实探｜“沪七条”首周末上海楼市：有售楼处来访量翻倍，二手房议价空间变小

尽管天公不作美下着雨，上海“沪七条”政策落地后的首个休息日，上海楼市仍迎来积极反馈。3月1日，澎湃新闻走访沪上中介门店及新房售楼处了解到，在限购松绑、公积金贷款额度上调、房产税暂免征扩围等政策利好释放下，上海新房、二手房同步出现回暖，咨询量、到访量、成交意愿都在悄然回升。

多个区域新房项目到访及成交量上涨

新政的效果，在新房售楼处已开始显现。

来自上海链家的数据显示，新政后的首个周末，2月28日与1月工作日均相比，新房线上咨询量上升106%；3月1日，新房线上咨询量与1月周末日均相比上升80%。

上海链家新房浦东区域项目经理乐钦龙明显感受到新政对市场的提振作用。“限购政策放宽、公积金贷款额度提高等举措，直接带动客户下定及坐下来谈判的意愿，新政首个休息日，多个新房项目的谈判区几乎都坐满了”。

以位于浦东新区的联发金海云墅项目为例，新政落地后的首个周日（3月1日），项目来访量超100组，较新政前周末的来访量实现翻倍，并带动成交明显活跃。截至3月1日19时30分，该项目当日已成交6套房源，另有4组客户已完成房源锁定。

“除了金海云墅，浦发唐城、招商臻境、壹江臻邸等项目的到访和成交与年前相比，也有较大的提升。”乐钦龙介绍道。

闵行颛桥的保利都汇和煦项目热度同样走高。据项目销售人员介绍，新政后该项目到访量提升40%，周末两天（2月28日、3月1日）共成交11套房源，其中8套都是首次到访即完成认购，客户置业信心显著增强。

上海链家沪中事业部总经理包站国表示，周日即便下着雨，整个市场的看房量、咨询量还是明显往上走。按照往年市场规律，每年3月份楼市通常会迎来常规“小阳春”，而今年在新政利好的加持下，市场活跃度提升的态势更为显著。

即便在产品竞争相对激烈的虹口，新政带来的暖意也十分明显。外滩瑞府销售负责人李凌宵表示，2月25日新政发布后，项目第一时间组织团队吃透政策利好，并要求销售人员对客户开展一对一精准传递与答疑。其提到，此次限购放宽直接带动购房群体进一步扩容，政策发布后项目的线上咨询量显著提升，其中来自南通、盐城、苏州、义乌、宁波、温州等长三角城市的非沪籍客户咨询占比较多，项目日均来访量也较新政前上涨约30%。

“新政一方面降低了新增客户的入市门槛，另一方面也显著加快了存量客户的决策周期，客户从看房到下定的平均周期从此前的11天缩短至5天。”李凌宵透露，新政出台后仅4天，该项目成交额已达约1.5亿元。

此外，公积金贷款额度上调也让部分改善客群敢于“上一步”。其提到，有客户原本意向124平方米户型，在政策支持下转而选择舒适度更高的165平方米户型，改善需求得到进一步释放。

在看房人群中，有一些则是被新政“第一次请进售楼处”的。长期在国外工作的张先生原本不具备上海购房资格，但家中长辈长期在上海居住，已持有上海居住证满5年，恰好符合此次新政放宽的购房条件。“这是我们看的第一个盘，我们是受新政触动才出来看房的，之前一直没法买，也就没看。”张先生说道。

市场里也不乏理性的声音。有适婚的购房者董先生表示，买房还是得看自己的实际需求。虽然现在政策不断出台，也有一些利好，但也需结合自身经济实力考虑，会多比较、多看看后再做决定。

包站国表示，从市场反馈来看，中心区域新房市场对政策的反应更快，项目到访、成交活跃度明显上升；二手房市场则受到节后业主陆续返沪等因素影响，恢复节奏略有差异。其预判，元宵节过后，政策效应将进一步释放，市场表现会在下一个周末更为明朗。

二手房整体议价空间在收窄

新房热起来的同时，二手房市场表现也不错。

上海链家数据显示，2月28日与1月工作日相比，二手房线上咨询量上升59%；3月1日与1月周末日均相比，二手房线上咨询量上升48%。

另据太平洋房屋数据，2月23日至2月28日，该机构新增二手房及新增客户的数量与节前相比均上涨约3倍。

太平洋房屋北蔡板块一门店经理的感受更加直观：年后门店的带看量达到往年同期的3至4倍。其提到，周日（3月1日）一天门店有效带看量较新政前翻倍，即便雨天看房客户依然较多，客户约谈意愿较强，但成交尚未明显体现，成交套数基本持平。

新政后市场购房群体结构也出现变化。据介绍，“板块内以次新小区为主，原本本地置换群体较多，此次限购政策放宽后，非沪籍群体占比提升，不少非沪籍高薪人群受购房门槛降低影响开始咨询看房。其中，社保及个税缴纳满一年可购房政策带动作用明显，市场购房信心有所修复。”

上述门店经理提到，“我们门店昨天（3月1日）成交了2单，买家的信心有提升；业主端心态则趋于坚挺，愿意降价的多为有明确置换需求的房东，部分业主因为没有找到合适置换的房源也不着急降价出售”。

市场信心修复的同时，部分租客也受新政影响。“今天早上接待了一个客户，由于工作需要，此前是租住在北蔡板块的，租金每月开支7000-8000元，在政策利好下，也开始咨询买房的政策，所以早上直接带客户去看了一下符合要求的房源，客户比较关注租售比以及后续的市场走向。”

上海太平洋房屋春申板块总监李云也表示，整体客户反馈积极正向。其提到，下雨天对带看有一定的影响，但门店周日带看量仍达到30组，高于平时周日约20组的水平。受政策利好影响，购房者入市信心有所修复，议价心态发生变化，部分客户愿意往业主的预期价格去靠拢，整体议价空间在收窄。据介绍，该门店单日成交两单，较平日周日有所增加，若后续天气好转，预计成交量将进一步上升。

从2月整体表现来看，太平洋房屋的数据显示，该机构挂牌房源单价微涨，市场从前期以价换量逐步向量稳价稳、节后理性修复过渡。同时，节后市场供需匹配效率稳步提升，整体呈现逐步回暖的态势。

在包站国看来，长期来看，受库存房源等多重因素影响，2026年上海楼市整体将保持平稳运行态势，其中优质次新房与稀缺户型的房源有望率先回稳。