北京买房：理清思路，购房建议1809

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在两套房都还清贷款了，有一套霍营小区顶层6楼两居室55平，还有一套在海淀王庄路27号的一居室42平，马上小孩要在上地这边上小学了。需要在小学附近租房或买房。不知道这两套老破小该如何处理，尤其是霍营小区那套基本已跌到100多了，王庄路这套也在300内了，是继续持有两套老破小，我再租房呢？还是在上地直接换一套三居室更合适呢？如果是您，您如何选择呢。

另外如果想在上地或五道口附近买三居，总价600内的，住着舒服就好，您有推荐吗？想得到您的建议。

A：

1、霍营的顶层算硬伤，常规建议是如果不自住就出手吧。要不然留着的话价格走势至少不强，流动性也弱，步梯6楼的出租收益率也未必高，就算高也是因为价格走势弱造成的，也就是各方面不占优势。

2、王庄路的如果没硬伤，我建议是先算账，看房价中的溢价还高不高？高就出手，不高就留着至少不吃亏。

用总价除以预估租金，目前海淀老破小的平均值是600多，650以上吧。如果低于600就算有点儿超跌，低于550就肯定算超跌了。现在海淀很多老破小都跌到500出头儿了，那谁买了算超值，卖的就吃亏了。

如果在650甚至700，那就算溢价偏高了，不自住的话没必要留着。否则出租的话租金收益低，还得承担溢价部分的保值风险。

3、换我肯定是换房啊，房子是用来住的，能住自己的房子就尽量。但别在上地学区买了，在旁边的西二旗或清河西三旗，现在都能买到低溢价甚至没溢价的。五道口也是，学院路学区的溢价一直偏低，早就有没溢价的了，比霍营的性价比或许都高。

仅供参考。

二

Q:

根据您的建议，多方权衡，考虑一个初步方案，请您指点迷津。

1、二套现有首付子弹400，考虑二套公积金贷款100。也就是说房子总价500左右。

2、学区房选海淀万寿路，考虑太平路、五一、育英三选一。

3、南三环方庄的房子卖不卖，家里还没有统一意见。我个人不太想卖，觉得亏得有点多，如果不住，想租出去回点血。但是不卖似乎也没有什么升值空间，最多是给父母养老住。如果卖掉，能卖300-320左右，当年是400买的。

4、假设卖掉方庄的房子，首付700，公积金贷款120，总价820左右，您觉得全部投入海淀学区房合适吗？会不会亏更多呢？

A：

1、我要建议是先看是否能买到海淀溢价低的房子吧，然后再说卖不卖方庄的。也就是先看总价800来万的，看房的同时跟方庄的比较租售比，如果能找到性价比接近的房子，那就卖方庄呗，有便宜不占不合适。

毕竟在800来万在老房里的总价不低了，这种时期有可能买到溢价低的，完全不带的都有可能。不少业主都被行情给弄懵了，也就低估了自家房子的价值。

2、如果在万寿路找不到溢价低的，那就甭卖方庄了。这里的地段儿虽然略弱于北部，但房子质量好，社区氛围也好，长期来看基本就是北京大盘，吃不了什么亏。老房在行情差的时候流动性更弱，价格有可能也被低估，但长期看都是能补回来的，否则方庄也不会从当年的1000多涨到现在的好几万，跟随大盘而已。

但期望值也别太高，指望着有单独的升值空间几乎不可能，除非是学区有单独利好。

3、亏不亏的其实就是算账呗，这种行情混乱的时期谁能算清楚谁占便宜，所有交易都一样，只有混乱才能浑水摸鱼呢。

仅供参考。

三

Q:

请教一个买房问题。我目前在丰台万科西华府有一套89平米的两居室。因为孩子出生时户口落在单位集体户，目前在西城上小学，租住在西城。现在老二即将出生。就想卖掉丰台的房子，干脆换到西城买一个三居室，满足当前居住需求，预算900万左右。但是又想居住体验感不想下降太多（因为丰台是新房新小区），又想兼顾学区属性，想请教一下您有什么好的建议。

A：

1、西城所有普宅都带有学区属性。也只有不带学区属性的才性价比高，因为没溢价，但那些都是50年公寓了。

2、另外西城也有溢价低的学区房，但都比较贵，品质好总价高，对应的就是感兴趣的家庭少，所以溢价也就相对低。

典型的就是金融街的王府仓10号院，金城华庭，没几年的次新房，而且几乎没溢价。但就是贵，小两居1500，正规两居接近2000万。

千万以内的话在西城算中等预算，如果想买到溢价低的那就是多看房吧，每套房都算清楚账，这种时期有可能买到合适的。不少业主都被中介给吓唬的降价过分了，那就谁买到谁合适呗。

3、另外也可以看老公寓，这种房单价相对低，居住的性价比相对高。也就是虽然平均溢价率跟普宅差不多，但毕竟单价低，也就显的合适了。如果能买到溢价低的就更合适了。

不过考虑好，70年的老公寓之所以单价低，就因为价格走势偏弱，最好成绩也就是不落后大盘。甘蔗不能两头甜，看自己更重视哪方面吧。

4、我建议还是多看房吧，现在房价还没太大波动，有可能买到溢价低的。就是挺辛苦的，还每套房都得算账。

仅供参考。

四

Q:

请教最近买房的问题。本人上班志新桥，目前居住在二里庄，先生上班地点不固定，所以需要离地铁近，不需要学区，考虑后续老人同住，卖了学区换购三居，鉴于当前大环境，不打算贷款，预算7个左右。

目前已看了亚运村奥森公园二里庄牡丹园和平里及小西天，基本覆盖北三至五环，预算范围内的小区，基本都是公房。公房大部分没有小区环境可言，且停车困难。商品房环境还可以，但距离一般都在四环外，通勤较远。

目前单就户型来说，可选的小区有牡丹园东里拂林园小黄庄安慧北里冶金大院，除以上小区外，最后一个方案就是在同小区再买一套三居，劳烦章哥帮忙分析一下。

A：

1、不需要学区，但海淀的普宅都算学区房啊，理论上是都有学区溢价的。只是按级别热度和在现在的行情，这几个海淀学区的应该都不算高。

东城的也有溢价，而且小黄庄还偏高呢，因为学区热度高。安慧北里则看具体情况吧，对口嘉铭西区，看房时算算账，别买带学区溢价的就行了。或者说海淀东城的也都是算账，这种时期是能买到溢价低甚至不带溢价的，算清楚就行。

2、拂林园是商品房，但品质普通吧，算是开发商北辰的失败产品。或者说房龄新的时候还行，这十多年都价格走势偏弱，否则也不会现在的价格。从居住的性价比来说这里应该是最高的，就因为价格偏低，未来走势的最好成绩是不落后。

3、其他的算账吧，既然总价确定，那哪里的预估租金高，就说明溢价低+性价比高。如果海淀东城的跟朝阳的差不多，那当然是首选东城，次选海淀，因为这说明学区价值高+被低估了。

如果租售比的数值相差较大，那要是我就买朝阳的了，房子是用来住的，买溢价低的更宜居。

老房的居住体验看自己是否能接受，价格（剔除溢价的基础部分）走势方面一般都是跟随大盘，不占便宜也不吃亏。另外老房的流动性都弱，所以更适合长期自住，出手时选择横盘期慢慢儿卖才不吃亏。

4、总之我建议是算账吧，用数字说话，否则您这三个区的选择不好选。溢价高低估计挺悬殊的，但又用不上学位，那买了溢价高的就不合适了。

仅供参考。

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