从万博到马场，越秀如何以一己之力改写CBD格局？

昨天（2月25日），越秀以约236亿元拿下马场1期地块，创下了广州2010年以来拍地成交总额最高记录！

这场史诗级拍地，让全世界的目光都落在了越秀身上。

越秀能拿到马场，资金和决心很关键，但前期深度参与也至关重要。

马场位置是好，但土地权属复杂，牵涉多方利益主体，导致闲置了20多年，一直到越秀介入，成为旧改做地主体，局面才打开。

很多人把马场视为越秀在旧改项目的高光时刻，但如果把时间线拉长，就会发现这并非第一次。实际上，马场只能算越秀的第二个旧改里程碑。

越秀在旧改领域执笔操刀的第一个巨作，是长隆万博CBD的里仁洞改造项目。

一次亮眼成绩，可能是偶然，但旧改双子的交相辉映，就说明这是越秀的匠心独具。

梳理两个旧改项目，你会发现不少共通性。

其一，都位于CBD当中，更占位CBD当中的绝对核心。

其二，被各种高浓度、高含金量的城市资源，哪怕躺着也是天选流量。

其三，都是大体量旧改项目，叠加新模式，直接刺激城市迭代增长。

可以这么说，里仁洞之于万博，就像马场之于珠城。

越秀的逻辑，就是在CBD里做旧改，从优质地块再迭代，借势而为，做出撬动广州发展的一个个支点。

长隆万博CBD的下半场，要看里仁洞

很多人可能会说，万博，怎么能跟早已步入世界核心商务区殿堂的珠江新城比肩？至少也应该归类到金融城这类后起之秀吧。

但如果截取各类数据对比，那就会发现，至少这几年，长隆万博早已不是吴下阿蒙，而是那个助推更快更高更强的城市新引擎。

且看四个典型维度：产业密度、商业能级、世界级资源、人口基础：

还有一个更直观的榜单，去年，长隆万博CBD进入“中国商务区总部经济竞争力20强”，同时跻身这个榜单的，是天河CBD。

长隆万博CBD，已经和珠江新城形成事实上的南北呼应，双星闪耀。

但这些，还只是长隆-万博CBD的上半场；而下半场的高光，则在里仁洞项目中酝酿。

大家都知道，万博从1.5平方公里扩容到了7.2平方公里，现在的体量已经超过珠江新城。

计算增量部分，达到约5.7平方公里。

其中，里仁洞项目的占比，接近70%！

更关键的是，里仁洞项目攻势很猛，发展阻力更小。

相比于长隆三期，从曝光到现在3年时间，还没出让。

再看珠城东员村旧改呢，哪怕是市里牵头，也只能先动局部，避开员村旧改，才能争取花城大道东先通出来。

里仁洞项目，超大体量，但是从实施方案批复到首批复建房回迁才用了3年时间。

其实，并不是里仁洞难度低，而是事在人为，越秀亲手打造出的广州又一个城市奇迹。

在里仁洞项目，越秀做出了“全域土地综合整治+城市更新”双轨并行模式创新，一次性整体改造，还保留了内生产业，极大地提高了前期进度。

复建房的标准，是完全按照国家倡导的“好房子”标准去建造的，社区配套、一砖一瓦都征求村民意见，获得村民超高认同度。

| 里仁洞项目复建房实拍

正因如此，里仁洞项目才能快马加鞭，并且为后续快速兑现打好了充分基础。

一个城市要长足发展，更需要的就是越秀这种造蛋糕的角色，只有把自身发展深度嵌入城市骨血，走长期主义，才能与城共生。

里仁洞，长隆万博CBD的超级增量

现在再来看里仁洞，未来定位就很清晰了，它就是长隆万博的主要增量所在。

一方面，里仁洞项目体量约392万平。

什么概念？相当于是马场的5倍。

这其中，包括了约100万平产业、115万平商业、10.25万平公配，还有住宅等，无论哪一个业态都可以用“超级”来形容。

里仁洞总投资高达500亿，是番禺区历史上投资规模最大的旧村更新改造项目。（来源：广州市规划和自然资源局番禺区分局）

超级体量，意味着超级增量，不仅仅资金投入，配套建设、可导入的产业、人口都可能会是马场的N倍，带来的经济产出更加不可估量。

另一方面，里仁洞城市更新项目有着更新的造城模式，打造一座产商住文旅教于一体的超级新城。

我们看过里仁洞城市更新项目的规划方案，非常有特色。

产业上，“先有产业→再升级”，依托原有服装和电商等产业基础，进一步迭代升级为时尚科技、文化教育、人工智能、潮玩生活等新业态延伸。

商业上，打造城市活力街区、星级酒店、复合型商业体，定位更新颖的商业形态。

这样的组合，既能和长隆-万博商圈融合，也更能发展出新一代商业模式。

公配上，直接按区级标准，包括区级综合医院、文化艺术中心和青少年活动中心等公共服务设施10.25万㎡，公服配套比例高达16.6%。

| 规划过程稿，仅供参考

交通上，通过轨道交通、高速、主干道路、慢行廊桥共同织就万博-长隆-里仁洞的黄金三角，并且每条道路都接入主干道。

目的，既是缓解长隆万博一带的交通堵车痛点，又增加人行尺度的可通达性。

相信大家都会有共鸣，现在的长隆万博也许不缺商场或者游乐园，但绝对在期待一个高规格的图书馆或能让撒开腿奔跑的中央公园。

这一系列规划，针对性非常强，要解决长隆-万博的短板，要让CBD发展上到一个新台阶，更要让在这里生活的人更幸福。

长隆万博CBD结构重写，

谁在提前吃透红利

当里仁洞项目进入加速发展期，整个长隆-万博板块都会围绕这里发生变化。

里仁洞就像一个富沃的矿藏，让周边的城市界面、人口、商业、公共资源与居住价值被重新排序。

在世面上，有些项目只是等待红利；有些项目，则已经提前完成站位。

万博和臻，能做到两者兼得，既有当下的优质资源，更有未来的丰厚预期。因为这是里仁洞项目中，位置最好的一块。

万博和臻的区位非常特殊，既位于长隆万博CBD，又被墅海和湖景包围。

长隆万博CBD从来不缺繁华，商业密度、总部集群、人流强度，都处于高位运行状态。

哪怕是豪宅盘，也是正对主干道甚至十字路口，热闹是有了，但是却少了一份居住应有的安静和舒适。

这反而更加凸显出万博和臻的稀缺性，在CBD独辟一片生活缓冲带，咫尺繁华，咫尺静谧。

| 越秀·万博和臻

而围绕着万博和臻周边，一套超高品质的大城生活体系，正在逐步呈现。

番广附万博学校、悦教万博幼儿园去年9月已经开学，孩子从3-15岁都能在家门口上学。

| 九年制番广附实拍图

万博和臻社区内，商业街区，泛会所、板房都是实景。和臻一期的1-3号楼还将在今年迎来交付，一座高品质改善社区图景逐步勾勒成型。

7.2万方中央园林，相当于在CBD里装下了10座足球场大小的公园；再到归家之际，12米高的双层巨幅照壁，排面拉满。

至于户型，辨识度也很高，主打一个“生长力”拉满。

万博和臻建面约105平四房，使用率高达130%，实际使用体验相当于以往的130平产品，空间更可以柔性定制。

它既可以是四房，也可以把客厅和次卧的墙壁打通，打通为一个约6.1米宽的超级会客厅。

建面约128平四房，更是南北对流，5.2米宽的客厅搭配约8.65米阳台，把空间变成了巨幅观景舱，将室外墅海尽收眼底。

同时，主卧也配备270°飘窗，双向采光，墅区和CBD天际线被同时纳入视野，空间的边界被拉开。

当然，相比文字描述产品力，还是图片来得更加直观：

丨项目约128平样板间

| 约128平新品样板板

更关键的是，当区域进入升级周期，产品力影响就不再只是“好不好住”，而是决定一个项目在板块抬升过程中，能被带到什么高度。

而和普通项目相比，万博和臻还有个本质的区别，为它赋能的不只有产品力，更有里仁洞超级城市更新，和持续生长的长隆万博CBD。

到这里，故事又形成了完整闭环，实现产品、地段和城市的相互成就。