避坑！北京东三环新盘即将入市，哪些坑要注意？

东三环改善市场又迎重磅选手！

很多小伙伴可能还记得，去年11月那场厮杀166轮、溢价18%的松榆里0001地块争夺战，最终被豪宅专家懋源拿下。

如今懋源松榆里地块规划已经公示，我们来看看细节，有哪些坑需要注意。

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1、13栋楼499户的纯改善社区，套均160平对标太阳宫、酒仙桥等板块。

楼王预计要300平以上了。

2、洋房+小高层+高层的配置，最低6层，最高21层。

3、地块是长条形的，南北短东西长，所以楼栋排布南北各一排，中间穿插了两栋楼王，整体南低北高，利于采光。

4、因为小区洋房，小高、高层业态的差距，未来的得房率很可能差出个5%-10%，在定价上也会有一定的差距。

5、做了两个下沉庭院的设计，中央花园区域有一大半都做了下沉庭院，未来具体怎么去呈现，还是蛮值得期待的。

6、主入口设计在北侧，1#和2#之间，整体看宽度确实不错，有个100米左右了，但是深度不够，未来大概率会做有个非常气派漂亮的景墙。

7、人行次入口、地库入库在东侧，到14号线北工大西门站更近一些。

8、规划方案中提到，预留与规划文化用地之间的地下连接通道，净宽不小于6米，未来就看文化用地是否和14号线地铁站联通，即便不联通，那未来从小区地库也可以直接到地铁站的。

9、小区层高最小3.1米，最大3.5米，这个层高的尺度还是OK的。

10、架空层面积不大，在东南侧的6号楼，只有110.93平。

11、外立面看着还不错，新中式的风格，顶部有坡屋顶、有一些红砖的装饰，还有铝板，底部应该是石材。

12、阳台、设备平台这些目测都是有的，边户目测是270°的转角落地窗设计，整个开窗比很大。

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说完基本信息和亮点，再来看看有哪些不利因素。

1、地块北侧紧挨着规划的11号线、东侧距离现有14号线也比较近，噪音和人流会有影响。

2、地块基本全部都是临街的楼栋，而且是踩着红线设计的，北侧是松榆北路，西侧是武圣东路，虽在住宅区，车流量没有那么大，但是这个确实离得太近了，不少楼栋距离主路只有10米，未来低楼层肯定会有噪音影响。

3、南侧是南磨房中心小学，孩子早操，体育课什么的，南侧的楼栋会听的比较明显。

4、遮挡采光问题，社区南侧松榆东里38号楼这栋塔楼，会对地块11#、12#、13#、上午或者下午有不同的遮挡。

5、4号楼和5号楼两栋楼王，对北侧楼栋的遮挡问题。

6、11号楼与10号楼的设计，对于10号楼来说简直就是绝杀，11号楼15层，10号楼8层，重点是11号楼设计的更靠南侧。

下午的话，10号楼西侧单元基本是见不到阳光的。

尽管是洋房，未来大概率是做特价房的楼栋了。

7、对视问题，小区内部南北最大约50米，最小只有23米左右，小区外部南侧还有松榆东里，未来免不了对视的问题。

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再来说说社区外部的问题。

这个盘和丰台某盘很类似，环线位置很好，但周边全部都是一些二三十年前的老破小。

你要说成熟度吧，确实有，周边沿街一些商铺，小饭馆、菜场、五金等等，这些应有尽有，生活便利度确实很高。

但是少了豪宅的圈层氛围感，和周边的小区有些割裂感。

小道消息，这块地户型户型分四大类：

1000万起的100-120㎡的三居、小四居，占 10%；

主力是140-160㎡的四居，占比50%，

180-200㎡的大四居 / 五居占35%，

顶豪则是250-300㎡的顶层复式，还有懋源特色的空中庭院，楼王 4#、5# 甚至能做到 300-400㎡。

价格方面，预计均价 10-12 万 /㎡，这个价格相对是比较合理的，细节这里不展开讲了，感兴趣的找选房师咨询。

售楼处预计3-4月开放，6月正式开盘，这个价格在东三环的纯改善新房里，性价比算突出，但周边竞品的围堵压力不小。

隔壁的能建家园现房在售，即买即住的优势分流了怕期房风险的客群；

三间房、十八里店的刚改项目800-900万起，直接抢占性价比客群。

还有三个直接竞品各有优势：中海时光之境800万起，得房率 90%-92%，但配套稍逊；

紫京宸园、璞樾，背靠几大公园，圈层更纯粹，主打生态优势；

相比之下，懋源松榆里的核心竞争力在哪呢？

1、东三环的位置不可替代，这个是实打实的东三-东四环的区位，朝阳其他改善盘基本都在四环外。

2、地块距离14号线北工大西门站只有200米，3站就能通勤国贸，哪怕是去丽泽、金融街、望京这几个产业区，也很方便。

3、配套成熟度高，附近小商铺应有尽有，2公里还有朝阳合生汇、燕莎奥莱等等。

4、懋源的产品竞争力，从社区的庭院、层高、户型面积看，产品力应该很足，非常抗打，但是要注意楼栋楼层的选择，避免踩坑。

后续我们也会跟进松榆里的售楼处开放、样板间实景，还有详细的选房攻略，哪些楼栋能冲、哪些楼栋要避坑，都会一一扒清楚，感兴趣的朋友可以持续关注。

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