扬州雅居乐破产

扬州雅居乐房地产开发有限公司的破产是雅居乐集团整体债务危机蔓延至项目层面的一个典型案例。

一、破产的法律程序与时间线

根据江苏省扬州经济技术开发区人民法院的官方裁定，扬州雅居乐的破产清算程序遵循了完整的法律流程：

• 2025年7月29日：法院裁定受理债权人杭州尹泰瑞祺陈设艺术有限公司对扬州雅居乐的破产清算申请。

• 2025年8月19日：法院指定扬州苏中兴企业清算服务有限责任公司担任管理人。

• 2025年10月24日：法院发布公告，将债权申报期延长至2025年11月20日。

• 2025年12月5日：召开第一次债权人会议，审核债权表并听取资产状况报告。

• 2025年12月22日：法院正式裁定宣告扬州雅居乐房地产开发有限公司破产。

二、公司的财务状况与资产债务

根据管理人的调查和审计机构审计，扬州雅居乐的实际财务状况已严重恶化：

• 债务情况：经管理人初步审查确认，公司债务总金额约为5.62亿元。

• 资产状况：公司账面资产总额虽超过15.34亿元，但其中约12.5亿元为对陷入多起诉讼的子公司及关联方的长期股权投资和应收账款，难以收回。

• 主要资产：包括位于扬州市鸿大路以东的土地使用权（C地块）以及位于江阳路以南、祥和路以西的土地使用权及在建工程（F地块）。然而，由于当前房地产市场低迷，这些土地使用权及烂尾在建工程的可变现价值远低于账面金额。

• 结论：法院认定，扬州雅居乐不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，亦无重整、和解可能，因此符合宣告破产的法定条件。

三、破产原因与宏观背景

扬州雅居乐的破产并非孤立事件，而是其母公司雅居乐集团自2024年以来爆发的全面流动性危机的直接后果。

1. 集团层面危机爆发：2024年5月14日，雅居乐集团公告未能支付两笔2025年到期的美元债利息，构成公开违约，标志着其流动性危机正式公开化。截至2024年末，集团总借款高达489.16亿元，其中一年内到期的短期债务占比达78.35%，而现金及等价物仅86.37亿元（2023年底数据），偿债压力巨大。

2. 经营持续恶化：集团销售端出现断崖式下滑。2025年1-11月，累计预售金额仅80.8亿元，同比暴跌45.2%。2024年全年净亏损172.18亿元，近四年累计亏损已超过540亿元。

3. 危机传导至子公司：在集团整体“失血”、融资渠道关闭的背景下，项目公司难以获得资金支持。扬州雅居乐作为地方项目公司，其资产（主要是土地和在建工程）在低迷的市场中难以变现，对关联方的巨额应收款又无法收回，最终资不抵债，走向破产清算。雅居乐集团旗下已有至少5家子公司进入破产程序，包括徐州、无锡、湖州等地的项目公司。

4. 清盘威胁加剧：2025年12月9日，因与合作方新濠国际在中山项目上的纠纷，雅居乐集团被向香港高等法院提交了清盘呈请，涉及款项约1859万美元。虽然清盘呈请不等于清盘令，但此举严重打击了市场信心，并将集团推向更危险的境地。

四、对业主与债权人的影响

破产程序启动后，管理人的工作重点之一是维护购房者权益和清理债权债务关系。

• 对购房业主：管理人于2025年11月4日发布公告，表示将协助已付清全部购房款且完成网签备案的业主办理房屋产权登记，以避免公司注销后影响办证。这体现了破产程序中对于已消费购房者权益的保护。

• 对债权人：所有债权人需在规定期限内向管理人申报债权。管理人正在通过公开招募意向性投资人的方式，试图盘活公司资产（主要是两块土地使用权及在建工程），以提高债权人的清偿率。

五、现状与展望

截至2026年3月，雅居乐集团的危机仍在持续发酵：

• 债务重组僵局：尽管公司声称在推进债务重组，并与境内金融机构就部分借款（约14.92亿元）达成展期，但与境外主要债权人的重组方案仍未达成一致。公司曾争取在2025年底前达成初步条款，但这一目标未能实现。

• 核心资产被处置：集团曾经的“利润奶牛”——海南陵水清水湾项目的三宗地块，因欠缴税款已于2025年12月被公告拍卖，保留价约15.62亿元。这标志着集团已开始丧失核心优质资产的处置主动权。

• 生存挑战严峻：雅居乐集团正站在命运的十字路口。香港高等法院对清盘呈请的聆讯已延期至2026年3月2日。若无法与债权人达成重组方案或应对清盘呈请，集团将面临生存危机。

总结而言，扬州雅居乐房地产开发有限公司的破产，是房地产行业深度调整周期中，高杠杆房企因销售端失血、融资端枯竭而导致流动性危机全面爆发，并最终传导至项目层面的一个缩影。其命运与母公司雅居乐集团的债务重组进程紧密相连，未来走向仍有待观察。