谢逸枫：2月房价呈现震荡态势，楼市成交两极分化

文/谢逸枫

楼市小阳春来临前，淡季在新房市场表现无遗，二手房市场则热闹，呈现两极分化的现象。最新第三方、地方数据显示，2026年2月房价呈现震荡态势，热点城市的楼市成交以一手房低迷，二手房火爆的局面。

楼市进入“淡季休整期”，值得一提的是因楼市整体行情较为平淡，政策端正在启动新一轮发力，例如上海、广州等城市，纷纷政策发力，为即将到来的楼市小阳春蓄力，为前期的政策效应和持续力进行接力。

2026年春节黄金周（2月16-22日），30城新房成交32万平，环比降了74%，30城新房成交同比涨了43.2%，一线城市更猛，涨了80.9%。24城二手房成交同比飙升75.6%，一线城市直接涨了90.6%。

北京2026年2月楼市春节淡季叠加政策过渡期，二月楼市呈现"量缩价异动"特征。二手房成交占比达87%（网签8129套/总成交9346套），成交环比暴涨144%，其中新房成交1217套，环比骤降51.2%，延续存量房主导格局。

新房均价飙升至60587元/㎡，环比上涨32%。近6月累计成交套数不足上月单月水平，显示市场动能急剧衰减。房价上涨主因是核心区高价盘集中备案，如东西城、海淀等去化周期不足10个月的区域项目可能加速网签。

2026年1月上海二手房成交量为22834套‌，创近五年同期新高，同比上涨24.18%。环比2025年12月的2.3万套下降0.5%；同比2025年1月成交的1.84万套，上涨4447套，涨幅24.18%。成交量已连续三个月站稳2.2万套以上‌。

截至2026年2月27日，上海二手房网签约10476套，预估2月将站上1.1万套。2月25日，上海新政，非沪籍，外环内社保3年改1年；居住证满5年，无需社保也可购房；公积金家庭贷款最高可达324万元；未成年子女唯一住房免征房产税。

2月（1月26日至2月25日）广州市二手住宅网签套数和面积分别为5598套、57.64万平，环比下降36.97%和35.52%，同比下降10.83%和7.34%。1月-2月，广州二手住宅共网签14479套和147.04万平，同比下降11.26%和10.03%。

乐有家数据显示，2月工作日减少，深圳一二手房网签量出现下滑。2月深圳一二手住宅合计网签3636套。其中一手住宅总网签量1297套，环比下降50%；二手住宅网签量2339套，环比下降56%。二手房录得量2876套，环比下跌58%。

2026年2月深圳二手住宅成交均价达到6.2万元/㎡，环比上涨7.3%，这已是深圳二手房价格连续第三个月上涨。主要是源于市场结构性因素和经过长周期调整，价格逐步到位，市场预期及信心增强，企稳迹象明显。

北京1月的二手房挂牌量，较3月前少了1.79万套，2月又减少了3000多套，广州12月的挂牌量由升转降，深圳2月迎来拐点。当前重点50城的租金回报率已经达到2.08%，上海部分房价调整明显的老破小片区，租金回报率更是达到3%以上。

2月全国重点监测37城法拍房挂牌45858套，法拍房住宅平均成交单价3.66万/㎡，二手房住宅平均成交单价4.72万/㎡，法拍房住宅成交折扣为7.75折成交。总体来看，北京、深圳、上海、广州等热点城市的法拍房挂牌下降。

2月中指数据显示，100城新建住宅平均价格为17107元/平，环⽐下跌0.04%，同⽐上涨 2.37%（1月17114元/平，环比上涨0.18%，同比上涨2.52%）。从涨跌城市个数看，15个城市环⽐上涨，84个城市环⽐下跌，1个城市持平。

100城⼆⼿住宅平均价格为12835元/平，环⽐下跌0.54%，跌幅较上⽉收窄0.31 %，同⽐下跌8.78%（1月12905元/平，环比下跌0.85%，收窄0.12%，同比下跌8.67%）。从涨跌城市个数看，5个城市环⽐上涨，95个城市环⽐下跌。

分城市能级来看，其中⼀线城市新建住宅价格环⽐下跌0.07%，同⽐上涨6.51%；⼆线城市环⽐上涨0.08%，同⽐上涨1.70%；三四线城市环⽐下跌0.23%，同⽐下跌2.34%。⼀线城市⼆⼿住宅价格环⽐下跌0.42%，同⽐下跌7.85%。

而⼆城市线环⽐下跌0.57%，同⽐下跌9.44%；三四线城市环⽐下跌0.54%，同⽐下跌8.51%。总体新房的房价环比止涨转跌，震荡不止，一二线城市同比上涨，受结构性影响，而二手房价环比跌幅收窄，同比跌幅大。

因此，新房下降，主要是假期房企普遍推出购房节、降价促销等活动，新推项目整体较少，以存量项目去化为主有关。而二手房价下降，与二手房市场挂牌、交易活跃度季节性回落、二手房的房价结构性回调有直接的关系。

克而瑞数据显示，2月典型百强房企实现单月销售操盘金额1234.2亿元，前2个月累计实现销售操盘金额2888.7亿元。百强房企1月实现销售操盘金额1654.5亿元，而2月，整体操盘金额环比缩水超两成，少了420亿元。

土地市场依然是两极分化，热点城市火爆，非热点城市低迷。中指数据显示，2月全国300城住宅用地平均溢价率为11%，显著上升，核心城市优质地块高热，广州、成都、上海、杭州等地块溢价率超过20%。

数据显示，前2月100强企业拿地总额950.4亿元，同比下降52.4%，降幅较上月基本持平。受春节假期影响，土地供应缩量，且上年基数较高，房企拿地规模同比未出现明显改善。从拿地企业来看，央国企仍然是主力。