日本企业总部加速回流首都圈，这个领域成为投资新风口

新冠疫情催生的“脱首都圈”浪潮曾被视为日本城市发展的重要转向。然而，最新数据显示，这一趋势已显著放缓，企业总部向首都圈（东京、神奈川、千叶、埼玉）回流的势头愈发强劲。

根据DIGUO数据银行2月26日发布的《首都圈“总部迁移”动向调查（2025年）》，2025年从地方迁入首都圈的企业达363家，创下1990年开始统计以来的最高纪录。

数据显示，2025年全年从地方迁入首都圈的企业数量同比增长22.6%，达到363家；而从首都圈迁出至地方的企业仅325家，同比减少10.5%，时隔3年出现下降，最终形成38家的净流入规模。

这说明疫情期间兴起的“脱首都圈”动向正式降温，以增长为目标的企业“重返首都圈”成为新的行业共识。

这一趋势反转的核心原因，是疫情防控调整为5类过渡后，日本商业活动逐步恢复正常。面对面商务洽谈与线下办公需求重新升温，城市中心的资源集聚优势再度凸显。

对企业而言，首都圈拥有更丰富的商业机会、更密集的合作伙伴网络，以及以青年群体为核心的优质人才储备，这些都是吸引企业布局总部的关键因素。

相较于地方，首都圈能为企业提供更高效的资源对接、更广阔的市场空间，尤其对于处于增长轨道的企业而言，扎根首都圈成为提升竞争力的关键选择。

这一点从迁移企业的增收数据中可得到印证：转移到首都圈的企业中，2025年度实现增收的比例达39.4%。越是高速增长的企业，越倾向于加大向首都圈转移的力度。

从迁移特征来看，这一轮总部回流呈现鲜明的“集中化”与“中小化”特点。

搬迁目的地方面，东京都核心商圈成为首选，其中港区以56家企业迁入位居榜首，千代田区（37家）、中央区（34家）、涩谷区（26家）紧随其后，市中心商业街凭借完善的配套与便捷的交通，成为企业总部的核心承载地。

行业分布上，服务业成为迁移主力，迁入企业达160家，创下历史新高，其中又以软件开发、尖端技术产业等IT企业为核心，主要从大阪府、福冈县等西日本地区转移而来；批发业（52家）、建筑业（30家）也呈现显著增长，尤其是建筑业，主要瞄准首都圈的再开发项目，进一步推动了产业与不动产市场的联动。

企业规模方面，中小企业成为“主力军”，销售额不足10亿日元的中小企业占迁入企业总数的81.8%，创下历史新高。这些中小企业以扩大规模、抢占市场为目标，主动向首都圈发起“进攻性”转移，成为推动首都圈总部经济复苏的重要力量。

大量企业将总部迁回首都圈，直接带动首都圈房地产市场需求升温，其中对写字楼市场的影响最为显著，住宅市场也同步迎来明显增长。

写字楼作为企业总部的核心办公载体，是企业总部回流首都圈的最大受益领域。此前受疫情影响，远程办公普及导致部分企业缩减办公面积，东京都中心写字楼空置率曾连续15个月上升。但随着线下办公逐步恢复，这一局面已得到根本扭转，市场需求持续释放。

IT、服务业等轻资产企业，更倾向于选择东京都核心商圈的高品质写字楼，重点考量交通便利性、完善的商务配套及企业形象提升，这直接推高了港区、千代田区、中央区等核心区域的写字楼需求，推动租金与入驻率双升。

根据仲量联行数据，2025年上半年日本房地产投资中，53%投向办公楼领域，较去年同期的36%大幅提升，其中东京都“都心五区”的高端写字楼成为投资热点。

日本经济新闻社汇总的2025年下半年度写字楼租金调查数据显示，东京写字楼租金急剧上涨，租金指数一年内上涨10%。2025下半年度（截至9月）东京现有写字楼（建成1年以上的楼盘）的租金指数为168.89，较2024年下半年度上涨10％（14.82点）。

图源：日经中文网

相较于写字楼市场的显著升温，住宅市场的需求增长同样表现突出，成为总部回流带动下的重要增长极。

企业总部迁入必然带动大量就业人口流入首都圈，其中以青年群体为主，直接拉动住宅租赁与刚需购房需求持续攀升，特别是核心商圈周边、交通便捷区域的住宅租赁需求尤为旺盛，租金呈稳步上涨态势，租赁市场供需两旺。

日本不动产信息服务公司At Home 2月25日数据显示，2026年1月东京23区30平方米以下单身人士租赁住宅平均挂牌租金环比涨0.8%、同比涨11.1%，达10万7658日元，连续20个月刷新2015年以来纪录。

租金上涨既源于企业迁入带来的需求激增，也受流通房源减少、租客因搬家成本上涨倾向长期居住的供需失衡影响。

总体来看，企业总部重返首都圈的趋势，为首都圈房地产投资带来机遇，其中写字楼市场凭借直接的需求拉动，成为核心投资热点，住宅市场需求也同步实现显著增长。

随着企业集聚效应持续释放，核心区域高品质写字楼、适配中小企业需求的中小面积办公空间，以及核心商圈周边的住宅项目，都将持续保持旺盛需求，成为投资者重点布局的核心方向。

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