东海景房，不知道怎么处理好了。一个大兴的恒大未来城，是公寓，有时自住，但因为离我单位远（东三环），所以不经常住。

现在我有几个想法：一是我是事业单位，收入不高但工作稳定，是不是应该卖掉这两套房，再贷款100余万，在东三环买一套老破小自住。二是我未婚……

A：

1、您是否结婚+是否合资买房的事儿只能自家决定，外人无法建议。

只不过多说一句，您的想法可能有些理想化了。因为大龄女们如果有钱的早就自己买房了，迄今无房的大概率是因为没多少储蓄，然后指望着男方有房的居多。而且她们大多数的期望值都挺高的，未必接受合资+一起还贷款买房，否则早就嫁了。

2、山东这套海景房能价值多少啊？一般都是小几十万，要我说如果物业费不高的话就甭卖了，留着度假吧。卖的话一般都得腰斩出手，搁谁都心里别扭。

或者说如果价值还比较高就卖掉套现，换到北京买能长期自住的。价值不高就留着吧，好歹是套度假的房子。

恒大未来城是哪年买的？当初最高峰时好像卖过6万多呢，现在也就2万多吧，如果也赔钱卖的话能接受吗？而且您买的是哪种户型啊？这里从小开间到空中别墅都有，几十到几百万的价格差，您还是说具体点儿吧。或者说我估计您买的是小户型，那也说个总价吧，也就是换房的首付预算是多少？

3、简单说吧，您这两套房是有点儿鸡肋。如果是我，海景房如果价值不高就留着了，偶尔去度个假，平时聊天时说着也好听。公寓的还先看是否自住，然后看租金是否觉得合适？如果是既不自住，也不想出租那就索性卖掉，换到能自住的普宅才合适，毕竟房子是用来住的。但您还是说预算吧，要不然我猜不着。

其他的没建议，结婚+合资买房只能自己考虑。

仅供参考。

三

Q:

北漂儿十多年了一直租房，请教个问题，现在我们租房在万寿路一号院，铁道部的老破小，房租6000（两居），看了看这套房如果卖的话是400多万，400至450之间吧。我们租房的成本是押一付三，各种费用自理，那买下这套房值吗？

Ps：没有北京户口，现在也就100分吧，有工作居住证，孩子在海淀上学**小学。

A：

1、值不值的怎么说呢？如果有上学的需求+有京户，那买下这套房可以算不亏，因为用上了所有的配套价值。但如果用不上学位，那买这套房从居住角度不太划算的，从保值角度也有一定的风险。

2、因为这套房的租售比在700左右，而北京老破小非学区房的平均值也就550，所以这400多万的房价中包含了25-30%的学区溢价，海淀平均值。那用上了学位就算不亏，用不上就等于100多万闲置了。

而且出生率是一直下降的，入学人数也持续减少，至少要延续到2031年都是低谷期。这期间如果没有政策支持，溢价的比例至少是不会再上升，或者说是下降的可能性更大，也就是保值风险。

3、简单就是这情况，房子是用来住的，学区房是用来上学的，是否购买看自家情况吧。

4、既然已经上学那就是用不上学位了呗，那就看自己觉得是否划算了。常规建议是没必要买溢价偏高的，多看看房源多算算账，尽量买溢价占比低的吧。

仅供参考。

四

Q:

密云长城源著，我看您不是很看好啊，为什么？70年产权，我看现在才30多万一套，租金一年一万多，应该还可以吧？

A：

1、30多万一套，30多平的那种吗？去年还40多万呢，看来今年又降了。觉得合适就买呗，典型的积分房，能以最小的成本获得职住分，而且又是次新商品房，挺好的。

2、我谈不上不看好，每次有人问都只是说两句价格走势不太强而已。十多年前30多平的开盘价是50来万，高峰期到过80多万，去年40多万，今年30多万。而同时期的北京大盘呢，2014年的时候均价3万来块钱吧，现在好歹也5/6万，那长城源著的走势强不强的自己判断吧。当然我说的都是之前的，以后的走着瞧。

3、另外租金收益看怎么说了，如果确定每年都能租出1万多，那就算收益很高的，北京市区很多小户型的租金回报率都在2%以上，而且不愁租，空置期很短。

而长城源著这种就不太好说了，跟很多外地房子似的，表面上的租金并不低，但未必好租。有的情况是租半年空半年，有的则是租一年然后空好久，所以“真实收益率”就未必高了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。