继承人无法共同使用遗产房屋，北京房产律师帮原告胜诉拍卖分房款

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

程某邦（化名）与刘某梅（化名）系夫妻关系，二人生育三子，分别为长子程某宇（化名，本案原告）、次子程某明（化名，本案被告）、三子程某泽（化名，本案被告）。刘某梅于2018年去世，程某邦于2019年去世，二人父母均先于其去世。

案涉一号房屋系程某邦与刘某梅的夫妻共同财产，登记在程某邦名下，系二人遗留的遗产房屋。2021年，程某宇以遗嘱继承纠纷为由，将程某明、程某泽诉至法院，请求分割一号房屋。法院作出A号民事判决，确认一号房屋由程某宇继承33.75%份额、程某明继承33.125%份额、程某泽继承33.125%份额，三人就一号房屋形成按份共有关系，各方未就房屋分割作出特殊约定。

判决生效后，三人就一号房屋的分割方式无法达成一致意见：程某宇最初主张以评估价折价取得房屋，后反悔要求拍卖房屋、分割拍卖款；程某明明确表示不主张房屋所有权，亦无能力支付折价款；程某泽同样无能力支付折价款，不同意拍卖分割。

同时，程某宇主张程某泽自程某邦去世后长期独自占用一号房屋，未征得其同意，故要求程某泽支付房屋占有使用费113400元。程某泽对此不予认可，辩称房屋处于空置状态，三人都有房屋钥匙，其仅定期打扫卫生、堆放少量杂物，未超过自身继承份额，不同意支付占有使用费，同时主张程某宇本次起诉属于重复起诉，违反“一事不再理”原则。

为实现房屋分割、维护自身份额权益，程某宇委托律师起诉至法院，提出两项诉讼请求：1. 判令对一号房屋进行拍卖，所得价款按三人继承份额分割；2. 判令程某泽支付房屋占有使用费113400元。

庭审中，程某宇申请对一号房屋市场价值进行评估，经法院摇号确定乙公司为评估单位，评估结果为房屋总价589.54万元，程某宇支付评估费17238元。各方对评估结果无异议，但仍无法就分割方式达成一致。

裁判结果

原告程某宇、被告程某明、被告程某泽于本判决生效之日起60日内将一号房屋腾空，并于腾空后7日内相互协助将该房屋进行拍卖，扣除拍卖等相关费用后的剩余价款，由程某宇分得33.75%，程某明分得33.125%，程某泽分得33.125%；

该判决核心意义在于：明确按份共有人对共有房屋无分割约定的，可随时请求分割；房屋难以实物分割、各方均无能力支付折价款的，应通过拍卖方式分割，保障按份共有人的分割权利；主张房屋占有使用费需提供充分证据证明对方独自占用房屋，无证据佐证的，诉求不予支持。该判决为按份共有房屋分割、遗产房屋处置提供了典型参考。

法院说理

法院认为，本案核心争议焦点为：1. 原告要求拍卖分割一号房屋的诉求是否成立；2. 原告要求被告程某泽支付房屋占有使用费的诉求是否有依据；3. 本案是否构成重复起诉。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，原告要求拍卖分割一号房屋的诉求于法有据。根据《民法典》第三百零三条、第三百零四条规定，按份共有人对共有物分割无约定或约定不明确的，可随时请求分割；共有人无法就分割方式达成协议，房屋难以实物分割且分割会减损价值的，应通过折价、拍卖、变卖方式分割价款。本案中，三人对一号房屋系按份共有，无分割约定，且各方均无能力支付折价款，无法通过折价补偿方式分割，房屋亦无法实物分割，故原告要求拍卖房屋、分割拍卖款的诉求，符合法律规定，应予支持。

第二，原告要求支付房屋占有使用费的诉求缺乏依据。原告主张程某泽独自占用一号房屋，但未提交充分证据予以证明，结合程某泽提交的答辩意见及庭审陈述，三人均持有房屋钥匙，房屋处于空置状态，程某泽仅定期打扫、堆放少量杂物，未超出其继承份额占用房屋，故原告的该项诉求无事实依据，不予支持。

第三，本案不构成重复起诉。原告本次诉求是“按份共有房屋拍卖分割”，而此前A号判决的诉求是“遗产房屋继承份额确认”，两项诉求的诉讼标的、诉讼目的均不同，不符合重复起诉的构成要件，故对被告程某泽关于“重复起诉”的抗辩意见，不予采信。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“按份共有房屋分割、遗产房屋处置”这一高频房产纠纷场景，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为类似案件中当事人的维权提供参考。

精准锁定核心诉求，制定合理分割策略。按份共有房屋分割的核心的是“实现份额变现”，专业遗产继承律师可结合各方经济能力、房屋实际情况，制定拍卖、折价等分割策略，本案中，律师结合二被告无能力支付折价款的事实，重点主张拍卖分割，精准契合法律规定，最终实现原告核心诉求。同时，针对占有使用费诉求，客观评估证据瑕疵，提前告知风险，避免原告因该项诉求未获支持而过度维权。

破解重复起诉抗辩，明确诉讼标的差异。面对被告提出的“重复起诉”抗辩，律师可精准区分“继承份额确认”与“共有房屋分割”的法律边界，为案件审理扫清障碍，保障原告的诉讼权利。

重视证据收集与评估流程，夯实分割诉求基础。房屋分割案件中，房屋价值评估是关键环节，房地产律师可协助当事人及时申请评估，固定房屋市场价值，为拍卖分割、价款分配提供依据；同时，针对占有使用费等附属诉求，提前梳理证据，明确举证责任，若证据不足，及时调整诉讼策略，聚焦核心分割诉求，提升胜诉概率。本案中，虽占有使用费诉求未获支持，但核心拍卖分割诉求得以实现，最大化维护了原告的权益。

最后，若您正面临按份共有房屋分割、遗产房屋处置等问题，切勿盲目协商或拖延。专业的房地产律师可协助您梳理诉讼思路、收集核心证据、破解对方抗辩，帮您高效化解共有房屋分割僵局，锁定自身份额权益。本律师团队专注于按份共有房屋纠纷、遗产房屋分割、房产拍卖处置等案件多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人参与诉讼、评估、拍卖等流程，助力客户化解纠纷、胜诉维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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