深圳节后房租涨5%~10%？每经记者实探：核心区小户型成涨价主力，并非普涨

最近，“深圳租金涨了”的话题一度登上微博热搜。

社交平台上，部分租客分享称：“房东已经发消息通知月租金上涨300元”“低一点的涨了200元~300元，高的涨了700元~800元，之前一套报价2500元的房子，现在2880元租出去了。”

深圳节后的房租涨了吗？到底哪些房源在涨？

3月4日，《每日经济新闻》记者走访深圳南山科兴科学园、宝安中心区等重点租房板块，不少房产中介向记者表示，年后1~2个月为返工高峰期，属于阶段性的租房旺季，也确实有部分房源出现了涨价，但主要集中在核心区域的小户型小区房源，而类似城中村、偏远区域以及大户型房源，价格变化不大，整体呈现的是“结构性涨价”。

另据贝壳研究院数据，今年春节后开工八天，贝壳深圳合作门店租房成交量较去年同期增长36%，创下有统计以来近八年新高。

4日下午，在南山运营多栋租赁公寓的管理人员刘安告诉记者，其运营的公寓房源节后都未涨价，但片区内确实有同类型公寓房源涨价了。“我们公寓的大套间一般在3000元出头，一房一厅在4000元左右，我们节后并未涨价。但附近有公寓，年前的1房1厅大概在3800元/月，春节过后涨到了4200元~4300元/月，涨了400~500元。”

3月5日上午，深圳贝壳研究院院长肖小平向记者分析称，近几年深圳的平均租金整体波动较小，走势较为平稳。而在节后，不同区域的租金走势也出现了分化态势。预计今年整体也将延续这一态势，呈现旺季租金上涨、淡季小幅波动的市场行情。

核心区小户型迎明显上涨

每年春节后，通常为租房市场的传统旺季。

深圳贝壳研究院监测，今年春节后开工八天，深圳商品房平均租金为73.3元/平方米，与去年同期相比上涨0.3%，整体呈现温和上涨态势。

每经记者了解到，在此波租金价格迎来回升的楼盘中，有两类房源价格回升较为明显，一类是核心区域的小户型房源，另一类是临近办公区的楼盘，也就是市场所称的“通勤盘”。

来源：链家网

以位于南山中心区的万象新园项目为例，1房1厅房源主流户型为35~45平方米，今年1月和2月的租金挂牌价格普遍在4200元~4500元/月。但截至3月5日，同户型房源的主流挂牌价格已回升至4500元~5000元/月，涨幅约5%~10%。

另一类涨幅明显的是临近办公区域的通勤盘，比如靠近科兴科学园、腾讯、字节跳动等大厂的通勤盘，同样受到租客追捧，在节后租金也迎来了明显涨幅。

“很多在科兴科学园上班的租客，都租在这个麒麟花园，平常骑个电动车去公司，大概10分钟不到，这套房子过年前刚空出来，现在租金4500元/月，房东年后涨了200元，年前是租的4300元。”房产中介李方可向记者介绍道。

临近南山科兴科学园的麒麟花园小区 每经记者 陈荣浩 摄

记者注意到，麒麟花园地处南山科技园辐射范围，属于南山南头片区的成熟老社区，步行至科兴科学园仅需十余分钟，是互联网上班族公认的热门通勤小区，区别于公寓房源，这种带小区、带物业的房源，同样受到租客追捧。“在带看你之前，这个小户型房源我们上午也带了几个客户，节后的带看频次明显高于节前。”李方可说道。

此外，节后深圳租房市场成交节奏也随之明显加快，“即看即签”成为常态。深圳贝壳研究院数据显示，今年节后开工八天，“即看即签”的成交占比达到44%，同比扩大2.2个百分点，超四成租客看完房当天就完成签约，生怕错过合适房源。

来源：贝壳研究院

刘安则告诉记者，其管理的公寓，在节后租赁成交的公寓房源中，有近六成属于新租客房源，还有不少租客的租期在2~3个月，“预计很大一部分人是此前没在深圳工作，节后来深圳务工的”。

3月5日下午，龙湖深圳冠寓相关负责人向记者表示，节后冠寓整体有5%左右的租金价格上调，主要是回收了部分原有的折扣。“节后的整体带看量有所上升，且因整个租房市场上行，目前租客议价空间不大，新客签约周期基本都在2天左右。”

部分业内人士则分析称，核心区小户型租金上涨，核心原因在于供需失衡。一方面，节后返工、求职人流集中，单身白领、新入职员工的租房需求集中释放，尤其是科技园、商务区周边，刚需群体数量大幅增加；另一方面，核心区次新房、精装小户型的供给有限，很多房东年前挂牌的房源，节后集中成交，进一步加剧了房源紧张的局面，房东的调价预期也随之走强。

肖小平也提到，常见的租房群体分为“新租”和“换租”，一般来说，新租的决策周期短，换租的决策周期长。“即看即签”的客户大多是“新租”群体，他们中大部分是刚刚来深的新市民，在一定程度上反映了节后深圳外来人口的增长。

租金并非普涨

虽然节后确实有部分租赁房源价格迎来上涨，但这种涨价并非市场普遍状况。而是呈现出“核心区领涨、近郊平稳、远郊分化”的清晰格局，且本质上是节后传统旺季带来的季节性行情。

比较典型的如城中村房源，在深圳福田上下沙板块，同样居住着不少打工人群，尽管节后租赁需求有所回升，但整体的租房价格与年前并无明显变化。

据该片区中介发给记者的房屋租赁价格，该板块内城中村单间的价格普遍在1600元~2200元/月，一房一厅的价格在2600元~3100元/月，两房一厅的价格在3600元~4300元/月，整体价格情况与节前并无显著差异。

记者注意到，区域与户型的分化，也是本轮租房市场的核心特征，也是“结构性涨价”的核心体现。

比较典型的如位于宝中的金泓凯旋城项目，从片区位置看，属于深圳核心区域，但该小区目前在租赁的房源多以3居室或者4居室为主，哪怕最小的房源也是2室2厅，该小区房源节后基本没涨价，甚至部分房源还在降价/让利，属于“节后不涨反稳”的典型。

深圳宝中片区二手房挂牌、租赁情况 每经记者 陈荣浩 摄

另据该片区中介发给记者的凯旋城3房的租赁情况，100~120平方米的3房的月租金价格为7500元~8500元/月，而在年前也同样是这个价格。该中介称，这边大户型以家庭长租为主，节后需求增量小、去化慢，甚至如果诚心租，3房还有可能跟房东再讲价200~300元。

多位房地产中介向记者表示，现阶段正处于租房旺季，需求集中释放是租金上涨的主要原因，这种季节性上涨并不会持续太久。

“其实房东也不想盲目涨价，空一天就是一天的损失，但一些临近商务区的房源确实租赁需求比较大，同样的房源，挂4000元有人看，挂4200元也有人问，房东自然就会往上调。”一位中介向记者坦言，随着返工潮逐步消化，租金涨幅有望在后续月份趋于平稳。