浙江金汇收购13座万达广场

近日，浙商金汇信托收购了第13座万达广场。

一、 交易全景：一场持续三年、横跨多城的系统性收购

自2023年起，浙商金汇信托股份有限公司（简称“浙金信托”）通过其主导设立的一系列“苏州联商”平台公司，对万达集团的商业资产展开了持续、系统性的收购。截至目前，累计收购的万达广场数量已达到13座，覆盖上海、广州、南京、苏州、烟台、成都、合肥、东莞、湖州、西宁、江门等多个核心及重点城市。

这场收购并非一蹴而就，而是贯穿了万达债务危机发酵与处置的全过程。其中，上海颛桥万达广场的交易是近期最具代表性的案例。该广场于2025年内完成交割，总成交价20.48亿元，单价约1.4万元/平方米，位列当年上海大宗交易市场第四位。交易过程体现了万达在高压下的精密操作：为规避自身股权被冻结的风险，万达在2025年初先设立“大连统南企业管理”和“大连万颛企业管理”两家壳公司持有项目股权，构建风险“防火墙”，随后于2025年11月21日将这两家壳公司转让给浙金信托旗下的“苏州联商柒号商业管理有限公司”。

另一笔极具戏剧性的交易是烟台芝罘万达广场。该广场于2025年12月2日被万达从新华保险旗下赎回，仅仅一天之后（12月3日），便火速转让给了浙金信托旗下的“苏州联商玖号商业管理有限公司”。这种“赎回即转售”的闪电操作，被市场普遍解读为万达为后续发行消费基础设施REITs（不动产投资信托基金）所做的资产梳理和合规准备。

除了上述项目，被收购的万达广场还包括上海金山、苏州太仓、广州萝岗、浙江湖州、南京万达茂、成都蜀都、合肥、东莞厚街等地的成熟商业项目。这些资产共同的特点是：均位于人口密集、消费力强的区域，运营多年，拥有稳定的客流和租金回报，是万达体系内的“现金奶牛”。

二、 深度剖析：交易双方的“不得已”与“精算计”

1. 万达集团：断臂求生，为流动性而战的“轻资产”转型

这场大规模资产出售的根本驱动力，是万达集团深重的债务危机。截至2025年三季度，万达商管账面货币资金仅116亿元，而一年内到期的有息债务高达302.69亿元，现金短债比低至0.2，短期偿债压力巨大。为应对迫在眉睫的债务兑付，自2023年以来，万达已累计出售超过80座万达广场。

出售资产回笼的资金，主要用于偿还刚性债务。例如，2025年5月，万达曾计划将48座核心广场打包出售给太盟投资、腾讯、京东等财团，估值约500亿元。同时，万达也在积极寻求债务展期，例如将一笔2026年2月到期的4亿美元债券成功展期至2028年。王健林本人甚至曾因下属项目公司的经济纠纷被短暂下达限制高消费令，足见其流动性困境之严峻。

因此，向浙金信托出售资产，是万达“活下去”战略的关键一步。这并非简单的资产剥离，而是其坚定执行“轻资产”转型的体现——即出售物业产权以回笼巨额资金，但同时保留品牌和运营管理权，从“房东”转变为收取管理费的“管家”。

2. 浙商金汇信托：国资主导，逆周期布局优质资产的“资本棋手”

接盘方浙商金汇信托，是一家由浙江省国资委通过浙江东方金融控股集团股份有限公司实际控制的金融机构。其收购行为，远非简单的“抄底”或“救市”，而是一场基于严密商业逻辑的长期资本布局。

首先，资产质量优异。浙金信托收购的13座广场，均是运营成熟、现金流稳定的优质商业资产。例如，烟台芝罘万达广场年租金约1.2亿元，出租率接近100%。在当前低利率和“资产荒”的背景下，这类能提供5%-6%甚至更高稳定租金回报的核心地段商业不动产，对于追求长期稳健收益的信托资金而言，是极具吸引力的配置标的。

其次，构建资产池，为金融化铺路。连续、系统性地收购同类优质资产，显示出浙金信托意在构建一个规模可观的商业不动产资产池。这为其未来通过资产证券化工具，如发行公募REITs，实现“投资-管理-退出”的金融闭环奠定了坚实基础。事实上，国家发改委已在2025年底将商业综合体等项目纳入REITs发行范围，为这类资产的金融化打开了政策通道。

三、 行业变革镜像：一场深刻的所有权与资本格局重构

浙金信托与万达的这场交易，是中国商业地产行业在周期转折点上结构性变革的缩影。

1. 所有权大迁移：从“开发商持有”到“金融机构持有”

过去二十年，中国商业地产的繁荣建立在开发商“拿地、建设、持有”的重资产模式之上。如今，在高杠杆难以为继的背景下，民营开发商正大规模出售重资产以回血，而拥有长期低成本资金的国资金融机构、保险资金等，正成为核心商业物业的新主人。这标志着行业正从“开发时代”迈向“金融持有+专业运营”的资管时代。

2. 资本格局分化：“耐心资本”与“运营专家”各司其职

市场参与者角色正在清晰分化。一方是以浙金信托、中建系等为代表的“耐心资本”，它们资金雄厚，风险偏好低，追求长期稳定的租金收益。另一方是以万达商管为代表的“运营专家”，它们剥离了沉重的资产包袱，专注于轻资产管理和品牌输出。这种分工协作，可能成为未来商业地产的主流模式。

3. 交易逻辑根本转变：从“博取资产升值”到“深耕现金流”

行业的投资逻辑已发生根本性逆转。资本不再热衷于赌土地升值，而是更加关注资产的净经营现金流（NOI） 和真实的运营效率。能够产生稳定、可持续现金流的资产受到追捧，反之则可能被市场抛弃。这也解释了为何浙金信托只收购运营成熟的万达广场，而非在建或培育期的项目。

四、 未来展望：前路与挑战

对于万达而言，出售资产虽缓解了燃眉之急，但挑战依然严峻。持续出售核心“现金奶牛”将削弱其长期租金收入基础，而轻资产管理费的收入规模短期内难以弥补。其未来的命运，仍系于珠海万达商管能否成功上市，以及其轻资产运营能力能否在竞争激烈的市场中持续获得认可。

对于浙商金汇信托，收购仅是第一步。如何高效整合、管理这13座分布全国的商业项目，提升其整体运营效率和资产价值，是接下来的考验。最终能否成功打包发行REITs，实现资本增值退出，将是衡量这盘棋成败的关键。

结论：浙商金汇信托收购13座万达广场，绝非一次孤立的商业行为。它是在房地产行业深度调整、企业债务危机、国资改革深化等多重因素交织下，催生出的一个标志性案例。它清晰地揭示了中国商业地产正在经历的痛苦而必要的范式革命：所有权从高杠杆的民营开发商向稳健的金融机构转移，行业价值锚点从资产升值幻想回归现金流创造本质。这场变革的终局，将重塑整个行业的竞争格局与生存法则。