2026年第一个房价大涨的城市已经出现，下一个城市会是谁？

有人问，房价调整五年了，到底了吗？

我想说的是，我的观点是：别问大盘，看具体某个城市。

就在所有人都在关注北上广深的成交量时，一个意想不到的事发生了——

香港已经悄悄跑在了前头，不仅房子成交量暴了，而且房价也开始实打实的上涨了。

数据可以佐证：香港特区政府土地注册处最新数据：2025年，香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，成交总值6142.77亿港元，同比上升15%。

另外，香港差饷物业估价署数据显示，2025年私人住宅售价指数同比上涨约3.3%，是2021年之后首次年度上涨。

单从数据来看，香港楼市已经开始量价齐涨！

一、为啥最先稳住的是香港？

很多人第一反应是"撤辣"——就是2024年香港取消了外地人买房的高额印花税，一下子吸引了不少买家，需求上来，价格自然就涨了。

没错，这只是原因之一，但并不是引发量价齐涨的核心原因。真正让香港楼市企稳回升的，其实是三个更深层的核心变化。

第一，香港购房成本大降。

众所周知，以前内地人去香港买房，光税费就要掏将近30%，现在这笔钱省了。

再加上香港房价比高点跌了差不多25%到30%。

你算算：房价便宜了三成，税费又省了三成，比起高峰期进场，现在买香港的房子，相当于打了五六折，这不就是抄底的机会吗？

数据也印证了这点：2025年内地买家在香港买了近1.4万套房子，花了1370多亿港元，占了差不多20%。这可不是小打小闹，是真金白银在投票。

第二：楼市的基本面发生了逆转——“供平过租”。

什么叫“供平过租”？简单说就是你每个月还的房贷，比租同样房子要付的租金还低。

华创证券的一份报告点出了关键：2025年年中，香港小户型的实际租金收益率大概在2.2%到2.7%，而当时的贷利率一度降到了2%左右。

这意味着什么？意味着你买房后哪怕出租，租金收益都能覆盖月供利息了。说明买房的持有成本和机会成本，发生了根本性的变化。

第三：库存在快速降低。

根据美联物业的数据，到2025年底，香港一手住宅库存降到了1.84万套，比年初少了15%。而且这已是连续11个月下降。

库存少了，房价自然就往上走。开发商也不傻，房子好卖了，折扣肯定就慢慢收回来，优惠越来越少了。

所以，香港这波量价齐涨，表面看是政策推动，实则是：外面有钱进来（内地资金）+ 持有房子能赚钱（租金正回报）+ 供应变少了（库存下降） 这三个因素一起发力。

二、谁会是第二个上涨的城市？

这才是大家最关心的。我们觉得下一个很可能是：上海，而且大概率会在2026年年中之前出现。

为啥？有几个因素：

第一，上海和香港很像，都有"外部活水"的基因。

香港有将近20%的房子被内地人买走，上海呢？它不光是上海的上海，还是长三角的上海，甚至是全球华人配置资产的优选地。

过去几年上海楼市冷清，不是因为大家没钱，而是没购房资格。

但现在不一样了，今年2月底上海出了新政策——外地户口社保满一年就能在外环外买房，满三年就能在外环内买二套。

这就等于把过去几年攒下来的、有购买力但没资格的需求，一下子放出来了。

这些人跟去香港买房的人想法差不多：手里有钱，就差一个上车机会。现在门打开了，自然很多人不会错过。

第二，上海的"供平过租"临界点也快到了。

数据显示，1月上海二手房成交量创近8个月新高，达到2万多套。成交量蹭蹭上涨的同时，上海的租金在在悄悄上涨。

你看历史，过去两年房价虽然跌了，但上海的租金其实没怎么跌，甚至因为保障性租赁住房价格的影响，部分区域的租金回报率反而被动提高了。

再加上现在房贷利率降到了历史低位，很多银行首套房利率已经跌破4%。

比如，你现在买一套500万的房子，贷款350万，按3.5%的利率算，月供大概1.57万。而同样价值的房子，在上海中环附近租，品质好点的也要1万左右，甚至更高。虽说还不能完全覆盖月供，但差距已经很小了。

一旦房贷利率再降一点，或者租金再涨一点，这个临界点就会被突破，到时候租金就能完全覆盖月供。那些投资的“稳拿租金”的需求就会上来，从“赌增值”变成“拿租金”，这是根本性的转变。

第三，上海也在快速“去库存”。

看上海二手房挂牌量，2026年1月降到了9.4万套，已经是连续三个月下降。

说明那些想卖急卖的业主基本都出清了。现在留下来的房东，心态稳得很，议价空间明显收窄。

二手房价格一旦企稳，新房虽然倒挂空间小了，但安全垫也厚了，反而会吸引改善需求的人入场。

还有政策利好，最近刚出来的“沪七条”，叠加前一个月出台“上海三个区同步收老房子”，这些措施都将进一步降低楼市库存，盘活上海市场。

三、那么，为什么不是深圳，也不是北京？

深圳和北京，其实跟上海的市场逻辑不同。北京是求稳，而且它的调控政策向来是最后放松的，也是最严的。

而深圳的问题是，它的购买力高度依赖预期和杠杆，但目前民间杠杆率却偏高，所以就需要更长的修复时间。

说到底，楼市普涨的时代已经一去不复返，但核心城市的“资产回补”行情已经悄悄开始。香港打了个头阵，现在上海正站在同样的路口。

如今，有需求的都在盯着上海，等它出现确定信号。但这里说句现实的话：一旦“供平过租”成为普遍现象，一旦库存骤降，开发商也开始收回折扣，最好的窗口期可能就过去了。

所以，如果你买房的目的是自住或者置换，不妨现在可以去看看。好房子是不等人的，看懂了逻辑，且及时行动的，才更容易得到市场的奖励。