南京河西南二手房价触底反弹？全面摸底来了

“与去年下半年比，今年河西南二手房市场的体感明显暖了起来。”

这是中介小王最近常挂在嘴边的话。春节期间，他接待了几组外地赶来看房的客户：“有人从看房、谈判，再到下定，全过程非常干脆。”

在小王看来，今年以来，河西南二手房价处在止跌回稳的修复期。显著信号是部分优质次新房、刚需小户型的成交价在小幅回升。

事实果真如此？基于公开平台的数据，锐评君对河西南二手房价进行了全面摸底。

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据粗略统计，河西南已交付住区超30个，其中近30家接受了二手房市场的检验。

小王介绍，2025年，尤其是四季度，是河西南的至暗时刻，主流次新小区经历了深跌筑底的过程。

锐评君拉开华侨城天鹅堡、招商雍和府、海峡城云珑湾等小区的2025年成交均价行情（数据来源于好好选房，仅供参考），整体呈波动下行态势。

以招商雍和府展开。

2025年初，小区89㎡小户型能卖到311万，单价约3.5万/㎡。

3.1万/㎡、2.7万/㎡、2万/㎡……随着时间推移，同款户型的成交单价明显下行。

甚至，不少小区在2025年四季度，出现了成交谷底价。

比如金鼎湾和禧，于2024年12月底交付，2025年初迎来首套二手房成交。建面约143㎡户型，去年初能卖到693万，到了11月，568万就能成交。

比如正荣滨江紫阙，同样是建面约143㎡户型，2022年11月能卖到870万，单价近6万1，3年后468万就能买到，单价不到3万3，创下同户型成交价新低。

此外，佳兆业城市广场、朗诗熙华府、金地中心风华、鲁能公馆、升龙天汇、鱼嘴金茂悦等众多小区，也持续挤出前期水分，来到价格筑底期。

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进入2026年，河西南二手房价是什么水平？

“虽然整体均价还没出现大幅度反弹，但部分优质次新房、刚需小户型已经先行回涨，市场信心正在修复。”不止一位中介，有相似感受。

以一线江景资源突出的优质改善住区华侨城天鹅堡为例。

好好选房的统计数据显示，小区近期的二手房成交均价呈小幅回涨态势。

作为河西南成交量活跃度较高的小区之一，华侨城天鹅堡的高光时刻是2023年5月，一套244㎡大平层以1438万成交，单价近5.9万/㎡。

跟随大盘行情，天鹅堡的二手房价难免洗牌。

去年夏天之前，小区的二手房成交单价基本稳定在4万以上。进入下半年，成交价明显波动，12月中旬，一套161㎡低楼层四房以2.9万/㎡成交，创下小区成交单价新低。

今年以来，天鹅堡共成交4套二手房（仅统计了链家平台数据，数据有延迟，仅供参考），160㎡、244㎡都有，单价则呈现3.1万/㎡、3.2万/㎡……的企稳回升之势。

与此同时，交付时间不算长，品质还不错的建发珺和府、颐和铂湾；

以及星八客核心成员，刚需小户型占比较高的佳兆业城市广场、招商雍和府、五矿崇文金城等，近期的二手房成交均价都有不同程度的回涨。

更为详细的成交数据来看，去年10月，总价200万就能拿下鲁能公馆88㎡户型，而后该户型成交价一路跳涨到226万、240万、251万；招商雍和府88㎡小户型也是相似的情况，成交总价从去年10月的180万，跳涨到今年2月的230万+。

对此，有中介告诉锐评君：

一方面，河西南的二手房价已经来到市场底部，部分卖家选择下架不卖。供应有所缩减的情况下，此前一直观望的刚需和改善客群积极入场，议价空间相对收窄，市场情绪也逐渐稳定。

另一方面，教育置业旺季、小阳春等节点到来，迭代住区的综合产品力，刚需小户型的学区等附加值，正在被二手房买家认可。

不过，相比之下，高总价的次新豪宅仍面临不小的考验。

链家平台上，190㎡起步的中国府交付以来累计成交了4套二手房。

一套成交于2024年3月的227㎡四房，以近7万6的单价遥遥领先。

虽然底跃的成交价不具备代表性，但去年11月以2.7万/㎡单价成交的352㎡户型，释放了超大户型流通性相对承压的现状。

河西楼市的统计数据显示，2023年至2025年万科翡翠滨江累计成交47套二手房，其中：

2024年成交单价集中在4.89-7.58万/㎡之间，2025年的最高成交单价仅6.33万/㎡。

今年以来，万科翡翠滨江通过链家平台成交了3套二手房，成交单价在4.44万/㎡至4.74万/㎡不等。同样是231㎡大平层，晚4、5个月入手，能少掏上百万。

河西南次新豪宅的行情为何没有明显回暖？锐评君认为，一方面顶豪的受众相对有限，另一方面整个河西新房供应量充裕，且以纯粹改善四代宅为主，难免对次新房形成冲击。

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经过十来年的发展，河西南已聚集了近40家楼盘。抛开在售的江南玖序、凤起潮鸣等不谈，板块的次新房自成体系：

早期的星八客，以海峡城、鲁能公馆、升龙天汇等为代表，最久的已交付超10年；

2017-2020年，华侨城天鹅堡、正荣滨江紫阙、鱼嘴金茂悦、建发珺和府、河西金茂府、中国府、万科翡翠滨江等陆续入市，构成板块的初代改善；

再后来，颐和铂湾、星叶云墅、中北金基朗樾府、颐和铂樾府、建发缦云等陆续开盘、交付。

要说河西南二手房价的高光时刻，还得追溯到2021年。

正荣润峯、鲁能公馆都出现单价超7万成交的二手房， 就连海峡城也享受过单价超6万的红利。

如今想想，总价5、600万，在当时只能买到河西南80多平小户型，是不是匪夷所思？

现在，受交付时间、地段配套、产品更新换代等因素共同影响，河西南的二手房价已经在市场的筛选与分化中，形成较为鲜明的价格梯队。

头部的中国府，刨去底跃这样的非常规户型，成交单价稳定在5万以上；

万科翡翠滨江、嘉璟峰庭尚邸组团、河西金茂府璟园组团、建发缦云、中北金基朗樾府、金鼎湾和禧，处在单价4万+阵营；

融创滨江ONE、正荣滨江紫阙、建发珺和府、华侨城天鹅堡、深业龙湾上府、颐和铂湾等，是单价3字头的主力代表。由于这些板块初代改善住区户型面积偏改善，总价段也相应抬升至四、五百万，甚至六、七百万；

成交单价以2字头为主的，有鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦、青奥村、正荣润峯、朗诗熙华府、佳兆业城市广场一二期、金地中心风华、招商雍和府、鲁能公馆、五矿崇文金城、升龙天汇、海峡城等。

数据来源于好好选房，仅供参考

绿色、红色标记分别为小区最低、最高成交单价

整体来看，虽然说全面回暖还为时尚早，可若以次新房为首选，眼下的河西南值得入手。

第一，虽然部分品质次新房、刚需小户型成交价出现小幅回升，但性价比仍然很高。

河西南的能级、产业含金量、兑现度等，已得到认可。试想一下，总价200多万就能上车鲁能、佳兆业、五矿等的小户型，又何必退而求其次买远郊？

第二，随着时间推移，河西南的次新房格局分化将愈发明显。

建发珺和府、融创滨江ONE、海珀星晖、正荣滨江紫阙、颐和云台源筑等品质次新小区，产品与河西在售新房、早期星八客等形成差异化，加上相对低的入手门槛，现阶段稀缺性与性价比兼具。

至于中宁府、中国府等顶豪，以进阶改善需求为前提，碰上卖家大幅度以价换量，不妨列入购买清单。