万科3.23亿贷款展期

根据2026年3月2日的最新公告，万科企业股份有限公司成功为其控股子公司的一笔3.23亿元贷款获得了展期安排。这是万科在2026年初完成多笔债券展期后，又一笔获得银行支持的债务展期。

一、3.23亿元贷款展期详情

贷款主体与银行：

• 西安亚建商业运营管理有限公司（万科控股子公司）向大华银行（中国）有限公司深圳分行申请贷款

• Trade Route Investments Limited（业程投资）向大华银行有限公司（新加坡）申请贷款

贷款基本情况：

• 两笔贷款均为3年期贷款，于2023年完成提款，原定2026年2月到期

• 截至目前，西安亚建贷款余额为1.148亿元，业程投资贷款余额为2.0797亿元，合计3.2277亿元

展期安排：

• 大华银行同意继续提供贷款，期限延长1年

• 业程投资贷款金额变更为2.0797亿元人民币等值新加坡币38,39.14万元

担保情况：

截至2026年1月31日，万科及控股子公司对外担保余额为954.58亿元，占2024年末归属于上市公司股东净资产的47.1%。本次担保发生后，总额将升至957.8亿元，占比47.26%，无逾期担保情况。

二、万科2026年初债务展期整体情况

在3.23亿元贷款展期之前，万科在2026年1月已成功完成三笔重要债券的展期：

1. "21万科02"债券（11亿元）

• 2026年1月21日通过展期方案，同意率92.11%

• 方案：回售部分债券本金先行兑付40%，剩余60%展期至2027年1月22日

• 提供不超过10万元的固定兑付安排

• 以万科对武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款项作为质押担保

2. "22万科MTN004"债券（20亿元）

3. "22万科MTN005"债券（37亿元）

• 2026年1月27日两笔债券展期议案均获100%表决权通过

• 核心方案一致：每个持有人账户实施10万元固定兑付；剩余本金的40%于2026年1月28日兑付；剩余60%本金展期一年

• "22万科MTN004"展期至2026年12月15日，"22万科MTN005"展期至2026年12月28日

• 提供项目公司应收款质押作为增信担保措施

大股东支持：

在债券展期方案通过的同时，万科第一大股东深圳市地铁集团有限公司宣布提供不超过23.6亿元的专项借款，期限36个月，利率为提款日前一工作日1年期LPR减66个基点（当前执行利率2.34%），专项用于偿还公开市场债券本金与利息。

三、万科面临的财务挑战

1. 巨额亏损

• 2025年预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，创A股自1990年成立以来上市公司单年最大亏损纪录

• 2024-2025两年累计亏损达1314.78亿元，接近公司当前总市值（约566.7亿元）的2.3倍

2. 流动性压力

• 截至2025年三季度末，万科现金及现金等价物仅603.88亿元（另一数据为656.8亿元）

• 短期借款及一年内到期非流动负债高达1514亿元，账面资金缺口超过900亿元

• 有息负债总额达3544亿元，其中一年内到期债务为1513.28亿元

3. 2026年偿债高峰

• 2026年全年境内债到期规模超过120亿元

• 惠誉预计，2026年4月至12月，万科将有约150亿元人民币的资本市场债务到期

• 债务到期时间高度集中于2026年4月至7月，这期间行权到期债券本金为112.66亿元

关键到期债券包括：

• "23万科MTN001"：20亿元，2026年4月23日到期

• "23万科MTN002"：20亿元，2026年4月26日到期

• "23万科MTN003"：20亿元，2026年6月15日到期

• "23万科MTN004"：20亿元，2026年7月7日到期

• "23万科01"：20亿元，2026年7月24日到期

四、市场反应与评级变化

债券市场表现：

展期方案通过后，万科境内债价格普遍上涨超20%，部分品种盘中临时停牌，地产债指数探底回升近20%。

股票市场表现：

1月28日，万科A股价上涨2.32%至4.86元，港股万科企业上涨3.60%至3.74港元，但这一涨幅很快被后续的失联传闻抵消。

信用评级：

• 国际评级机构惠誉（Fitch）将万科的长期外币发行人违约评级从"RD"（限制性违约）上调至"CC"

• "CC"评级仍属于高投机级别，表明信用状况脆弱，但避免了正式的违约定性

五、未来挑战与应对策略

1. 销售端持续疲软

2025年合约销售额同比下滑近一半（-45.6%），经营性现金流承压。如果销售回款不及预期，后续的债务化解依然要靠借新债或展期。

2. 资产处置压力

万科需要完成至少300亿元资产出售来缓解流动性压力，但目前进度仅完成年度计划的30%。部分核心资产如万纬物流2.5亿元股权已被冻结，限制了资产流动性。

3. 股东支持有限

深铁集团自2025年以来已累计向万科提供超300亿元资金支持，但明确表示"无兜底义务"，仅按市场化原则输血，后续资金驰援空间有限。

4. 行业环境挑战

房地产行业整体面临深度调整，2025年前9个月房地产销售额较2021年同期下降53%，上市房企中利息覆盖率低于1的债务占比高达61%，行业整体偿债能力严重不足。

总结

万科3.23亿元贷款展期是其2026年债务管理的一部分，此前已成功展期68亿元债券。这些展期方案采用了"小额兑付+部分本金先行偿付+展期+增信"的组合策略，并获得了大股东深铁集团的资金支持。

然而，万科仍面临严峻挑战：创纪录的巨额亏损、超过900亿元的资金缺口、2026年集中到期的债务压力，以及疲软的销售表现。公司能否度过危机，将取决于其资产处置进度、销售回暖情况以及能否继续获得债权人和股东的支持。

这次3.23亿元贷款展期虽然金额相对较小，但反映了银行机构对万科的持续支持态度，也为公司争取了更多时间来处理更为紧迫的大额债务到期问题。