住宅楼面价1.65万元/㎡，容积率1.3！刚刚姑苏南门片区挂

刚刚，姑苏南门片区挂牌一宗优质宅地。

地块位于吴门桥街道南环东路南、东吴北路东，出让面积33935㎡，起拍总价65124万元，分为A、B区，其中A区为旅馆用地，起始楼面价约1450元/㎡；B区为城镇住宅用地，起始楼面价约16500元/㎡。

具体信息如下：

苏地2026-WG-Z01

地块规划条件

用地位置：姑苏区吴门桥街道南环东路南、东吴北路东。

规划概要：项目共包含A区、B区，总用地面积(附图规划用地红线范围内)33935平方米，其中地上面积33935平方米，地下面积33935平方米。

规划指标内容：地块用地性质为RB商住混合用地，用地面积地上33935平方米、地下33935平方米，地块综合容积率>1.01且≤2.0,总建筑密度≤50%,总绿地率≥30%。其中：

A区：用地性质为B1(商业用地),地上用地面积5137平方米，地下用地面积7247平方米，容积率>3.8且≤4.5,建筑密度≤55%,建筑高度≤100米(其中塔楼高度限低60米),绿地率不作要求。

B区：用地性质为R2(二类居住用地),地上用地面积28798平方米，地下用地面积26688平方米，容积率>1.01且≤1.3,建筑密度≤40%,建筑高度≤60米，绿地率≥30%。

商业服务业用地业态管理要求：商业业态为酒店，计容建筑面积不小于23000平方米。

特别说明：

1.竞得人在签订土地出让合同前须与姑苏区政府签订《投资发展监管协议》。住宅部分销售(预售)须与商服部分建设进度相挂钩，具体详见《投资发展监管协议》。

2.A区不可分割销售且不得分割转让，允许整体转让;B区可分割销售。

3.地块按照土地用途拆分起报总价如下:A区起报总价3352万元，B区起报总价61772万元。如最终成交价格有溢价，将按照各自用途的起报总价x(1+地块整体溢价率)分别写入出让合同。

地块周边市场简析：

作为姑苏老城区，整个南门范围内可开发地块是十分有限的。

近几年，整个南门片区仅出让过一宗宅地，即2023年6月成交的苏地2023-WG-25号地块。

这块地距离沃尔玛地块并不远，当时也是由商业地块调整成的居住地块。规划调整后仅两个月，该地块就挂牌出让，最终被中建国际和苏州轨交联合获取。而这块地开发的项目，就是和月泊庭，目前该楼盘已是尾盘销售状态。

2023年四季度，这个楼盘首批房源备案价出炉，均价5.2万元/㎡，也是姑苏区目前在售备案价最高的楼盘。

作为南门片区乃至整个姑苏区价格最高的一个新盘，除了纯粹的豪宅属性外，南门片区的地段价值也是维持这个楼盘价格能在高位的一个重要因素。

本次挂牌地块地块位于4号线地铁口，周边商业、学校、公共服务等配套齐全，整体综合素质还是很高的。但相对于和月泊庭，这宗地相对更靠片区边界。

地块3公里范围内，除了和月泊庭外，还有东吴序、龙湖东吴原著和鸿湖上这三个楼盘在售。

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