【申万固收|公募REITs】指数延续调整，产权REITs走弱

来源：申万宏源固收研究

【申万固收】黄伟平 杨雪芳 曹璇

摘要

• 商业不动产REITs拟募资规模已达444亿元，新增5单进入问询。本周REITs市场延续调整，跌幅较上周收窄，数据中心连涨两周后大幅回调，回吐涨幅后仍有超跌；节后两周产权REITs持续走弱，与10Y国债利差走阔13BP来到191BP，处于2024年以来55%分位数，性价比有所抬升。本周5单商业不动产REITs收到受理反馈意见，与上周的6单审核重点一致，新增对未入池外摆/配套资产的关注，涉及砂之船REIT、光大安石REIT。上周申报的两单商业不动产REITs已获受理，具体来看，嘉实首开REIT拟募资10.42亿元，2026年预测分派率5.72%，底层为北京丰台区宋家庄福茂（商业剩余年限22.18年）、朝阳区华侨村商街（商业剩余年限22.04年；综合、办公剩余年限32.04年）、丰台区璞瑅商街（剩余年限18.92年）；广发新城吾悦REIT拟募资16.25亿元，2026年预测分派率5.59%，底层为常州天宁吾悦广场（剩余年限32.20年）、南通启东吾悦广场（剩余年限31.47年）。

• 一级市场：截至2026/3/6，2025年以来已成功发行20单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单、12月发行1单）；发行规模403亿元。本周共9单首发公募REITs取得新进展：上周新申报的4单——广发新城吾悦REIT、嘉实首开REIT、国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港港口REIT已受理；新增5单商业不动产REITs进入交易所问询环节。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报31只，已问询并反馈1只。（2）扩募：已申报4只，已问询并反馈1只。

• 行情回顾：本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1027.62点，跌幅0.79%，跑赢沪深300 0.28个百分点、跑输中证红利1.37个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅1.76%，跑赢沪深300 1.10个百分点、跑输中证红利4.72个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌1.44%，特许经营权类REITs下跌0.10%。分资产类型来看，能源（+0.48%）、环保水务（+0.30%）、交通（-0.47%）、园区（-0.99%）板块表现占优。分个券来看，本周共18只上涨、59只下跌，其中，中信建投国家电投新能源REIT（+2.18%）、华夏南京交通高速公路REIT（+1.89%）、招商高速公路REIT（+1.87%）位列前三，中金安徽交控REIT（-4.41%）、招商科创REIT（-4.32%）、南方润泽科技数据中心REIT（-3.73%）位列末三。

• 流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.40%，较上周-1.50/+12.15BP，周内成交量3.95/1.34亿份，周环比+21.80%/+80.19%。数据中心板块活跃度最高。

• 估值：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.97%/4.87%，交通（5.99%）、仓储物流（5.54%）、园区（4.77%）板块位列前三。

• 风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。

正文

1. 一级市场：共9单首发公募REITs取得新进展

2. 二级市场：本周指数收跌

2.1 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.79%

2.2 流动性：特许经营权类换手率和成交量均上升

2.3 估值：保障房板块估值较高

3. 本周要闻和重要公告

4. 风险提示

（1）底层资产基本面不及预期；

（2）公募REITs相关支持政策变动风险；

（3）市场价格波动风险。