243轮鏖战9小时236亿元落槌！广州珠江新城马场地块拍出十年土拍新高

广州国际金融中心。黄指南/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 黄指南 深圳报道

马年新春首拍，越秀地产成功摘得“马场”。

2月25日，广州马场土拍大战揭幕，据公开信息，本次地块吸引了包括越秀、保利、华润、招商、广州地铁、珠江实业等8家房企争夺。

其中，深度参与马场前期工作的越秀，在珠城深度布局的保利，以及有商业长板的华润，均被外界视为地块的夺魁热门。

鏖战9小时，8家房企，243轮竞价，236亿元的地块总价。随着越秀地产最终将马场地块揽入怀中，广州土地市场迎来了历史性的一刻。

236亿元，只是“门票”

跑马场地块之所以成为本轮土拍焦点，核心在于其不可复制的核心区位价值，亦是广州近年来市场关注度最高的地块出让案例。

2月25日，广州天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（跑马场1期）正式落槌。

越秀地产以236亿元总价将其收入囊中，折合住宅楼面价8.54万元/平方米，一举打破2023年琶洲331地块7.56万元/平方米的纪录，登顶广州楼面地价新高。26.6%的溢价率、漫长的竞拍过程，让这宗广州近十年区位最优、体量最大、功能最全的综合用地出让，成为2026年广州土拍当之无愧的“开年大戏”。

跑马场地块的稀缺性，根植于珠江新城无可替代的城市站位。这片总用地面积约19.45万平方米、计容总建面56.7万平方米的土地，起拍价便达186.4亿元，是天河珠江新城东区仅剩的大规模未开发综合用地，更是串联“珠江新城－金融城－琶洲”世界级黄金三角的最后一块关键拼图。

回溯地块历史，其1992年始建之初为经营性赛马赛事用地，停运后逐步转型为汽车、家居、餐饮等经营性场所，业态形态与广州CBD核心区的发展定位渐趋疏离。在珠江新城寸土寸金的土地格局中，这片低效存量用地，早已被业内视作广州核心区最后的开发“宝地”。

在接近此次拍地的房企人士看来，236亿元只是项目开发的“入场门票”，地块超六成的配套建设体量、超20万平方米的商业自持要求、超60亿的产业投资门槛，加之商服与住宅需同步开工的时间约束，多重严苛条件致使项目投资回报率测算面临极高挑战，已超出常规开发项目的成本效益评估范畴。

该人士向本报记者介绍道，从地块开发体量来看，其配套建设占比超六成，能够直接变现的住宅部分仅22万平方米，而这一数字，也决定了房企无法通过住宅快速回款覆盖整体开发成本。

而产业与建设的硬性指标，进一步推高了开发壁垒。

根据产业引进协议，地块内重奢商场与酒店总投资不低于60亿元，固定资产投资规模不低于50亿元，需落地重奢百货、国际五星级酒店及同品牌高端公寓，其中高端时尚百货运营方需在6年内实现累计销售贡献不低于300亿元，市场普遍推测华联SKP有望成为商业运营主体。

“高昂的拿地、建设与配建三重成本压力，既决定了住宅产品的定位梯度，也必然影响其市场售价走向。”上述房企人士坦言。

操盘节奏的要求，则打破了房企的传统开发逻辑。出让文件规定，宗地建设项目需在土地交付之日起12个月内开工，开工之日起36个月内竣工，且商服与住宅必须同步开工。

这意味着房企此前“先靠住宅回款、配套慢慢建”的高周转玩法，在跑马场地块的开发中彻底行不通。

“如果说地块自持商业是场马拉松，那么地块建设就是限时冲刺。”该房企人士形象地比喻，跑马场地块的开发，对房企的资金调度、工程管理、商业运营等综合能力，都是一场全方位的大考。

从开发价值来看，马场地块也是全国少数能实现“单一地块带动城市能级跃升”的标杆项目。官方预计项目成熟后，每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位，这种单地块的经济贡献能力，在全国已出让地块中鲜有匹敌。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强向《华夏时报》记者分析道，此次拍卖不仅是2026年广州楼市的“开门红”，显著推高了区域楼面价预期，也将对后续市场走势产生重要影响。

陈雪强表示，该地块作为2026年广州土拍的“开年大戏”，竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远超预期。

对越秀地产而言，拿下地块只是起点，如何在住宅开发收益与商业自持成本之间找到最优平衡，考验的是其全周期运营能力。而跑马场地块的开发实践，也将为国内核心城市低效用地再开发、高门槛综合用地出让，提供可复制、可参考的样本范式，其最终走向，也将成为观察一线城市核心区土地开发逻辑的重要窗口。

逆势向上

房地产行业仍处于深度调整、整体销售下行的周期，越秀地产却交出了一份具备反差感的韧性答卷。

这家扎根广州四十年的市属国有房企，以高能级城市重仓战略、国企资源禀赋、多元拿地体系与稳健财务基本面，在2025年上半年实现规模、均价、营收同步增长，成为行业收缩期里的稀缺增长样本。

2025年上半年，越秀地产合同销售金额615亿元，同比增长11%；销售均价攀升至4.21万元/平方米，同比大幅增长42.7%，创下历史新高。

同期其实现营业收入475.74亿元，同比增长34.62%，回升至近年峰值。在行业整体承压、百强房企销售普遍下滑的背景下，这份业绩勾勒出清晰的独立增长曲线。

作为越秀集团核心地产平台，越秀地产1983年创立于广州，1992年登陆香港联交所，2021年分拆越秀服务上市，历经四十年完成从区域龙头到全国化房企的跨越，形成“开发+运营+金融”的独特商业模式，累计开发大型住宅项目超300个，服务业主逾100万人次。

截至2025年上半年，越秀集团对越秀地产持股43.39%；越秀集团股权结构清晰，由广州市人民政府、广东省财政厅、广州产投分别持股89.1%、9.9%、1%，为越秀地产提供了稳定的资源支持与市场信用。

2025全年，越秀集团统计口径资产总额过万亿，营业收入1277.1亿元人民币，利润总额65亿元人民币，更为越秀地产的拿地扩张与经营周转提供了坚实支撑。

逆势增长的关键，在于越秀地产主动重构区域与产品结构，摆脱单一区域依赖。其销售格局已从过往高度聚焦大湾区，转向多区域协同均衡。

2025年上半年，大湾区销售占比从2020年的67%降至27%，北方区域占比由4%提升至34%，华东区域稳定在28%，有效对冲了单一区域市场波动风险。

而产品结构升级直接拉动盈利质量改善，越秀地产聚焦改善型需求、坚守高能级城市，推动销售均价从2024年的2.91万元/平方米跃升至4.21万元/平方米。截至2025年上半年，其已售未入账金额达1490亿元，为后续业绩结转储备了充足缓冲。

与销售结构匹配的是“以销定投、聚焦核心”的拿地策略。2025年上半年，越秀地产新增土储148万平方米，一、二线城市占比高达94%，三、四线城市压缩至6%，精准锁定人口、产业与购买力集聚的优势区域。

为规避公开市场高溢价竞争，越秀地产还构建了“公开招拍挂+TOD综合开发、城市运营、国企合作等六大非市场化渠道”的“6+1”多元拿地体系。

2020—2023年，约50%新增土储来自非公开渠道；2024年总土储中53%源于非公开竞争，既保障土储补给连续性，也守住了项目利润空间。

业务层面，“商住并举”形成稳定器效应。2024年其租金收入达6.7亿元，创历史新高；旗下越秀房托营收稳定在20亿元左右，住宅开发与商业运营协同发展，平衡周期波动风险。

2020年至2025年上半年，房地产开发作为核心主业，营收占比始终保持92%以上，2025年上半年达92.55%，主业根基稳固。

财务安全边界的持续加固，是越秀地产敢于重仓核心城市的核心支撑。

越秀地产始终保持“三道红线”绿档，2025年上半年剔预资产负债率64.6%、净负债率53.2%、现金短债比1.7倍，各项指标位居行业前列。其加权平均借贷成本从2020年的4.62%持续降至3.16%，创下历史新低，低成本资金优势进一步强化抗风险能力。

据财通证券研报判断，受结转节奏及市场环境影响，越秀地产业绩短期或仍承压，但后续有望逐步修复，2025—2027年归母净利润预计分别为10.6亿元、12.6亿元、15.1亿元。

理性来看，越秀地产发展仍面临明确约束，广州作为大本营，若市场持续下行将直接拖累销售与业绩表现；营收高度依赖房地产开发业务，其他板块暂难形成有效补充；行业政策落地节奏不及预期，亦会影响市场复苏与居民购房信心修复。

从区域龙头到全国化稳健房企，越秀地产的逆势向上，并非单纯的市场博弈，而是国资信用、战略定力、模式创新与财务纪律共同作用的结果。在行业深度出清、格局重构的新阶段，其发展路径为国有房企的高质量转型提供了可参照的样本。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁