北京海淀，有了真阳台

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北京楼市，又诞生了一个新纪录。

一个新楼盘，从拿地到案名流出，时长289天。

这个纪录的创造者，是央企地产商保利地产。当然，那些“停滞”的地块，排除在外。

3月11日，保利地产海淀半壁店项目案名流出：熙瑞。

它嵌在两句推广词里：“海内熙为贵，境高瑞为峰。”

之前，保利熙瑞的预售证显示的备案名为“瑞璟佳苑”。大家普遍猜测，其案名里会有“瑞”或“璟”字。

不过，目前的案名仅是流出版本，保利地产尚未正式官宣。

另外，从流出的案名海报中，只有保利地产，没有北京建工地产。

案名被曝光后，花姐觉得，保利地产这次起名，还是蛮高明的。

因为，“璟”字，在北京楼市实在太多了。

如：招商云璟揽阅、保利璟山和煦、懋源璟橒、嘉棠璟樾、建发璟院、懋源璟瑜、首钢璟悦长安、璟瑞长安，等等。

保利熙瑞，不仅简洁，也将调性拔得很高——不仅表达了上风上水的海淀区位气质，也凸显了项目高阶的改善特性。

顶豪：实体示范

想透彻了解保利熙瑞，须先读懂中海安澜北京。

虽说后者的价格和定位更高一些，但它们确实非常像。

为了看得更清楚，花姐特别为它们做了一张参数对比表。

大致有以下3点值得关注：

1、中海安澜北京比保利熙瑞拿地时间，早了64天。

如果从拿地时间起算，无论报规、拿规划证，还是案名发布，保利都稍微晚了一步，唯有拿预售证这项，两者时间差不多；

2、两个项目都是低密豪宅，但产品户型差异化较大。

中海安澜北京的产品，为洋房+叠墅，起步面积210平米、最高371平米。

保利熙瑞则为3-5层纯洋房，面积段从136-240平米户型，有少量270平米顶层复式；

3、在价格上，中海安澜北京至今网签14套，均价13.89万元/平米，最贵的一套是10#1单元302室，户型270平米，成交价14.66万元/平米。

保利熙瑞的预售均价为12.46万元/平米，如果按九折算，网签价在11.2万元/平米左右。

这两项目都属于慢工出细活。

中海安澜北京从拿地到领预售证，花了8个月零7天；保利熙瑞则花了8个月零6天。

为什么这么慢？

中海和保利都想打造自己的灯塔项目，将实景示范区打造完成后，再开始对外销售。

尽管同属海淀区，可它们彼此的直线距离，有9.6公里。中海安澜北京在北五环外、颐和园北面；保利熙瑞则在西四环外。

这让它们的竞争关系淡了很多，彼此的客群重叠度，不是很高。

一房一价分析

保利熙瑞预售证，是分批次拿的。

2026年1月26日，西区1#、2#、3#、4#拿证，共计78套，136-139平米20套，166平米30套，202-202平米22套，207-276平米顶层复式6套。（详见《保利豪宅出价，有人解套了》）

2026年2月5日，东区3#、4#、5#、6#拿证，共计110套，136-139平米40套，166平米50套，240平米20套。

关于东西两个区的价格，根据户型不同，会有一些差异。

1、139平米户型，东区比西区要贵660元/平米。东区4#预售均价为118881元/平米，西区1#为118220元/平米；

2、166平米户型，东区比西区要便宜6300多元/平米。东区5#为115387元/平米，西区2#为121698元/平米。

原因是，东区的5#是在南边第一排，西区的2#南面有小区景观。

3、关于上下楼价差问题，花姐认为，无论东西区，4楼最适合，比3楼的价格，只高出了2400元/平米出头。

4、东区的一房一价特点：

5#的二楼不错，预售价竟然比一层还低；4#302的价格有点异常，竟然比202高出11445元/平米。

5、西区的一房一价特点：

如果不介意顶层，可选西区2#1单元501，它比四楼的价格低了1.49万元/平米，预售价为11.74万元/平米，而对门的502室，价格为12.16万元/平米。

西区4#1单元202室，尽然比102室价格低了622元/平米，为12.755万元/平米。

海淀阳台新突破

外界对海淀新豪宅，最期待是在赠送面积上，能否有突破。

这点，中海安澜北京已小有成就。

在现场实景可以看到，每款户型南向的窗户之外，都外挂了“一块挑板”，不论是洋房，还是叠墅，皆如此。

它被大家称之为：海淀最宽的“阳台”——进深0.5米，人是可以完全站在里面，具备阳台的功能，但不封闭。（详见《中海地产，发明了一种新阳台》）

这个"阳台"，类似于防火挑檐，但又不是防火挑檐，进深没有达到1米，不计入产权面积，算是一种设计上的创新“发明”。

从建筑设计角度上讲，它被称之为“幕墙造型”。只不过，在实际使用中，有了阳台的功能，两全其美。

之前，海淀出现过一步阳台的项目，是建发海晏，进深约30厘米。

现在，保利熙瑞又有了新的突破。

从目前流出的两张户型图看，165平米和240平米户型的南向客厅之外，设置了一个阳台，进深大约1米，不封闭。

这应该是近年来，北京海淀第一个真正意义上的开敞阳台。

花姐期待，好房子之风，能加速吹向海淀。

保利熙瑞240平米户型，堪称完美。

该户型动静分离，南向四面宽，厨房旁边有个超级家政间，主卧和北面的书房，是一个可变的超级套房。

最后，花姐预祝保利熙瑞早日开盘、大卖。