福田CBD核心｜卓越缦悦：深港门户之上，城芯稀缺改善大宅

卓越缦悦位于深圳市福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角，是皇岗村城市更新单元的核心项目，属于卓越高端 “缦系” 产品线。项目北承福田 CBD 金融核心，南接河套深港科技创新合作区与新皇岗口岸（在建，预计 2026 年启用），坐拥三核交汇的稀缺地段，同时享受旧改升级与深港融合的双重红利。

备案价格表

下面是营销中心实拍照片

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下面是我们卓越缦悦营销中心实拍照片：

卓越缦悦这个楼盘究竟值不值得买？

一、区域价值

福田作为深圳行政、金融、文化中心，以全市 4% 的土地贡献约 20% 的 GDP。卓越缦悦处于深圳中轴线上，串联莲花山、市民中心、福田 CBD、皇岗口岸等城市核心节点。

• 产业赋能：紧邻河套深港科创合作区，汇聚深港两地高端科创资源与人才；北向直达福田 CBD，聚集大量金融机构与总部企业。
• 深港门户：新皇岗口岸建成后将成为全球最大陆路口岸之一，实现 24 小时通关，极大推动深港同城化生活。

二、全维配套解析

交通配套：

1. 地铁：7 号线皇岗村站无缝接驳社区负一层，步行约 3 分钟可达；300 米内覆盖 4/10 号线福民站，500 米至 3 号线石厦站，四线交汇，2 站到皇岗 / 福田口岸，2 站达福田高铁站，3 站到岗厦北枢纽。
2. 自驾：紧邻滨河大道、福民路等主干道，10 分钟覆盖福田 CBD 核心商圈，15 分钟到深圳湾口岸，30 分钟可达南山科技园与香港落马洲。
3. 口岸：新皇岗口岸 24 小时通关规划，实现深港通勤 “门到门” 高效衔接。
4. 
   

1. 教育配套：

• 自带 18 班幼儿园；
• 小学：省一级皇岗小学（步行约 300 米）、荔园外国语小学（水围校区）（步行约 800 米，双语特色）；
• 中学：皇岗创新实验学校（2024 年福田公办初中 TOP5）；皇岗中学正投入约 5 亿元重建，定位福田标杆学校，未来有望进一步优化学区配置。

商业：

自带约 7 万㎡集中商业 MALL（一期地上 4.4 万㎡+ 地下 2.6 万㎡），规划高端零售、餐饮、亲子等业态，预计 2026 年开业；

• 2 公里内覆盖星河 COCOPARK、皇庭广场、卓越 INTOWN、购物公园等六大高端商圈，商业体量巨大，满足一站式高端消费需求。

医疗配套：

3公里范围内拥有多家三甲医院：中山大学附属第八医院、深圳市儿童医院、深圳市中医院福田院区等，为居民提供优质全面的医疗保障。

文体与周边环境

• 公园：皇岗公园、中心公园、莲花山公园环绕，高层户型可北望福田 CBD 天际线与莲花山，南眺皇岗公园绿景；
• 文体：周边有福田体育公园、深圳图书馆、市民中心等文化体育场所，丰富日常休闲与精神文化生活；
• 现状：部分区域仍处于旧改阶段，城市界面有待进一步提升。

住宅景观：
以“空中院馆”为设计理念链接自然，营造酒店式的生活体验。通过风雨连廊联动四季庭院，实现室内外功能整合。园区结构由极核中庭、生活美学庭院、礼序花园玄关和景观泳池组成，核心元素包括林下客厅、秘密花园及浅丘秘境，并利用空中花园打造观景廊亭，增强城市视野。

▲园区中庭示意图

▲休闲泳池示意图

▲园区庭院示意图

▲园区连廊示意图

▲住宅入户示意图

商业景观：注重地域文化尊重，秉承“文化让城市再次伟大”的初衷，通过寻找城市基因脉轴，让历史沉淀与未来空间流动，赋予城市中轴独特文化语言。

▲商业示意图

三、卓越缦悦户型亮点（新规高使用率，普遍超 90%）

92㎡三房两厅两卫：刚需首选，双龙抱珠格局，动静分区清晰；客厅连接阳台，主卧套房带 270° 环幕飘窗，得房率约 90%，适合深港通勤刚需家庭。

户型① 建面约173㎡户型

105㎡3+1 房两厅两卫：弹性方厅设计，可增设书房或儿童活动区；多飘窗拓展空间，兼顾功能性与性价比，适合首次改善。

123/126㎡四房两厅两卫：南北通透，约 4.2 米宽厅，LDKB 一体化设计；四开间朝南，六大凸窗 + 设备平台；主卧套房带独立卫浴与 270° 飘窗，适合三代同堂的改善家庭。

173㎡大四房三卫：项目顶配户型，专梯入户，私密性强；双套房设计，主卧约 27㎡，带 270° 环幕凸窗、私享阳台、衣帽间与明卫；北向可俯瞰市民中心灯光秀与 CBD 天际线，定位高端改善。

卓越缦悦样板房照片：

四、项目小结与注意点

优势：福田核心地段稀缺性强，四线地铁 + 新皇岗口岸的交通优势显著；新规高得房率（超 90%）提升空间利用率；自带大型商业，周边配套成熟；深港融合与旧改带来的长期增值潜力。

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