北上广深等一线城市为何有望率先迎来楼市“小阳春”

最近，周围深圳、广州的朋友讨论房产的声音开始增多，甚至有一些朋友已经率先行动起来，卖掉原来七十多平米的小房子，换成了一百平米的三房。与此同时，也有互联网地产平台数据显示，三月以来一线城市的二手房成交量开始出现大幅增长。看来，今年的楼市大概率会出现一个“小阳春”。

不过，笔者的判断是，“小阳春”行情会在北上广深等一线城市表现得更加明显。一些强二线城市可能也会出现成交量放大的情况。这是房地产触底企稳的重要信号。假以时日，随着供需格局的有效改善，真正的回升同样值得期待。

与周围买房或者换房的朋友交流，大致有以下几种情形。其中，有些情形甚至颠覆了笔者的惯性认知。

第一种情形，之前在高位购置了房产的家庭，目前处于“被套”状态。虽然产生了一定的浮亏，但是他们自身的工作比较稳定，家庭收入与储蓄也在增长。于是，选择卖出原来购入的房产，升级为面积更大、居住体验更好的房产。这种家庭的想法也很直接，自己买的房子虽然跌了，但之前舍不得购买的大房子同样也在下跌，而且总价跌得更多。于是，在当前位置选择置换，本质上有点类似于股票的“补仓”，相当于摊低成本。

这种操作是笔者之前有所忽略的。笔者之前认为，高位买入房产的人，财富缩水效应会抑制消费，甚至会有一定的风险。然而，却出现了上述“逢低加仓”的行为。但从心理学的角度，却也容易理解，抄底大房子带来的喜悦甚至超出了“割肉”之前的小房子的痛苦。客观地说，一线城市中，收入稳定增长的家庭占比超过二三线城市，因此这种“逢低加仓”行为，在一线城市表现得更加明显。

第二种情形，是过去两年投资于股票、基金、黄金的投资者，获得了非常丰厚的收益。A股市场自从2024年9月见底以来，沪深300指数累计上涨已经接近50%，而持有黄金ETF的投资者获利丰厚。股市、黄金的上涨与楼市的下跌形成鲜明反差。这种跷跷板效应使得一部分投资者选择兑现收益，趁房价处于低位之时选择购入房产。这种现象同样在北上广深等一线城市表现得尤为突出。这是因为一线城市居民的整体理财意识比较强，入场股市、基金、黄金的时间也比较早，盈利比例也明显高于二三线城市。

第三种情形，就是前几年，有些家庭因为对未来预期的不确定，选择推迟购房并将资金以两年期、三年期存款储蓄起来的家庭，在存款到期后，选择低位入手。特别是当下存款利率远低于前两年的背景下，这部分人群比例也不算少。而面对房价的下跌，他们的心态也表现得更为积极。

总之，一线城市正在出现的楼市“小阳春”，表明房地产市场的供需关系正在缓慢改善。供求规律正在房地产市场重新体现出来。而股市回暖的财富效应以及低利率的存款溢出效应则是成交量增长的重要催化剂。

那么，今年的“小阳春”能持续多久，房地产市场的新周期到来了吗？

笔者认为，中国房地产市场的新周期正在酝酿之中。房地产行业属于典型的周期性行业，没有只涨不跌的楼市，也没有只跌不涨的楼市。很多人以中国人口红利已过就做出判断，认为未来房地产只会永远下跌，这种判断是非常片面的。

首先，人口的变化是一个非常缓慢的过程，不能用长期变化来判断中期的房价走势。其次，房价从来不是由人口总量来决定的，而是由边际需求的力量决定的。第三，房产作为一种商品，本身也在升级。二十年前的商品房和现在的商品房，无论是设计理念、功能定位、居住环境都存在非常大的差距。这种升级也会带来房地产价值的提升。

而从这一轮中国房地产周期的运行来看，自从2021年见顶以来，经过了近五年的调整。从国际经验来看，一轮房地产周期大约是二十五年，其中调整周期大约是五至七年。基于中国经济良好的基本面，调整周期应该会短于国际平均水平。笔者预计，今年一线城市大概率会率先触底回升，强二线城市大概率会在2027年上半年触底回升，弱二线城市和三线城市可能会在2027年下半年见底。“十五五”期间的中国房地产市场，一定会迎来一个值得期待的新周期。

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