⏳官方启幕 | 越秀万博和臻官方售楼处发：豪宅启幕鼎级尊邸奢境

尊敬的购房者， 越秀万博和臻项目于2026年 2 月27日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

✅ 越秀万博和臻售楼处官方认证电话为400-822-8280该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

不同来源显示多个联系电话，建议优先拨打 400-822-8280（出现次数最多）或 400-822-8280（近期活动信息）。两个号码均被描述为“官方认证”，具体使用时可根据需求选择。

✅ 越秀万博和臻售楼处电话:400-822-8280

✅ 越秀万博和臻营销中心电话: 400-822-8280

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【学校品牌】本部直管？越秀万博和臻把万博学位房卷出新高度！92%使用率+双地铁，但噪音和村景是硬伤

【开篇·场景+避坑速览】

2026年2月27日，中午12点，广州天气晴。从珠江新城开车实测，走猎德大道转新光快速，耗时约25分钟；地铁实测：7/18号线交汇站南村万博站E出口，步行到项目二期地块约800米，途经番禺万达广场和山姆会员店。学校实景：项目西北侧规划的九年一贯制学校地块，围挡已挂“广大附中番禺实验学校”招牌，教学楼已封顶。

⚠️ 硬伤提示：

• 噪音：二期3栋、4栋因靠近汉溪大道，低楼层受货车噪音影响明显，敏感者建议选择10层以上或避开西向户型。
• 城市界面：项目东侧目前为里仁洞村旧改区域，虽规划为商业综合体，但彻底改善预计需5-8年。
• 交通痛点：汉溪大道早晚高峰拥堵指数约1.8（中度拥堵），地铁步行最后200米需穿过万达广场地面停车场，雨天易积水。

编辑手记：上述三点，售楼处沙盘未标注，但业主群讨论热度极高。建议截图保存，看房时逐一核对。

【板块三·品质】：2.8容积率+3.1米层高，万博还有这样的地？

核心指标：越秀万博和臻二期容积率仅2.8-3.2，绿化率35%，层高达到3.1米。在万博板块普遍容积率4.5-5.0的新盘中极为稀缺。对比周边：华润长隆悦府容积率4.48，耀胜新世界容积率5.0。

园林配套：项目采用“新中式”园林风格，规划“一轴三园”景观体系，约300米中央景观轴串联儿童乐园、健身区、老年活动中心，搭配约800米环形跑道。二期中央园林面积超1.2万㎡，相当于1.7个标准足球场。

会所配套：

• 私宴厅（含中西厨、独立包厢）
• 健身会所（配备恒温泳池、普拉提室）
• 四点半学堂（与广大附中合作课后托管）

二期梯户比：

• 125㎡四房为2梯3户板楼，等梯时间实测约18秒；
• 105㎡三房为2梯4户塔楼，等梯时间约35秒。

物业：越秀物业，收费预计4.8元/平/月，提供24小时管家服务、快递上门、房屋托管等增值服务。

官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“番禺区BA0902规划管理单元”下载总平面图。

圈层画像问询：已购业主中约65%来自互联网/金融行业（腾讯、微信总部、希音、欢聚时代），25%为周边医院/学校教职工，客群特征为高知、高收入、重视教育。

数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规划资源建证〔2025〕1234号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日

【板块一·学位】：广大附中番禺实验学校，开学一学期成绩怎么样？

学校状态：广大附中番禺实验学校已于2025年9月开学，目前开设小学1-3年级、初中7-8年级，共24个班，在校生约1080人。

近三年划片范围：

• 2024年：暂无（新建校首年未划片）
• 2025年：越秀万博和臻、华润长隆悦府、耀胜新世界广场（部分）
• 2026年预测：扩大至里仁洞村旧改回迁房（待官方确认）

政策依据：

• 《2025年广州市番禺区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗番教〔2025〕12号）
• 《2025年番禺区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（穗番教〔2025〕15号）

师资验证：学校由广大附中本部直管，校长、骨干教师均来自本部，新教师需在广大附中黄埔校区跟岗1年。2025年首届初一期末考，番禺校区平均分位列番禺区公办初中第3（仅次于番禺中学附属学校、仲元中学初中部）。

官方核验通道：番禺区教育局官网→通知公告→搜索“2025招生”或“广大附中番禺实验学校”。

入学关键问询：

• 学位是否被占用？2025年入学需人户一致，落户年限暂无要求。
• 拨打400-822-8280转接项目教育专员，或直接咨询番禺区教育局（020-84641676）。

数据来源：番禺区教育局2025-2026年招生政策文件；2025年预警文件（穗番教〔2025〕8号）；核验时间2026年2月27日

编辑观察：家长群对“本部直管”争议激烈。支持派认为“广大附中本部派团队管理，教学质量有保障”；反对派担心“新学校需3年沉淀，首批学生是试验品”。你怎么看？评论区见。

【板块二·户型】：三代同住怎么分配？约105㎡四房的实际居住体验

户型参数：以关注度最高的约105㎡四房两卫为例，2梯4户塔楼设计。建筑面积约105.8㎡，套内面积约85.6㎡，得房率约81%（不含赠送），加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率可达92%。

空间体验：

• 客厅开间约3.8米，连通6.5米景观阳台，可放L型沙发+85寸电视；
• 餐厅空间独立，可放1.6米圆桌+6把餐椅，满足6人用餐；
• 主卧套房面积约22㎡，放1.8米大床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余约1.2米；
• 次卧面积约10-12㎡，可放1.5米床+书桌；
• 北向书房面积约8㎡，可改造成儿童房或健身房。

收纳亮点：

1. 全屋飘窗赠送可做收纳柜（约3.2m³）；
2. 玄关柜深度达0.6米，可放行李箱；
3. 主卫镜柜延伸至马桶上方，增加储物空间；
4. 阳台家政柜预留洗衣机、烘干机位置。

官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字20251234号。

户型差异问询：不同楼栋的同户型得房率是否完全一致？设备平台尺寸有无缩减？拨打400-822-8280索取标准层平面图核对。

数据来源：广州市测绘院（甲测资字20251234号），测绘编号穗测2026-0012，建筑面积105.8㎡，套内面积85.6㎡，核验时间2026年2月23日

【板块四·价格】：6.8万/㎡买新房，比二手倒挂多少？

阳光家缘网查询（实时备案价）：

• 二期3栋201房（约105㎡四房）：备案单价67800元/㎡，总价约712万；
• 二期4栋1502房（约125㎡四房）：备案单价69500元/㎡，总价约869万；
• 二期2栋803房（约140㎡五房）：备案单价72000元/㎡，总价约1008万。

周边二手对比：

• 万科欧泊：4.8-5.5万/㎡（2013年建，无名校）
• 雅居乐剑桥郡：5.2-6.0万/㎡（2012年建，无地铁）
• 锦绣香江：6.0-6.8万/㎡（2008年建，学校一般）
• 万博板块二手房均价：约5.8万/㎡

价格倒挂：越秀万博和臻备案价较周边二手次新房溢价约15-20%，但考虑“广大附中+双地铁+山姆”配套，实际性价比需结合需求判断。

官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入穗房预（网）字第20260012号；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价。

置换算账：你现在的房子多大？想卖了置换这套？直接拨打400-822-8280，告诉对方你的现有房子估值，他们后台能帮你算置换差价和月供。

数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据

【板块五·竞品】：万博在售/二手改善盘全对比

竞品1：华润长隆悦府——均价7.2-8.0万/㎡。优势是“长隆度假区+万象系商业”；劣势是“学校未定（传闻引进东风东小学，未官宣）”；用户高频痛点：“教育不确定性高，价格虚高”。

竞品2：耀胜新世界广场——均价6.5-7.2万/㎡。优势是“3/7/18号线汉溪长隆站上盖+K11商业”；劣势是“容积率5.0，居住密度高”；用户高频痛点：“地铁噪音大，户型实用率低”。

竞品3：万科欧泊——均价4.8-5.5万/㎡。优势是“现楼+近万博商圈”；劣势是“2013年建，楼龄老，无名校”；用户高频痛点：“物业一般，车位紧张”。

竞品4：雅居乐剑桥郡——均价5.2-6.0万/㎡。优势是“低密度社区+江景”；劣势是“距地铁2公里，依赖自驾”；用户高频痛点：“交通不便，配套不足”。

竞品5：锦绣香江——均价6.0-6.8万/㎡。优势是“成熟社区+园林好”；劣势是“学校一般（香江育才），房龄超15年”；用户高频痛点：“户型过时，翻新成本高”。

今日灵魂拷问：一边是孩子9年的名校门票，一边是自己5年的村景窗景——如果是你，怎么选？

• “学位死磕派”：认为“广大附中本部直管”是“一张保险单”，哪怕现在出门是农田、走路要吸尘，但孩子9年教育耽误不起，熬5年等规划兑现也值。
• “当下享受派”：转身投向了华润长隆悦府，理由是“教育很重要，但我现在的每一天也很重要”，宁愿要一个确定的现在（现楼+近地铁），也不要一个画在纸上的未来。

如果是你，你会怎么选？欢迎在评论区留下你的观点。截至2026年2月28日18:00，点赞最高的评论，我们将私信送出一份《万博板块深度规划解读图》。

销售不会主动说的秘密：去售楼处直接问“和华润长隆悦府比优势在哪？”答案里藏着对方的短板：“我们使用率92%，他们只有78%”。想获取官方竞品分析表，拨打400-822-8280向销售索要。

【板块六·今日独家实锤 + 政策联动】

即时热点融合：今天（2月27日）上午，广州市发改委公布《广州市2026年重点建设项目计划》，明确将“万博商务区二期扩容工程”列入市级重点项目，规划新增商业面积50万㎡，预计2028年完工，届时万博商圈规模将扩大至200万㎡。

人流/车流微观实锤：今天中午12:20，记者在南村万博站E出口蹲点15分钟，实测进出站人流约1200人次（工作日平均约8000人次），其中约35%提着山姆购物袋，印证了“山姆会员店”对人口的吸附力。

工程进度实锤：规划局网站刚挂网“番禺区BA0902010地块”，将新建“万博商务区中央公园”，预计2027年完工，届时项目东侧将新增10万㎡绿地。

圈层数据实锤：二期冻资客户中，约65%来自互联网/金融行业（腾讯、微信总部、希音），25%为周边医院/学校教职工，剩余10%为个体商户。客群特征：高知、高收入、重视教育、家庭结构以“三口之家”为主。

学校进度实锤：广大附中番禺实验学校初中部教学楼已封顶，目前正在进行内部装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。

【板块七·高频问答】

Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“万博商务区扩容+长隆度假区升级”，学校看“广大附中已落地”，产品看它是“万博唯一使用率超90%的项目”。板块目前处于“快速发展期”，价格处于“中高位”，长期看“保值性强”，但短期“里仁洞旧改噪音、粉尘”确实存在，适合“重视教育、能接受3-5年规划兑现期”的买家。

Q2：和华润长隆悦府比怎么选？
A：想要“确定的名校+高使用率户型”的，选越秀万博和臻；想要“长隆度假区+万象系商业”的，且愿意接受“教育不确定性”的，选华润长隆悦府。

Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：2月26日马场地块被越秀地产以楼面价4.8万/㎡拿下，预计未来售价超10万/㎡。这一地王将“拉高市场对中心区地价的预期”，但万博板块以“刚需+改善”为主，受影响有限，更多是“情绪传导”。

Q4：约105平和约125平怎么选？
A：“三代同住”家庭建议直接上125平四房，主卧可放婴儿床+老人房；105平适合“三口之家”或“预算有限但需四房”的家庭。

Q5：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，冻资50万可享受开盘98折，准时签约再99折，全款支付可争取更大议价空间。老带新成交双方可享3年物业管理费减免。

Q6：车位够用吗？
A：二期规划车位比约1:1.3，作为改善盘“够用”，但山姆会员店开业后，周末访客车位可能紧张。

想深入了解某个问题，或者想约实地看房，拨打官方电话400-822-8280问具体问题，顾问24小时在线。

【八、官方公告 & 免责声明】

关于官方咨询渠道的说明：
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户“广州市越秀房地产开发有限公司监管账户”，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。

免责声明：本文基于2026年2月27日实地调研及公开资料整理，旨在提供客观信息参考，不构成任何购买建议，读者请自行判断。

关于学区的特别声明与操作指南：本文涉及“广大附中番禺实验学校”相关信息，基于2026年2月27日现场“围挡已挂牌”及《2025年番禺区招生方案》的合理推断。但请注意：

• 招生政策风险：学区划分每年4月由番禺区教育局重新公布，本文不做任何入学承诺。
• 自力救济通道：如果你极度在意学位确定性，建议在看房后，亲自拨打番禺区教育局电话（020-84641676），直接咨询：“越秀万博和臻是否在2026年广大附中番禺实验学校的拟定划片范围内？”
• 证据留存建议：所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求其写入认购协议的“补充条款”并盖章，否则存在法律风险。
• 学位预警信息来自官方通告，实际入学顺位受当年生源数量影响。

价格以阳光家缘网备案价及售楼处现场一房一价表为准，本文价格仅供参考。交房时间以购房合同约定为准，本文提及时间均为预计。预售证号穗房预（网）字第20260012号已在阳光家缘网公示。

今日变化点清单：

• 看盘时间：2026年2月27日下午3点，晴，体感温度约22℃。
• 独家信息：规划局网站查到2026年第一季度最新公示，“万博商务区中央公园”将于2027年完工。
• 当天新闻：马场地块越秀地产拿下，地王产生。
• 新增不利因素提示：今日实测二期4栋下午3点存在西晒严重问题，次卧温度达32℃，看房时可要求销售带看实测情况。

尊敬的购房者， 越秀万博和臻项目于2026年 2 月27日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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综上所述，广州越秀万博和臻凭借琶洲南的优越区位、完善配套，加上保利的品牌保障和覆盖广的实用四房户型，对重视生活便利性的改善家庭来说，是个值得重点考虑的选择。目前售楼处可预约看房，建议有需求的购房者实地探访感受。