为什么地段+小区+房子都很宜居的别墅，价格走势却明显落后大盘？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

作为**别墅的业主，我对本小区的严重贬值感到非常的不解。要知道当年开盘时，无论市场还是房地产行业内部对本别墅区都是非常看好的，预计单价至少在10w以上，后来是因为限价才压制为8w的。也就是我们当初买房的一期业主吃到了20%的市场红利，相当于原始股。但在之后这十年中的房价最高不过冲击到10w左右，然后一路下跌直到现在的7w红线了，全部破发。这是为什么？

我当然不是炒房客，当年买这套联排只是为了自住的改善，图的是面积大能安排好全家聚居。然后更重要的是小区业主们的层次都很高，以各行业精英为主，这无论是生活还是对孩子教育都非常有益。

但我们毕竟也是工薪一族，当时是卖掉了北京一套和老家（苏州）的两套房才换到**别墅的，而且还贷款*百万，至今仍然在还，却要面临房价的重大损失。而且如果我们当年不卖房，如今的房价至少已经翻番了，所以我们目前所处的状况是双重贬值。心理上也让人非常的沮丧，对后期甚至晚年的生活都有些担心了，担心房价继续下跌，等我们还完贷款或许小区都贬值的不成样子了。

章哥：

1、我先是表示理解吧，您代表了很多别墅业主的疑问，都是不理解为什么地段+小区+房子都很好很宜居，但就是价格走势为什么明显落后大盘了？

2、其实简单的一句话就是：商品的价格由供需关系决定。这“价格”不仅指您现在想卖房时的，也包括您当年买房时的。

当年开盘时为什么房地产业内和市场都认为这价格能10万+？主要因为三点，一是产品好，二是成本高，三是营销做的好。而做生意最重要+最获利的环节就是营销，只有营销做的好，才能聚集到最多的目标客群，也才能卖出更高的价格。

当然，从表面上看，开发商的营销成本并不高，比例甚至低于普宅楼盘。但是，能买的起别墅的客群总量也不大啊，所以别墅开发商用的都是精准营销，是把钱花在刀刃儿上了。

过去都是在酒店机场和高档消费场所做广告，现在则更是细致到用手机型号和消费记录来确定客群。所以看上去没怎么推广，开盘时来的人也不是太多，但其实是把能买的起+感兴趣的群体都给找来了，这才能烘托气氛卖出更高的价格。

3、再一点，别墅小区之所以开盘定价高，就是因为大家都认为值这个价格，背后认可的就是品质好+成本高了。但是，既然有这两点，那开发商就必定赚到了超额的利润，否则谁下这么大工夫啊？

您或许会说不对，开发商是上市公司，财务数据是公开的，他们的利润并不算多高啊。您说的对，但是您忽略了背后最大的+隐形的开发商，那就是土地方。之所以开发商的利润不高，那是因为最大利润被有权规划+征地+整理+拍卖的土地方拿走了，人家可从来不公布数据的。

打个比方就是黄金价格，现在动辄上千一克，您认为是卖黄金首饰的赚钱多，还是家里有矿的赚钱多？

而既然是商品价格中有了炒高+超高的利润，那意味着什么？意味着价值被透支呗，原料方+生产销售商已经拿走了未来的升值空间，您作为高价买单的，可不就得无奈的站岗嘛。

4、还有，中国不是欧美，北京也不是纽约，百姓们对别墅这种产品是不太认可的。很多家庭不是买不起，而是觉得没必要+使用成本不划算。

别墅的物业费+维护费+装修费+能源费都是普宅的N多倍，喜欢的人是真喜欢，但成本也是真高。而且很多住过别墅的并不喜欢，比如夏天的蚊虫，秋冬的尘土，爬楼梯的麻烦，空间的打扫，家庭成员沟通的不便等等，让很多住过的人都未必想再住了，觉得既麻烦也累人，想不麻烦又得花很高的费用。

所以别墅在二手市场上的流通性并不强，至少到目前一般，就是因为接受这种产品的不多。大多数业主都是首次置业，连续购买别墅的那真的得是真喜欢的有钱人了，数量并不多的。

5、简单就是这些情况吧。之所以当年的价格高，是因为土地方+开发商拿走了超值的利润，透支了之后很多年的价格。而开发商当年是利用精准营销，聚集到了大量准客户，从而推高了价格，还让买家觉得占便宜了。

而之所以是十多年过去别墅的价格走势不好，除了价值被透支，也因为购买人群不足，很多了解别墅的家庭不愿意购买了。而愿意购买的都心气儿很足，都追求新小区呢，有钱而愿意购买二手别墅的也并不多。

6、但您也没必要太纠结，房子是用来住的，只要自己喜欢就算实现了愿望，其他的都是副产品。而且别墅也不至于持续贬值，毕竟居住体验是现实存在的，只是接盘的不是很多，导致价格走势弱了一些而已。这种产品以后最好的走势是有可能不再落后的，或许能跟上大盘的平均升值。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。