2026惠州新政落地！刚需、改善买房到底省了什么？（纯干货）

春节前夕，惠州发布楼市新政，旨在为“阳春三月”市场做政策上预热！

2月14日，在2026马年新春假期开启之际，惠州市住房和城乡建设局、惠州市财政局、惠州市自然资源局、惠州市税务局、中国人民银行惠州市分行、国家金融监督管理总局惠州监管分局、惠州市住房公积金管理中心等7部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，文章链接

今日，结合惠州最新楼市政策，房姐为将在惠州买房的购房者整理一份买房干货，有置业需求的粉丝记得收藏，或者转发给身边的朋友。

商业银行贷款

新政：优化住房套数信贷政策认定标准。

居民家庭在申请个人住房贷款购买新建商品住房时，家庭成员在拟购房屋所在县（区）名下无住房的，可按首套住房认定。支持多子女、赡养老人的居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在拟购房屋所在县（区）已有成套住房的，套数认定核减 1 套，银行业金融机构按照优化后的套数认定标准执行住房信贷政策。

房姐解读：举例，小李在惠州有一套房，可在惠城并无房产，按照新政，在惠城买房，可以首套住宅来认定。就是说，首付款比例可做到1.5成，银行房贷利率可执行3.0%。

小罗在惠城有一套房，家里有两个孩子，又与老人同住，需要在惠城再买一套改善居住，按照新政，套数认定核减1套，也就是说，小罗再买房可以按照首套标准执行。

新政满足刚需需求， 降低首套房认定门槛，使更多刚性购房群体能享受首套房贷优惠，改善置换需求， 有助于降低购房成本。

房姐认为这个政策出台不出台，对实际购房者影响并不大。因为惠州大多数银行已经执行宽松的房贷政策，购房者基本能按照首套房标准来执行。

此外，惠州市对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款早不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，商业房贷利率为3.0%。

大家清楚，银行房贷利率=lpr+加点BP。

惠州银行房贷利率仍然执行3.0%，也就是说2025年5月20日LPR下调之后，5年期以上LPR为3.50%。可是“加点”部分上涨了，由原来的-60BP，调到-50BP。

购买二手房办理银行按揭，也是一样的首付比例和房贷利率。

注：二手房的首付款＝房屋总价-贷款额度；贷款额度＝评估价（1-首付比例）。

举例：一套二手房的房屋总价是100万，评估价是90万，按照15％的首付比例来计算，那么，该二手房的首付款就是24万【100万-90万（1-15％）】。

实际上，因为惠州房价降了，购买惠州二手房首付比例和贷款利率，与新房一样。

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公积金贷款

一：贷款额度

按照新政，惠州市个人住房公积金贷款额度全面上调，具体调整如下：

首套房：个人最高贷款额度由40万元提高至50万元，家庭（夫妻双方）由60万元提高至90万元；

二套房：个人最高贷款额度由30万元提高至40万元，家庭由50万元提高至70万元。

同时，二孩及以上的职工家庭购买首套、二套自住住房，申请住房公积金贷款的，最高额度在原来最高贷款额度基础上上浮20%。

首套房：个人最高可达60万元，家庭最高可达108万元；

二套房：个人最高48万元，家庭最高84万元。

高层次人才优待加码：最高可贷200万

针对引进人才，惠州此次进一步加大了安居保障力度。根据《惠州市高层次人才分类目录》，不同类别人才可享受的贷款额度再创新高：

• Ⅰ类人才（特级人才、A类人才）：

• • 个人最高额度从120万元提至150万元。

  • 家庭最高额度从180万元提至200万元。

  • 注：Ⅰ类人才贷款不受公积金账户余额限制，仅需满足连续缴存满6个月的基本条件。

• Ⅱ类人才（B类、C类人才、全日制硕士、副高级职称及以上人才）：

• 首套房： 个人最高从70万元提至80万元，家庭最高从100万元提至120万元。

• 二套房： 个人最高从60万元提至70万元，家庭最高从90万元提至110万元。

二：公积金贷款比例

1.公积金贷款首付比例，跟银行贷款首付比例不同。

用公积金贷款购买新房，不管首套还是二套，首付比例为2成。

用公积金贷款购买二手房同样不管首套还是二套，首付比例为3成。

2.公积金贷款怎么判断首套还是二套？

简单来说，首套使用公积金贷款买房没结清，不能再使用公积金贷款。首套是商业贷款，而且惠州有房，再用公积金贷款按照二套来算。在惠州无房，按照首套来办理公积金贷款。

三：商转公限制放宽：二套住房也可申请

新政进一步放宽了商业贷款转公积金贷款（商转公）的限制，惠及更多改善型需求购房者。根据最新政策，取消了“商转公”必须为家庭唯一住房的限制。

只要家庭名下在惠州拥有不超过两套住宅性质的不动产（包含此次申请商转公的房产），均可申请办理商转公贷款。

不予受理的情形：

家庭名下已有三套及以上住房。

在全国范围内已使用过两次公积金贷款。

四：公积金贷款利率

自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 。其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.525%和3.075%。

五：异地公积金能在惠州买房

2024年10月29日起，在惠州买房异地住房公积金申请贷款不受户籍限制：异地缴存职工在惠州购买预售商品房、确权房（现房）、二手房办理住房公积金贷款业务，不受户籍地限制，与本地缴存职工享有同等贷款权益。

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购房可以落户

2024年10月25日起，惠州将进一步拓宽落户渠道。即凡在惠州市持有合法产权住宅房屋的非户籍人员，本人或其配偶可以在房屋所在地申请迁入户口，其配偶、子女、父母可以随迁。有效期三年。

持有合法房产可落户政策，短期内将刺激并带动有入户需求的购房者入市，对房地产市场的住房需求释放形成一定支撑，进一步加快惠州商品住宅库存的去化。

如果是去办理的人需要如下资料：10个工作日就能拿到户口簿。

一：契税方面：

对个人购买家庭唯一或第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的唯一或第二套住房，分别减按1.5%、2%的税率征收契税。

二：购买二手房时除了契税之外，会涉及到增值税、个税。

1.个人所得税(卖方出，可与买房商量)，

满五年且是家庭唯一住宅：免征

满五年非家庭唯一住宅：总价的1%或者差额的20%

不满五年：总价的1%或者差额的20%

注意：关于个税可以冲减方面，还是当下交易实际估计价以及卖家当时买入发票价，当下评估价高于当时发票价则可以冲减。

2.增值税(卖房出)

满两年：免征

未满两年：总价的3%

3.产权登记费(买房出)

80元/本，每增加一本不动产权证书加收工本费10元，

4.中介费

一般是按总房价的比例2%-3%支付，买卖双方共同承担。

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