结合存量盘活 多地加快推进城市更新

高质量开展城市更新是推进现代化人民城市建设的重要抓手，也是2026年各地住建工作的重点发力方向。2026年，30个省（自治区、直辖市）在地方政府工作报告中强调城市更新。

同时，今年以来，已有多地发布相关政策举措，完善保障措施，健全工作机制，扎实推进城市更新行动。

3月1日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进深圳城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅对《证券日报》记者表示，《通知》通过合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施，整体降低开发门槛与成本、提速项目落地，在守住公共利益底线的同时为城市更新注入新动力，助力深圳城市更新和楼市平稳发展。

《通知》提出，运用“清调供”手段盘活的城市更新项目局部调整规划部分按照本通知执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求，其中土地移交率按照城市更新单元整体予以核算；未调整部分按已批城市更新单元规划执行。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，通过“清调供”，能够盘活停滞项目，让城市更新提速。具体而言，首先是对于因产权复杂、手续不全或长期闲置而无法推进的城市更新项目，清理历史遗留问题与低效用地；其次是对于原本已立项，但因市场变化、规划不合理或原实施主体无力开发而陷入僵局的项目，调整规划指标与实施主体；最后是创新供应方式与加快供地，解决“最后一公里”的落地问题，确保存量资源能转化为实际住房或产业空间。

在优化保障性住房配建要求方面，《通知》明确，已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目按原规定执行保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府、前海管理局应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。

“《通知》向市场释放了明确信号，即以后旧改项目中的保障性住房，不再是单一的开发商配建模式，而更多的是通过存量盘活，政府统筹。”李宇嘉表示，这有利于降低城市更新成本，提振开发商参与城市更新的积极性。通过盘活存量实现去库存、稳楼市，也为城市更新推进创造平稳的预期环境。

2025年末召开的全国住房城乡建设工作会议将“因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”列为着力稳定房地产市场工作的重点。

多地将存量盘活作为城市更新的重点，制定相应保障措施。安徽省于2月初召开的全省高质量推进城市更新深化城市功能品质活力提升工作推进会强调，“聚焦城市更新内容、更新方式、资金来源、治理提升及存量盘活等重点，突出需求导向科学编制规划，构建多元主体参与的可持续投融资体系”。

河南省住房和城乡建设厅近期起草并公开征求意见的《河南省城市更新条例（征求意见稿）》提出，省、市人民政府自然资源主管部门应当会同住房城乡建设主管部门，制定完善城市更新项目土地用途调整、存量用地整合及混合利用、既有建筑功能转换等政策措施，支持存量用地盘活利用和存量建筑功能转换。

谈及2026年各地城市更新保障措施的完善方向，李宇嘉建议，各地应保持更新规划、控制性规划、片区策划等规划的一致性，推进片区综合改造，通过片区价值提升实现资金总平衡，从而提振市场参与的积极性。对于综合整治、拆整结合的项目，要统筹应用好各类资金，以项目为单位，做好提前储备和申报。此外，各地也应加快落实2025年中央经济工作会议明确提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”要求，着力推进房地产市场稳定，为市场主体参与城市更新创造良好的预期环境。