成都最大五星级酒店三度流拍，挂牌价降至9.5亿为何仍无人问津？

2026年2月，一则挂售信息在酒店圈里悄悄流传。 成都环球中心天堂洲际大饭店，这座占据成都高新区核心地段、号称成都体量最大的五星级酒店，以9.5亿元的价格再次被摆上了货架。 要知道，这座酒店最初的评估价高达16.09亿元，如今的挂售价相当于直接打了6折。 这已经是该酒店第三次寻求转让了，前两次的尝试都以无人问津告终。

时间倒回2024年，这家酒店的命运就开始急转直下。 那一年，它曾两次被推上司法拍卖的平台。 第一次拍卖的起拍价定在11.5亿元，这个价格已经比评估价低了近三成。 然而，直到拍卖结束，也没有等来一个举牌竞价的买家。 紧接着的第二次拍卖，起拍价被进一步调低至10亿元，结果依旧没有改变——流拍。 两次拍卖，两次流拍，这座昔日的“城市名片”似乎突然失去了对资本的吸引力。

这座酒店到底有多大？ 公开信息显示，成都环球中心天堂洲际大饭店的建筑面积合计有10.5万平方米。 10.5万平方米是什么概念？ 大概相当于14个标准足球场连在一起的大小。 酒店里拥有975间客房，还有一个1150平方米的会议室，以及一个面积达到2500平方米的泳池。 这样的硬件配置，放在全国范围的五星级酒店里，都算得上是顶配。

它的地理位置也极其优越，坐落在成都天府大道北段，旁边就是地铁1号线的锦城广场站。 步行就能到达成都SKP、招商大魔方这些热门商业综合体。 可以说，它占尽了地段和交通的所有优势。 在很长一段时间里，很多成都人提起五星级酒店，第一反应就是这家位于环球中心的“巨无霸”，它几乎是成都高端酒店的一个代名词。

从经营数据上看，这家酒店的表现其实并不算糟糕。 作为成都市区体量最大的五星级豪华酒店，它在2023年的客房出租率达到了57%。 在此之前的五年里，它的年均经营收入稳定在1.9亿元左右，给业主带来的考核利润约为5000万元。 单看这些数字，它似乎仍然是一个能稳定产生现金流的资产。

但问题就出在“体量”这两个字上。 近千间客房，超过10万平方米的建筑面积，意味着每一天、每一刻都在产生巨额的运营成本。 全日制的餐厅、中餐厅、咖啡吧、健身房、超大的会议室和泳池，这些设施需要庞大的人员编制来维持运转。 24小时不间断的机电系统，恒温的室内乐园，每一项都是吞噬资金的“怪兽”。 每年账面上5000万的利润，一旦扣除掉庞大的资产折旧、财务费用，以及那些隐性的维护开支，真正能落到口袋里的现金流，可能远没有看起来那么漂亮。

这家酒店命运的转折点，始于它前一位业主——融创中国所面临的流动性压力。 作为环球中心会展文旅板块的核心资产，这家酒店在融创的债务重组周期中，被列入了需要处置的资产清单。 还不上钱，就只能用资产来抵债。 2024年11月，经过法院裁定，这家酒店被以“以物抵债”的方式，转让给了防水材料行业的龙头企业北京东方雨虹防水技术股份有限公司，用以抵偿接近10亿元的应付账款。

对于东方雨虹来说，接手这家酒店更像是一次被动的“接盘”，而非一次主动的战略投资。 东方雨虹的主营业务是建筑防水材料，一家深耕建材领域的实体制造企业，突然要运营一家超大体量的度假型五星级酒店，这中间的跨度实在太大。 根据东方雨虹在2025年10月发布的第三季度报告，公司2025年前三季度实现营业收入206.01亿元，同比下降了5.06%；归属于上市公司股东的净利润为8.10亿元，同比下降幅度高达36.61%。 自身主业正面临压力和挑战，显然没有太多耐心和精力去慢慢养护这样一座重资产。

持有一天，就要承担一天的折旧、能耗、人力成本、国际品牌管理费以及各项维护开支。 与其让资金沉淀在这个并不熟悉的领域，不如快速将其变现，回笼资金，聚焦于自己的核心主业。 于是，在成为新业主后不久，东方雨虹就迅速将酒店重新推向了市场。 转让的价格也是一降再降，从最初流拍时的11.5亿元，到第二次流拍时的10亿元，再到2026年初挂牌的9.5亿元。

与此同时，酒店所处的外部市场环境也在恶化。 根据咨询机构臆合的数据显示，2025年上半年，成都酒店的间夜量排名已经跌到了全国第19位，相比之前下滑了整整9个名次，甚至被青岛、贵阳等城市反超。 成都这座曾经的“网红城市”，对游客的吸引力似乎正在减弱，这直接反映在了酒店行业的整体数据上。

更大的隐忧来自于酒店自身的产品周期。 这家酒店开业至今已经超过十年，无论是装修风格、设施设备，还是给客人带来的整体体验感，都进入了一个必须更新升级的周期。 然而，翻新一栋建筑面积10.5万平方米的“巨无霸”酒店，投入的资金将是天文数字，动辄需要数亿元。 对于当前的业主东方雨虹来说，这成了一个两难的选择：投入巨资翻新，意味着要继续往这个“无底洞”里砸钱；但不翻新，酒店的市场竞争力只会随着时间推移持续下滑，资产价值也会进一步缩水。

成都环球中心天堂洲际大饭店的困境，并非一个孤立的个案。 它更像是全国高端酒店市场现状的一个缩影。 当行业红利逐渐褪去，曾经被资本捧上天的“香饽饽”，正在集体面临一场严峻的生存考验。

就在同一时期，市场上传来了更多类似的消息。 上海新天地安达仕酒店传出了“0元转让”的消息，这意味着接手方可能只需要承担酒店的债务和后续运营投入。 重庆北碚悦榕庄，一家高端度假酒店，其估值从7亿元一路跌至8180万元成交，价格缩水了近九成。 郑州富力万达文华酒店则以3.28亿元的底价出让，这个价格相比评估价大概打了7折。

宏观的数据更能说明问题。 根据行业机构迈点的不完全统计，2025年全年，全国与酒店相关的拍卖项目数量达到了764个，这些项目的拍卖总金额高达752亿元。 其中，拍卖价格在1亿元以上的“大标的”就有228个。 进入2026年，这股资产处置的浪潮并没有停歇的迹象。 仅2026年1月一个月，全国就有77家酒店被推上拍卖台，其中28家的价值超过1亿元，这一个月酒店资产的拍卖总额就达到了约109亿元。

曾经，五星级酒店，尤其是这种超大体量的地标性酒店，是房地产开发商非常青睐的资产。 在过去那个房地产高速发展的粗放时代，开发商建造酒店，看重的往往不是酒店本身能赚多少钱，而是它带来的“地标效应”和“资产包装”功能。 一家豪华酒店能提升整个地块的价值和档次，能为开发商的其他项目赋能，更重要的是，它能在融资时成为一个有力的加分项。 酒店是不是最赚钱并不重要，只要能给地块和融资加分，它就是一笔好资产。

那个时代最典型的代表就是富力地产。 富力曾经手握77家高端酒店，风光无限。 然而时过境迁，富力自身陷入了债务危机，最终被新加坡的债主清盘接管。 其旗下的酒店资产也被迫纷纷出售，郑州富力万达文华酒店和长沙富力万达文华酒店都以远低于评估价的价格成交或挂牌。 成都环球中心天堂洲际大饭店，也正是融创在债务压力下甩卖资产的一个典型缩影。

当房地产企业这个最大的“金主”集体离场，五星级酒店顿时失去了最重要的买家。 除了财大气粗的房企，还有谁愿意花上数十亿的资金，去买一个运营复杂、成本高昂，甚至可能常年处于微利或亏损状态的“吞金兽”呢？ 资本市场的逻辑已经发生了根本性的转变。 如今的资本看待酒店资产，只认三件事：稳定的现金流、可观的投资回报率，以及清晰的退出通道。 那些资产过重、周转缓慢、改造困难、成本高企的超大体量酒店，早已不再是资本眼中的香饽饽。

客源市场的变化也在加剧酒店的困境。 以往，五星级酒店的核心客源主要来自三个方面：政务接待、商务差旅和高端旅游。 但现在，这三类客源都在不同程度地收缩。 政务接待方面，随着相关政策的持续规范和落实，政府会议、公务接待选择五星级酒店的需求大幅减少，这部分收入来源被直接腰斩。

商务差旅市场也在经历深刻的成本管控。 根据携程商旅等平台的统计，超过87%的受访企业都受到了差旅成本管控的影响。 许多大型互联网公司、科技企业的差旅住宿标准已经大幅压缩。 一线城市的住宿标准被控制在每晚500元封顶，其他城市则控制在300到400元之间。 这个价格区间，已经很难覆盖大多数五星级酒店的成本。

高端旅游市场同样在发生变化。 相关调研数据显示，中国的高净值人群家庭对于非必要支出变得更为谨慎。 以前他们愿意花费数千元入住一晚五星级酒店，享受奢华的服务和环境。 但现在，他们更倾向于把钱花在更具独特性和体验感的旅游项目上，比如小众深度的旅行、特色民宿或者户外探险，而不是单纯为高端住宿支付溢价。

当政务、商务和高端旅游这三股核心需求同时减弱，许多五星级酒店却未能及时调整自己的定位，找到新的目标客群。 它们的产品和服务模式与当前市场的主流需求之间，出现了明显的错位。 在供给端，过去几年大量新建的酒店涌入市场，导致竞争异常激烈，产品同质化严重。 在需求端，客源萎缩，消费降级。 这一增一减，压得许多五星级酒店喘不过气。

成都环球中心天堂洲际大饭店，这座曾经的“巨无霸”，如今静静地伫立在环球中心旁。 它的灯光依旧明亮，车辆依旧不时驶入，会议依旧在此举行，运营一切如常。 但在平静的表面之下，是资产在司法拍卖平台上的两次流拍，是业主从房企到制造企业的被动更迭，是挂牌价格从11.5亿到10亿再到9.5亿的无奈下调。 它的故事，不仅仅是一座酒店的资产流转，更是一个行业在时代变迁下的真实写照。