【产城原创】商业模式观察：盘活国企固定资产的策略矩阵

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■ 和君产城发展事业部·产城原创系列

■ 作者：和君资深咨询师 黄辽东

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商业模式观察：盘活国企固定资产的策略矩阵
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【导读】从实践中提炼的盘活国企固定资产“三原则两层面”策略矩阵，提供了可操作路径。以市场需求为导向是盘活国企固定资产的核心原则，也是价值评判标准。国企须从认知根源上完成从“行政化管理”到“市场化经营”的思维转变，明确“资产价值由市场定义，资产经营由市场主导”宗旨。

NO.1

盘活国有资产概念与时代背景‍‍

2025年各地政府纷纷出台专项政策与实施细则，将存量国有资产高效利用作为推动经济高质量发展、构建大财政体系的重要抓手。其中武汉市于2025年4月出台落地国有资产“三资三化”改革方案，围绕国有资源、资产、资金三大核心要素，以“资源资产化、资产证券化、资金杠杆化”为改革方向，推动国有资产实现“分散变集中、资源变资产、资产变资本”转型，明确“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”的处置原则，全面清查六类国有资源、五类国有资产、两类国有资金，通过数字化管理、市场化运作、政策化引导，激活国有资产存量价值。本文讨论国有资产当中的国企固定资产盘活主题。

笔者多次参与为大型国有企业提供盘活固定资产任务提供落地解决方案。在开展实地调查过程中，发现国企固定资产盘活工作面临着管理分散、市场适配性不足、政策与产业衔接不畅等共性问题。基于此，笔者将国企固定资产盘活的核心思路提炼为“三原则两层面”，形成兼具战略导向与实操价值的操盘逻辑，与行业同仁分享探讨。

NO.2

盘活国企固定资产三原则
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国企固定资产盘活是以市场化手段实现固定资产保值增值、以政策导向推动国企固定资产服务地方经济发展的系统工程，其核心三原则相互支撑，构成国企固定资产盘活的底层逻辑。

1. 固定资产管理数字化

唯有建立固定资产管理数字化系统，用科技手段厘清家底，才能实现穿透式管理，实现决策权高度集中，这是国企责任所在。

2018年案例，某大型国企集团，在同个城市有四百多宗固定资产。在建国之初分别建立东城区、南城区、西城区、北城区、中城区五家业务相同公司，这五家公司各自建立了固定资产纸质台账。经济改革后由五家公司集合建立集团公司，仍保留五家子公司建制，各自独立经营固定资产，五家公司年度租金收益合计二十多亿元。笔者观察到五家子公司在租赁市场里相互争抢客户，甚至打价格战，从市场经营现象反映出五家子公司在资产经营方面存在不协调。

笔者建议从构建固定资产数字化管理系统入手，通过数字化手段理清资产的各种权益状态。集团资产管理部作为决策中心，根据资产状态，制定分类管理措施与统一市场策略，以经营任务形式交予各子公司执行，并实行监督考核。五家子公司失去房产租赁定价权，促使子公司的经营功能和组织架构均发生深刻变化。该资产管理数字化系统建设过程历时两个多月。

2026年案例，某大型国企集团拥有千余宗固定资产，分布在同一省份。笔者根据资产登记表实地查勘，发现资产登记表中所列地点门牌号码的房屋，收租者另有他人，且坚称是其资产。笔者考察另处数百亩生产用地，见到宗地范围内竖立某地产商的告示牌，声称通过招拍挂手续已取得该幅土地开发权，要求限期清理土地上的生产设施云云。

年轻读者可能不了解，在计划经济年代政府把土地及附着建筑物以划拨形式归入国有企业名下，经历几十年后“宗地四至图”的地标物已发生变化，而管理者与当地国土部门都没有及时协商更新，导致宗地边界被侵入蚕食，房屋易主，更有甚者反被地方企业投诉侵权，还有在九十年代房改过程中，有房屋以合法手续售卖给当时职工，造成一座楼房分布存在多个产权。更有企业停产后，职工领到安置费后仍然占住宿舍，不交房屋租金，也不承担修缮费用。

设想这些国企完成了资产数字化建档，建立起数字化穿透管理制度和手段，使得管理责任可追溯、可量化、可动态监测，就不会发生这种种离奇事件。唯有厘清资产才能实现“资源资产化、资产证券化、资金杠杆化”，这是盘活国企固定资产的第一步，更是国企基本责任所在。

2. 市场导向的服务创新

国企固定资产盘活的核心路径是对接市场需求，以市场化运作实现资产价值的最大化，而服务创新是国企固定资产适配市场的关键。国有企业拥有资源、规模、信用等天然优势，闲置商业地产可以向科创园区、养老服务站转型，存量基础设施可以向智慧化更新升级，自然资源可以向生态产品、文旅产品价值转化，其核心都是通过消费场景创新将国企固定资产与潜在市场需求精准匹配。实现国企固定资产从“保管资产”向“经营资产”的转变，这是国企固定资产盘活的核心逻辑。

国企更可依据当地资源禀赋及全国大市场需求，率先建立先导企业，吸引产业链下游企业抱团聚拢，带动形成新产业链。笔者见过南阳市某国企利用当地石英矿资源，建立起粗硅熔炼工厂，吸引单晶硅棒工厂，太阳能光伏厂家进入，这是成功的产业招商策略。

3. 配合地方政府发展意图

国企配合在地政府的发展规划，建设产业服务能力，这是政策依托。国有企业作为地方经济发展的重要支柱，其固定资产盘活任务应与地方发展战略同频共振，政策导向是国企固定资产盘活的重要依托。地方政府的发展意图明确了区域产业升级、城市更新、民生保障的核心方向，而且掌握在地产业需求、民生诉求、资源禀赋的实际情况。国企固定资产盘活应在地方经济发展中实现资产价值变现。

国企加强与在地政府的协同联动，精准对接产业配套、公共服务、民生保障等方面的实际需求，建立起“资源供给—产业配套—服务保障”的产业服务能力。使得国企固定资产成为推动地方产业升级、完善城市服务功能的重要载体，彰显出国企社会责任与战略价值，获得地方政府理解支持，以及获得更多政策资源。

NO.3

三原则落地的两层面
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上述三原则构成国企固定资产盘活的逻辑层面，解决了国企固定资产盘活的路径策略、行为导向与权责归属等基础问题。而国企固定资产盘活的最终落地，还需结合环境条件落实到操作层面，解决“如何具体盘活”的现实问题。逻辑层面须与操作层面密切结合，形成国企固定资产盘活的完整策略矩阵。

逻辑层面的三原则为国企固定资产盘活划定了核心框架，而不同类型固定资产盘活路径方法各不相同。操作层面的核心是在三原则指导下，结合当时当地的资源禀赋与环境条件，立足区域产业基础、市场需求特点、政策支持方向，找到适配的业务投资赛道与商业模式。

操作层面要求国有企业坚持“实事求是”态度，坚持“一地一策、一产一策、一资一策”博弈思维，使得逻辑层面的战略思路转化为操作层面的落地行动。2026年临近春节，笔者考察某国企生产场地，数百亩生产用地落在宝贵的海滩自然风景地段，一年四季全国各地房车游客在此地扎营安寨过旅居生活。当地政府建立了旅游服务中心，尚未建设房车旅居营地服务设施，比如公共厕所，饮用水，污水与垃圾站，汽车维修与充电站。当旅游服务中心下班后，房车游客只好去附近村里打水，上厕所。笔者当即建议国企领导人先建立户外电子广告塔（抗台风与防海雾技术均已成熟），优先为当地旅游局发布广告，再招揽与房车旅居生活相关厂商的广告业务，用广告费收入投资开发房车旅居生活营地。

总结：认知根源的转变

从实践中提炼的盘活国企固定资产“三原则两层面”策略矩阵，提供了可操作路径。以市场需求为导向是盘活国企固定资产的核心原则，也是价值评判标准。国企须从认知根源上完成从“行政化管理”到“市场化经营”的思维转变，明确“资产价值由市场定义，资产经营由市场主导”宗旨。

篇幅所限，若读者们希望讨论如何盘活国企固定资产话题，敬请联系我团队。【全文完】

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