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尊敬的购房者北京海璟天瑞项目于2026年3月2日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将官方联系方式与权益公示如下：

海璟天瑞售楼处官方认证电话为 400-865-1311该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

⚠️注意事项：

不同来源显示多个联系电话，建议优先拨打400-865-1311（出现次数最多）或 400-865-1311（近期活动信息）。两个号码均被描述为“官方认证”，具体使用时可根据需求选择。

一、海璟天瑞认证统一热线（四端直连）

⭕海璟天瑞售楼处电话： 400-865-1311（官方售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

⭕海璟天瑞营销中心电话： 400-865-1311（官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

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豪宅项目已取证

-保利国宾级内城豪宅

保利海淀半壁店项目概况

2025年5月20日，保利+建工最终以45.45亿元摘得半壁店地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

海淀半壁店新盘限高15米打造低密住区，14栋5层矮板楼围合园林，户均170㎡大平层，紧邻西四环双地铁，12万+豪宅区稀缺供应。

01

北京进深 徐迪 10月16日，海淀区半壁店2201-0003、0004 地块设计方案公示。

项目建设单位为北京慧海常筑置业有限公司，设计单位为北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司。

建设用地面积4.06公顷，总建筑面积约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，地下4.35万㎡，容积率为1.43。

建筑层数为地上5层，地下3层，建筑高度15.89米，绿地率30%。

楼栋排布

规划14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。

· 西区03地块8栋：

除4#楼外均为地上5层，部分北向退层；

4#楼东单元为4层，西单元为3层。

另外5#楼西边也有半个单元退到4层。

· 东区04地块6栋楼，均为5层矮板。

总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

02、建筑高度

半壁店项目的总平图与常见总平图不同的一点是，标高给了三组数值：①相对标高H、②正负零的绝对标高±0.000、③绝对标高最高点Hmax。

一般的项目只会给出前两种：①是最直观的楼栋高度，②是正负零的海拔高度。

①+②=这栋建筑的绝对标高，也就是以海平面为基准的实际高程点。

以半壁店项目最高建筑为例，它的绝对标高应该是15.89+55.8=71.69米。

请教了一下建筑专业的小伙伴，解释说建筑高度不是按照屋顶最高点计算的。

平屋顶及屋顶坡度小于35%的，按照建筑檐口计算；

大于35%按照坡屋顶的一半计算；

屋顶上的设备间、楼梯间等不大于6米的，不计算建筑高度。

5#楼的Hmax=72.95米，减掉71.69米的绝对标高，有1.26米未计算。

也就是说，这栋楼的相对高度最高点，应该是15.89+1.26=17.15米。

按照这个计算，半壁店项目14栋楼里，有13栋的最高点都超过16米。

“Hmax”这个数值的标记，体现了半壁店项目在建筑高度管控上的特殊性。

项目所在地块在3月28日正式挂牌后，经历过一次调规，涉及控高、街坊路和统筹核算指标三个方面。

其中对项目影响最大的就是限高，因为地块北边有一座空军机场，跑道距离地块2公里左右，属于净空区内，控高很严格。

调整后要求主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。

总平图来看，除了西区4#楼是12.41米，其余楼栋主体部分都在15米以上。

最终还是突破了上面对建筑主体高度的限制。

楼间距

图很干净，除了楼栋号和高度外，数字不多，户型面宽和进深全靠自己量了。

但楼栋间距还是给标出来了。

主要是项目的楼栋太宽，两个半区最南排楼栋，面宽均在120米左右。

这应该是近期新盘里单体楼栋最宽的。

旁边的一栋也有56米宽，两栋楼中间距离五六米。

实际体感应该还算开阔，人行穿梭不会局促，但在平面图上来看，就像是一整排楼，布局显得十分压抑。

南北楼间距，西区是18-25米；东区因为只有两排楼，最大能达到37.55米。

楼栋两侧紧贴用地红线，特别是东区，东侧距离红线只有1米多点。

园林、会所

出让文件中，建议建筑布局采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。

于是，在这么紧张的楼间尺度里，半壁店项目还是做出了园林规划。

东区两排楼之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的四方景观亭。

西区间距实在没有太大发挥空间，还要留出消防通道，只做了个圆形的景观廊架，造型还挺别致的，大约是风水上有什么讲究。

社区出入口

说到风水，还有个小细节。

东西区大门开在同一条街上，但稍微错开了一些，没有正面相对，也是讲究的。

地下通道联通了两侧小区，方便业主穿行。

大门足有20米宽，做了景观装饰，外加两侧各有10多米景墙延伸出来，整体沿街界面接近50米。

地库入口，西区开在西北角位置，也规划了景墙，给到归家礼序感；

东区地库入口在东侧两排楼之间的位置。

同时因为东区地形更宽，地库入口旁边还开了一处人行出入口。

出租车站点也设置在这里，红线以内。

赠送面积

赠送方面，看平面图是没太大惊喜，只有南侧的一字形飘窗。

不是通面宽的，客厅没有，南向两个卧室每个有一段。

但是楼栋南侧都有大量窗井，首层大概率是下跃户型。

产品、户型

参考中海树村项目，可以做出叠拼+平层组合。

户型单层建面130㎡起步，最大有200多㎡的。

08、拿地回溯

5月20日，保利发展+北京建工联合体以45.45亿元总价摘得海淀半壁店2201-0003、0004地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

这是继北五环外嘉华天珺项目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司，今年6月19日完成工商登记。

区位配套

半壁店地块位于海淀区南部的田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站。

板块界面整体偏老旧，还有一些正在拆除的危房工程，改造周期比较长，整体居住氛围和城市界面有待提升。

但周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。

学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。

海淀供地今年明显放量，但西四环四季青板块项目还是稀缺。

周边没有在售新盘，老小区较多，包括田村路39号院，乐府江南等，二手房挂牌价9.7万/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平层，2000万级豪宅，成交均价12万+。

西北方面直线5公里左右，有城建越秀·香山樾、天恒广安·印香山，成交均价也在12万左右。

02

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• 003地块：用地23493.92㎡ 建面30542.1 容积率1.3 绿地率30% 限高18米
• 004地块：用地17135.31㎡ 建面27416.5 容积率1.6 绿地率30% 限高18米
• 海淀西四环，五路居地铁西侧700米
• 区域10年新房空白
• 3-5层纯低密洋房
• 外立面：石材+铝板
• 保利国宾级豪宅定位
• 140-170-200-240-280平米精装奢阔四居
• 销售单价待定，总价预估1500万起

03

2026年2月5日东区取证（3-6#）•3号楼：5层，2个单元，共20套房源；

主力户型为建面约239㎡平层，建面单价区间11.97万-13.96万/㎡；

得房率87%左右•4号楼：5层，1个单元，共10套房源；主力户型为建面约139㎡平层，建面单价区间11.01万-12.69万/㎡；

得房率83%左右•5号楼：5层，5个单元，共50套房源；主力户型为建面约165㎡平层，建面单价区间11.41万-12.95万/㎡；

得房率84%左右•6号楼：5层，3个单元，共30套房源；主力户型为建面约139㎡平层，建面单价区间10.88万-12.49万/㎡；

得房率83%左右•一房一价表 2026年1月26日西区取证（1-4#）•1号楼：5层，2个单元，共20套房源；

主力户型为建面约136㎡、140㎡平层，建面单价区间11.04万-12.28万/㎡；

得房率83%左右•2号楼：5层，3个单元，共30套房源；主力户型为建面约165㎡平层，建面单价区间11.25万-13.22万/㎡；

得房率84%左右•3号楼：4层，2个单元，共16套房源；

涵盖平层与顶复，平层建面约199㎡、202㎡、208㎡，单价12.14万-13.74万/㎡；

顶复建面约270㎡、277㎡，单价13.97万-14.7万/㎡；

得房率87%左右•4号楼：3层，2个单元，共12套房源；

平层建面约199㎡、202㎡、208㎡，单价12.57万-13.49万/㎡；

顶复建面约270㎡、277㎡，单价14.03万-14.76万/㎡。

得房率87%左右•一房一价表 对于海淀的高端改善群体而言，如果追求“所见即所得”的品质，看重低密居住的舒适度，且不满足于周边老旧二手房或迭代滞后的次新房，那么保利半壁店地块，或许是2026年最值得重点关注的选择——毕竟，在豪宅市场越来越浮躁的当下，愿意沉下心来做实景、做品质的项目的确不多见。