开年前两月，中建运河玖院、懋源璟岳分获平层及别墅榜单TOP1 ！| 1-2月网签榜单

看来看榜单龙虎榜：

1-2月平层项目榜

冠军：中建运河玖院

总经理江海洋操盘手刘琨

亚军：北京润园

总经理陈海欧操盘手邬双喜

季军：长安华曦府金安

总经理王志宽操盘手康健

恭喜以上诸位印钞机。

位印钞机 又给我们带来哪些启发？

以下是市场正文，这次主要是先抛出四个问题：

1. 市场什么时候是个底？

2. 市场回暖的信号越来越强了？

3.一二手市场是否越来越割裂了？

4.什么样的产品才能激活市场？

1.市场什么时候是个底？

为什么能成为印钞机？首先要有一个市场判断：

市场什么时候是个底？

这要从开发商、客户和市场三个角度说一件事，才能说明白。

开发商要觉得现在拿地划算，就是开发商眼中的底。

正如面包店要有好面粉，才能烤出好面包。好地是房企的信心源头。

再来说 客户，客户 「 想买房，觉得值 」，才是客户心中的底。

啥叫「 觉得值 」，又分为三个方面：

1.产品是六边形战士

看遍所有细节，依然你是最好的产品，才是六边形战士。

2.客户觉得自己占了便宜。

比如层高更高，玄关设计更实用，等等。

就是「看得见的好处」能让客户觉得买得值。

3.政策要稳，别滴滴答答。

别今天出一个政策，明天又传要出新政策，让客户没有安全感。

不能让客户产生 「 再等等，说不定更划算 」 的想法。

总结成公式:市场见底=开发商敢拿地+客户想买。

说到底就是，产品力+服务力的颗粒度，要足够细。

只有这样，市场才能从底部爬起来，否则只靠降房贷利率刺激，市场可能永远到底不了。

2.市场回暖的信号越来越强了？

上面聊的是出手时机。当前大家最关心的问题是，市场回暖的信号越来越强了。

这是真的吗？

市场回暖的终极信号要看，不是看豪宅卖了多少，而是看刚需开始主动买房。

因为刚需客群是一群最不敢买房的人。

刚需是市场的底线，如果他们都能买，说明价格真的降到位了，否则他们会继续等。

来看下数据，今年成交截至目前在500万以下，占到82.8%，和去年差不多，还不能说底线已经筑牢。

这差不多就是大家常说的老破小。而我们熟悉的新房、次新房还在横盘。

这中间有一个关键环节就是，老破小成交，能让房东解套。但房东解套后，未必有置换新房的冲动。

而且，老破小卖得好，是因为降价够狠，砍价到位。

也就是说，置换链条还没有完全被激活。

我一直觉得，救市的主力不是有钱人，而是以前买水起新房，现在凑凑首付就能买得起的那群人。

所以，要看市场是否真回暖，就要看当下几个马上上市的纯刚需新盘。

3.一二手市场是否越来越割裂了？

目前的体感是，一二手市场的确是割裂的。

本质是产品力和需求不匹配造成的。

比如老破小就是最典型的产品老化，只能靠降价来吸引刚需，从而导致量价背离。

而新房通过四代宅和低容积率，满足了改善型客户和塔尖客户需求，吸引了这部分客群购买力。

这种割裂将在今年更加常态化。

常态化主要有5个方面变化。

1.买得起的人，要买得好

刚需客户宁可跑远一点房新房或次新，主要是地铁房，也不愿意买偏单纯靠降价的无配套新房。

2.政策刺激下，越靠近内城环线的新房越受益

政策刺激对远环线新房没有效果，除非是产业区。

更加强化了这一观点，买房背后是买城市优质资源。

3.新房越来越现房化销售，二手房所见即所得的优势正在失去。

4.大量积压的库存新房，接下来开始抢二手房客源

库存新房没有别的选择，只能降价，去抢买二手房客户。

库存新房、次新的降价，会越来越没有底线。

5.刚需客户捡漏心理和二手房东割肉

两者共同推动下，会出现量增价跌现象。在低价新房源去化完成，成交量可能会再次下降。

4.什么样的产品才能激活市场

没有卖不出去的房子，只是没有释放需求的房子。

这里的需求，不是客研数据里的房子，而是客户隐性需求的房子。

主要有以下6个方面。

1.空间不是越大越好，而是越懂情绪越好

豪宅客户对大空间已经免疫了，但是对心理空间的需求提升了。

比如说客厅是什么，客厅又不是什么；厨房是什么，又不是什么？

对于传统的物理空间理解，越来越开始走心走情绪路线。

2.主卫不是功能性房间，而是个人在家中的唯一精神独处空间，或者叫精神避难所。

所以，你会看到，围绕精神避难所的 卫生间，从压力释放和精神独处上设计，思路完全不一样了。

3.空间要有呼吸感

不是四面宽、五面宽，更不是简单的大层高，而是要有呼吸感，是光影艺术流动，是在里面日常不压抑。

4.社区共建计划

关于入住后的服务，开发商开始在销售阶段，就和准业主讨论社区公约和服务内容。

5.会所不再是摆设，而是能用的空间

不是用来炫的，是真正日常化能用的，业商务化的地方，最愿意常去的地方。

6.产品配置，是要解决隐性需求

所谓隐性需求，就是业主说不出来，你一做出来，他就一拍大腿叫好，马上买单的需求。

不再是堆配置，而是读懂人心。

艺术、生活方式、审美将是三个主要隐性需求方向。

总结下来，能激活市场的，只能是有温度的产品，懂情绪的产品，懂审美的产品，这才是好房子。

这四个大问题，是我对市场的的简单思考。接下来，会结合项目更细化讨论。

1-2月别墅项目榜

冠军：懋源璟岳

总经理刘春生操盘手李明

亚军：北京润园

总经理陈海欧操盘手邬双喜

季军：绿城西山云庐

总经理陆建强操盘手杨晨

恭喜各位！销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。