广东
石牌村旧改，迎来双重关键进展！
一边是保留提升规划正式公示，配套将全方位升级；一边是租房市场遇冷、拆迁补偿方案曝光。
村民心态随之出现新变化，旧改进程也因此迎来新的转折。
｜图源：广州规自局
壹
石牌村地处天河CBD核心区，南向黄埔大道、北抵岗顶商圈，对望珠江新城，东南侧就是马场地块，还能一条黄埔大道直达金融城。
这样的先天区位优势，让其旧改从一开始就自带复刻“马场”的潜力。
｜广州楼市发布 制
继华威达酒店清租、广保丰田地块腾退围蔽后，石牌村终于迎来保留提升规划正式公示。
总建设量达到197万方，在现行规划上增加了3.87万方，涉及住宅、商业、教育、路网等全方位调整。
｜广州楼市发布 制图
楼市君总结了下，有四大关键信息
1）生活用地调整用途，新增6.85万方住宅。
此前一直作为石牌村生活用地的AT0711047地块，此次正式调整为二类居住用地兼容商业商务用地。
根据公示细节，该地块占地约1.36万方，总计容建筑面积达8.86万方，其中6.58万方都是住宅。
如果按照100方/套常规户型来计算，该地块未来将新增约650套住宅。
｜图源：广州规自局
2）新增两大商业，有望迎来新的商业地标。
商业配套上，除了复合地块1.7万方的商业商务空间，规划还明确：
AT0711054地块由原先的二类居住用地，调整为纯商业商务用地，未来可打造集商场、高端办公、特色业态于一体的商业综合体。
该地块建筑限高130米，建成后大概率会成为石牌村的商业新地标，与潘祠复建等商业形成联动，进一步激活片区活力。
｜广州楼市发布 摄
3）路网升级为三横两纵，告别城中村拥堵困境。
住宅、商业到位了，石牌村最核心的交通痛点，也在本次规划中得到了针对性解决。
此次规划根据石牌村现有村落肌理，将原先两横一纵支路结构，调整为三横两纵，同时部分道路宽度从20米调整为15米。
路网加密，交通微循环会变得更顺畅，摆脱“堵在城中村”的困扰。
｜石牌村内实景
| 广州楼市发布 摄
4）新增中小学用地、21处公服，兼顾民生与文化传承。
除了住宅、商业、路网等硬件升级，也兼顾了民生便捷与文化传承。
教育配套上，公示明确AT0711019地块规划为中小学用地，占地1.26万方。与新增住宅、升级商业形成呼应。
也就是说，未来石牌村将形成住宅+商业+学校的完整生活闭环。
｜广州楼市发布 摄制
除此以外，AT0711047、 AT0711054 两块核心地块将配建共21处公共服务设施，涵盖颐康服务站、卫生服务站、 小型消防站等。
同时，规划还新增了一块文物古迹用地，不破坏老石牌的文化记忆，也能实现“旧貌换新颜”，保留老广州韵味。
｜石牌村
｜广州楼市发布 摄
贰
旧改规划的火热推进，石牌村的拆迁补偿方案（征求意见第一稿）也于近期曝光。
安置面积最高奖励3.5层；弃产补偿1.6万元/平；限时签约奖励1万元/栋。
首个车位享使用权（产权归村集体），后续车位需自费购买。
该方案整体处于天河旧改平均水平，但结合石牌村的CBD核心区位，不少村民认为“未达预期”。
｜广州楼市发布 制
然而现实情况，凸显了旧改的必要性。
一方面，村内居住环境差，租房市场冷清。
石牌村虽然占据天河CBD黄金地段，但村内握手楼密布、光线昏暗、巷道狭窄、消防压力大、配套老旧，整体居住体验较差。
环境短板越来越突出，也越来越多的人“搬离”这里。
｜广州楼市发布 摄
不同于往年租客扎堆的热闹景象，近期楼市君实探发现，村内放租的部分房东表示“可议价”，租金下跌幅度也十分直观。
石牌村一房一厅的租金均价，已从前两年的1200-1300元/月，降至如今的800-1000元/月。
部分楼龄久、位置偏的房源，月租甚至下探至500-700元，部分房源空置率更是接近三成。
要知道，租房收入长期以来是石牌村村民的核心收益来源，而这一收益的缩水，也让大家开始重新审视旧改的价值。
｜广州楼市发布 摄
另一方面，石牌村的年终分红也不尽如人意。
据了解，石牌村去年年底分红约7000-2万元/人。说实话，这个水平在广州城中村中并不算高。
而旧改升级后，依托改造后的高端物业租赁、集体产业运营，再加上紧邻马场、扎根CBD的核心区位优势，村集体的收入大概率会大幅提升。
村民分红也有望实现增长，这让不少人对旧改充满期待。
｜广州楼市发布 制
一边是旧改带来的配套升级与未来发展预期，一边是当下租房收益下滑、分红偏低的现实。
旧改，已然成为石牌村破局突围、承载村民美好生活向往的关键出路。
等到路网打通、学校落地、商业建成，石牌村将迎来崭新的面貌。
你期待这里的变化吗？评论区一起聊聊吧~
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