深圳新房“开枪”

开年深圳新房开了一枪，正中一些老业主眉心。

直降百万

深圳楼市开年的第一枪，不是什么政策加码，不是什么豪宅复现销冠，而是核心地段的新房卷出了性价比。

这两天，随着复工潮加码，新房市场也跟着躁动起来。

位于宝安区新安板块的新房住宅珺悦名都向市场扔出了一枚深水炸弹——

多个渠道消息显示，项目特惠房源在去年开盘基础上便宜100万左右；89平总价510万起；工抵房89平三房优惠完505万起。

这一百万左右的优惠是什么概念？

对项目来说，就是自废掉双手。

项目是去年6月底入市的，1栋及2栋共256套房源获批预售，其中2栋172套，88-116平备案均价约8.21万/平，总价约669万—1026万/套，1栋84套，90-116平备案均价约8.13万/平，总价约692万—974万/套。

最便宜的一套都要约669万，如今只要约510万，这就意味着最便宜的户型，优惠将近159万。

相比备案价，直接就是7.62折左右，对开发商而言相当于销售回款也要打个7.62折左右。

不过幸好，开发商只是拿出20来套房源做活动，不同的房源折扣程度也不一样。

对去年抢先上车的业主来说，就是按地反复摩擦。

项目是去年开盘，给出的折扣是4个“99折”，综合折扣最高约88.1折。

最便宜的一套房源，折后总价约589.39万，同户型相比现在的优惠活动最低价，还是贵约79.39万。

这只是距离开盘时间不过8个月的时间，先上车的业主，如果选择的是当初最低总价的房源，账面就浮亏约13.47%。

不过，项目备案总价最低的房源并未售出，真正签约并且备案的房源最低总价约680万，业主若正常在开盘就签约，实际折后价格约599.08万。

对市场来说，就是意大利炮轰到了法国。

要知道珺悦名都的位置，并非是什么很偏远的地段。方圆近距离汇集了中洲π Mall、万达广场、中粮大悦城、宝安中医院、宝安区人民医院、灵芝公园、新安公园、宝安实验学校（集团）小学部，地铁12号线灵芝站30分钟直达南山科技园等资源。

（格隆汇2026年2月27日实地拍摄）

珺悦名都的方圆2公里内还扎堆了宝安新安片区最多的新房及次新房，甚至一路之隔就是这几年新安的新房爆发区域。

比如一路之隔的万科大都会，2021年7月397套92~145平户型备案均价93400元/㎡，总价860万～1545万；同年8月224套115~124平户型，备案单价约93600元/㎡，总价987万～1225万。

比如近距离的大悦铂悦苑， 2022年9月90套106~132平户型备案单价约88500元/㎡，总价区间约922万～1184万；

比如2公里内的玖玖颂阁， 2021年11月379套84~132平户型备案均价约92200元/㎡，总价区间约746万～1251万；

再比如招商臻府 2020年8月608套118~155平备案均价约90200元/㎡，总价区间约1395～1395万。

甚至2019年10月开盘入市的大悦城天玺壹备案均价都要约8.9万元/㎡，单价区间在8.1万—9.5万元/㎡，总价区间939万—4101万元/套；2018年入市的玖悦雅轩备案价格都要约7.2万元/㎡。

新安区域的新房市场，将近8年没有低于7万+/㎡的均价。

所以珺悦名都的这次调价，算是把这些新安片区最核心的地段拉回到5字头的价格。

新房打折背后

珺悦名都之所以开年便迅速卷价格，主要还是去化不畅，实际销售成绩与曾经的官宣销售成绩差得有点明显。

去年开盘当天，开发商官宣劲销7.6亿，卖了约100套，去化约42%。

但实际上256套房源，将近8个月过去，深圳房地产信息平台上显示，还剩204套，去化率不到一半，仅约20.3%。

若说签约备案流程需要一定的时间，网签备案有一定的滞后性，但8个月时间已过去，与官宣的成绩还是有一定差距，就很难说得通了。

其次新安区域的市场，7字头的成交水平已经很常见。

2021年入市的玺玥华府，距离珺悦名都步行约1.3公里，今年1月成交三套房源，一套成交单价约7.69万/平，一套成交单价约7.76万/平，还有一套成交单价约7.99万/平。

距离珺悦名都步行约460米的中洲华府，去年12月成交一套约146.77平户型，成交总价约1125万，折合单价约7.67万/平。

距离珺悦名都步行约1.2公里的勤诚达22世纪一期，今年成交一套约89.49平户型，成交总价约708万，折合单价约7.91万/平。

甚至项目附近的小区也已经有回到5字头的迹象。

项目近距离的万科大都会今年1月成交了一套144.34平户型，成交总价约850万，折合单价约5.89万/平。而1月成交的144.34平户型，成交总价约876万，折合单价约6.07万/平，也快要低于6万/平的价格了。

对项目而言，特惠房折后无论是总价还是单价到5字头，都是市场所能接受的。

更重要的是，项目的开发方为深圳市金中盛投资有限公司，公司背后的股东是信达资本管理有限公司、芜湖信中盛投资合伙企业（有限合伙）。

这两个公司背后其实都是信达资管公司。

但项目入市前，是中南集团旗下的项目，因为集团陷入流动性危机，导致项目陷入停工风险，最终通过引入信达资本才成功把项目激活。

这就意味着项目有一定的回款任务。而项目实地考察已经是封顶状态。

（格隆汇2026年2月27日实地拍摄）

实际上，去年10月15日，项目的建设工程公司就宣告项目的首栋塔楼主体结构封顶，距离项目预售开盘时间过去三个多月。

对建设工程而言，行业规则中项目的建筑主体结构封顶往往意味着到了开发商需要向工程公司支付大笔工程款的节点。

而工程款的背后需要的流动资金基本都是以“亿”为单位。

所以，项目开盘的节点，官宣销售7.6亿元，去化约42%，实际去化约20.3%，销售额与官宣的额度仍旧有一定差距。

若项目真的急需支付大额的工程款项，那么加快销售回款就变得尤为必要。

作者 | 醉酒大鲨鱼