执行标的存在租赁关系？如何处理“买卖不破租赁”的冲突

作为申请执行人，赢了官司、申请执行，却发现被执行人的房产、车辆等执行标的，早已设定了租赁关系，承租人还以“买卖不破租赁”为由拒绝腾退，导致财产无法拍卖变现，债权难以实现。很多人误以为“租赁关系一旦存在，就不能执行”，其实不然。这份清单直击核心，拆解执行中租赁关系的认定、“买卖不破租赁”的适用边界，以及申请执行人的应对方法，通俗好懂、可直接收藏，帮你破解租赁阻碍，高效兑现债权。

先搞懂：2个核心概念（必看，避免误解）

核心1：什么是“买卖不破租赁

解释：简单说，就是租赁物（比如房子、车辆）在租赁期内，即使所有权发生变动（比如拍卖、变卖），原租赁合同依然有效，承租人可以继续使用，新的所有权人不能强制要求腾退，这是法律对承租人的保护。

提示：该原则源于《民法典》第725条，但并非万能，有明确的适用条件，不是所有租赁都能对抗执行。

核心2：执行中，租赁关系≠必然阻碍执行

解释：“买卖不破租赁”只能对抗“正常的所有权变动”，不能对抗法院的强制执行。关键看租赁关系是否真实、合法，以及设立时间是否在法院查封、抵押之前，这是判断能否突破租赁的核心。

3种可直接突破“买卖不破租赁”的情形（重点关注）

情形1：租赁关系在法院查封、抵押之后设立

怎么做：向法院提交执行标的的查封、抵押登记时间，以及租赁合同的签订时间，证明租赁在查封/抵押之后，要求法院除去租赁关系，依法拍卖、变卖标的。

依据：法律明确规定，被执行人就已查封、扣押的财产设立租赁权的，不得对抗申请执行人，承租人不能以“买卖不破租赁”拒绝腾退。

情形2：虚假租赁（被执行人与承租人恶意串通）

怎么做：收集证据（如无真实租金支付记录、租赁期限过长、承租人未实际占有使用等），向法院提交，请求认定租赁关系无效，排除执行阻碍。

案例：被执行人欠申请执行人100万，为规避执行，与亲友签订虚假租赁合同，约定租赁20年、租金一次性付清，但承租人从未实际居住，申请执行人提交相关证据后，法院认定租赁虚假，依法拍卖了房产。

情形3：租赁关系不合法（无书面合同、超最长租赁期限）

怎么做：核查租赁合同，若未签订书面合同、租赁期限超过20年（超出部分无效），或租金明显不合理低价，向法院申请不予认可该租赁关系的对抗效力。
提示：以租抵债的协议，不属于合法租赁，不能适用“买卖不破租赁”，可直接申请法院执行标的。

4个实操应对方法（直接能用，高效推进执行）

方法1：先核查租赁的“真实性+合法性”
怎么做：向法院申请调取租赁合同、租金转账记录、承租人居住/使用证明，核实租赁是否真实；同时确认租赁签订时间，是否在查封、抵押之前。

提示：重点核查租金是否实际支付、承租人是否实际占有，这是破解虚假租赁的关键。

方法2：申请法院“带租拍卖”，兼顾权益

怎么做：若租赁关系真实、合法且在查封之前，无法突破，可申请法院“带租拍卖”，在拍卖公告中明确租赁情况，由买受人概括承受原租赁合同的权利义务。
提示：带租拍卖不影响执行，拍卖后租金收益归买受人所有（拍卖公告未明确的，自所有权转移时起算），申请执行人可从拍卖款中受偿。

方法3：对违法租赁，申请法院强制腾退

怎么做：若租赁属于上述可突破情形，书面申请法院出具腾退裁定书，要求承租人限期腾退；承租人拒不配合的，法院可依法采取强制措施，并处以罚款、拘留。
依据：对阻碍法院执行的行为，法院有权依法处罚，情节严重的，可追究刑事责任。

方法4：提起执行异议之诉，维护自身权益

怎么做：若法院认定租赁关系有效、不准许除去租赁，或承租人提出执行异议阻碍执行，可在裁定送达之日起15日内，以承租人为被告，向执行法院提起诉讼，请求准许不带租强制执行。

申请执行人必避的3个坑

坑1：误以为“有租赁就不能执行”——盲目放弃，错失债权实现机会，只要租赁不合法、不真实，就能突破。

坑2：不收集租赁相关证据——仅凭口头异议，法院难以支持，需提交书面证据（合同、转账记录等）佐证。

坑3：错过执行异议之诉期限——对法院的租赁认定裁定不服，需在15日内起诉，逾期将丧失救济权利。

以上清单涵盖执行中租赁关系的核心场景，结合现行《民法典》及最高法相关规定，每一步都可直接操作，建议收藏备用！遇到执行标的有租赁、被“买卖不破租赁”阻碍时，按清单推进，就能最大程度维护自身债权。