46亿收购900套公寓：资本豪赌，能为存量房市场带来什么启示？

当美国巨头格雷斯塔尔豪掷5亿英镑押注伦敦长租公寓时，大洋彼岸的中国房地产市场正面临另一番景象：7.66亿平方米的商品房待售面积，连续六年增加的库存压力，以及一个从“增量扩张”向“存量提质”深刻转型的时代拐点。

这不禁引人思考：英国方兴未艾的build-to-rent模式，能否为中国庞大的存量房市场提供借鉴？住房租赁产业将会迎来什么样的机会？

46亿元豪赌

美国房地产开发商格雷斯塔尔（Greystar）正接近达成一项收购交易，计划拿下伦敦900套公寓房源，若交易落地，这将成为英国“build-to-rent”（下文简称BTR模式）领域有史以来规模最大的交易之一。

格雷斯塔尔目前正与加拿大退休金计划投资委员会、澳大利亚房地产开发商联实集团展开谈判，后两者此前一直试图出售这批房源，整笔交易的估值约为5亿英镑，约合人民币46亿元。

build-to-rent模式指房屋建成后仅对外出租、不对外出售，这一模式在英国尚属新兴概念。

第一太平戴维斯的数据显示，2025年投资者向英国build-to-rent领域投入的资金达到53亿英镑，创下历史纪录，较前一年增长6%。与此同时，受新建房产开发环境不佳的影响，投资者也越来越倾向于收购该领域的现有资产。

本土化实践：从“由售改租”到“商改保”

英国方兴未艾的BTR模式，能否为中国庞大的存量房市场提供借鉴？

标普全球评级最新报告指出，中国商品房库存已连续六年增加，2025年末待售面积较本轮下行前10年平均水平高出约45%。与此同时，北京、上海等核心城市仍有大量新市民、青年人在高企的租金中寻找安居之所。

一边是开发商的“卖不动”，一边是租客的“租不好”——这一结构性矛盾，恰为BTR模式的引入提供了土壤。

事实上，中国版的“BTR探索”早已悄然展开，只不过披上了“保障性租赁住房”的外衣。

在北京大兴，建设银行与万科共同设立的“建万基金”收购集体经营性用地，将其改造为1505间保障性租赁住房，由万科泊寓运营。在佛山禅城，同样的模式将存量资产盘活为1383套保租房，成为当地最大的集中式公寓项目。

更值得关注的是北京大兴生物医药基地的“商改保”项目——一栋闲置多年的毛坯办公楼，经过75天改造、2300元/平方米的成本控制，如今出租率已达92.8%，预计将提前实现盈亏平衡。

这些案例勾勒出中国式BTR的独特路径：不是新建，而是盘活；不纯追求利润，而是兼顾保障。

挑战与破局：谁能为存量房“定价”？

然而，将BTR模式大规模移植中国，仍面临三道关卡：

其一，资产定价之困。英国大象公园项目估值5亿英镑，背后是成熟的机构估值体系。而中国存量商品房如何定价？开发商希望按市价脱手，收储方则需平衡租金回报率——这恰是去年5月存量房收储政策推出以来进展相对缓慢的核心原因。

其二，金融闭环之难。

格雷斯塔尔敢于重仓，依托的是英国成熟的REITs市场和长期资本。中国虽已发行8单保租房REITs，但“投融建管退”闭环仍在完善中。

孔鹏坦言，过去行业普遍是“短债长投”，用三年期贷款做十年期资产，压力巨大；而REITs的出现让项目真正具备了长期生命力。

其三，运营能力之考。

BTR不是“盖完就卖”，而是“持有运营”。万科泊寓用十余年探索，才实现了成本法整体盈利，出租率保持在95%以上。这提醒我们：存量盘活的核心不是“改造”，而是“运营”——没有专业化的管理体系，再好的资产也会沦为新的包袱。

转型之路：从“去库存”到“优供给”

全国住房城乡建设工作会议提出2026年“因城施策控增量、去库存、优供给”的政策导向。这十二个字，恰好为BTR模式的中国化指明了方向：

控增量——顺应存量时代趋势，不再盲目新建；

去库存——将积压商品房转化为租赁房源，一举多得；

优供给——通过专业化运营，提供真正满足新市民需求的“好房子”。

证券时报分析指出，收购存量房用于保障性住房，既能加快商品房去库存，又能快速增加保障房供给，避免重复建设资源浪费。这与英国BTR的逻辑异曲同工——只不过，中国的“租购并举”赋予了它更厚重的民生底色。

回看格雷斯塔尔的伦敦收购，再观北京大兴的“商改保”实践，我们会发现：BTR模式从来不是一道简单的“拿来主义”选择题。

它是一面镜子，照出存量时代房地产转型的必然方向；它也是一把钥匙，需要在资产定价、金融创新、运营能力的三重磨合中，才能打开中国存量房市的解题之门。

当商品房囤积成为过去式，真正的考验才刚刚开始，或许这是住房租赁产业迎来高质量发展的开端。

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