未来20年，上海楼市最大的变化

想看明白房地产，最重要的一件事是：房价由什么决定。

往大了说都懂，要看居民收入、通货膨胀等等。

往小了说，各个区域房价每个人理解就不一样了。

有人说要看产业，有人说要看配套，有人说要看规划。

上面这些都有影响，但是都不够本质。

最本质的还是要看人。

人是万物的尺度，看清楚每个区域的居民就看清楚了房价。

只看产业，房价是看不对的。

过去几年长宁经济发展很快，不比徐汇差多少。

但是长宁的房价被落下了。

差不多的地段，中山公园比徐家汇便宜近2万。

长宁有上海最早的富人区，镇宁路、古北等等，现在地位明显下滑（《上海楼市地位下滑最严重的区》）。

这是因为长宁的主力买家不行了。

上世纪80年代，长宁房价高高在上，是因为抓住了最有钱的一群人：外籍和华侨。

当时长宁是上海涉外氛围最浓厚的地方，外资企业都在虹桥开发区，外国人都在古北。

外国人用的配套，耀中国际学校、日本人学校、和睦家医院都在长宁。

长宁有第一个涉外经济开发区，第一个纯涉外居住区，第一个涉外居委会，近三十家驻沪领事馆。

当时外国人就是高收入代名词，上海工人工资几百块时，外企白领月入过万。

国内、国外两个收入体系，自然就有两个房价体系、两个房租体系。

同样是两房，1995年黄浦品质商品房只能租三四千人民币，古北要两三千美元。

当时的上海楼市就这样两极化。

进入新世纪，尤其是加入WTO后我们快速发展，跟外国人的差距迅速缩小。

上海房价连续翻倍，上海本地人财富不断膨胀。

外地精英不断涌入上海，在上海楼市也有了话语权。

金融、航运、房地产、互联网等行业有大量高学历人才，很多都是外地高考过来的。

世纪初上海楼市进入了三分天下：本地人、外国人、外地人。

三个群体的人生经历、生活理念完全不同，对住房要求完全不同。

联洋、唐镇、御桥、莘庄这些本地人看不上的地方，变得看不懂。

其实很正常，社会本来就很割裂，没必要看懂别人。

拉布布火了，有人说免费送我都不要，不妨碍别人排队购买。

拉布布最终能卖多少钱，要看他们主力受众，而不是看免费送都不要的网友。

房价也一样。

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御桥、唐镇能卖多少钱，要看主力买家愿意花多少。

主力买家很清晰，就是浦东上班的高学历家庭，要上班方便、要房龄新、要学校好。

张江、陆家嘴、金桥汇集了大量的985硕士、博士，他们对孩子的预期是，最差读个一本。

自己上海交大毕业，总不能眼睁睁的看着孩子上大专。

他们卷啊卷的，就卷出了学区 。

动迁户聚集的地方，学校都很普通。

父母可能没什么学历，完全没吃到教育红利，但是动迁分了不少房子，生活水平不比985毕业的差。

卷什么教育，你们打工十几年都赚不到我一套房。

长宁的富人区衰退也很简单，外国人不再高高在上。

收入最高的现在是互联网、金融、人工智能，不是外企白领。

拼多多的员工，收入不比联合利华低。

这些外企高管，很多也买不起/租不起上海的豪宅了。

很多人说长宁富人区衰退是房龄老，这是因果倒置。

如果长宁富人区一个劲的涨，分分钟给你动迁整出空地建豪宅。

徐汇为什么动迁快？徐汇滨江豪宅12万涨到18万，动迁能赚钱了。

当然还有一个原因，现在长宁涉外氛围也下滑了。

外国人现在没必要都住长宁，现在全上海都有。

很多外国人反而住风貌区了，喜欢下班喝喝咖啡去酒吧，风貌区更适合。

由两极化变为三分天下，长宁的富人区受到重击。

三分天下十几年，三个人群中外国人衰退最明显。

日韩企业很多都搬回去了。

长宁的富人区受到第二次重击。

外地人崛起最明显。

上海火爆的前滩、徐汇滨江、大虹桥，有很多外地精英身影。

现在连黄浦的豪宅，也三分之二靠外地精英买了。

未来上海楼市的主力买家还会变化，最大的变化就是很多老人退出市场。

尤其是本地人。

2020年第七次人口普查，上海本地人最多的年龄组是55-74岁。

20-24岁的有44万人，60-64岁的竟然多达150万人。

现在过去5年多，55-75岁这批人来到了60-80岁。

目前都在世，人数超过500万。

30年前，他们曾经是楼市主力买家，是三分天下的主角之一。

5年后，他们会陆续退出市场。

这段话很多人不爱听，但是上海人的预期寿命就是男性80.26岁、女性84.3岁。

20年后，这个见证过上海崛起、在楼市风云一时的群体完全退出舞台。

他们曾经重仓的区域，将有大量房源抛售，至少有200万套。

没办法，这个人群未来每年会去世25万人，高峰能到30万人。

每年抛出来10万套房子很正常。

上海一年二手房才20多万套交易，这个影响够大了。

这些区域无论是商业配套、公共设施、城市环境、既定的居住氛围，都是匹配这些老人的。

现在活跃的主力买家，大概率不会接盘。

更重要的是，市场共识也会发生变化。

共识无非是取各个群体最大公约数，群体变了，共识会重新建立。

有规划部门的朋友反应，最近某些地方动迁提速，跟老人减少有关。

有些老人有浓厚的故土情结，不想搬迁，现在他们正在减少。

往大了说，未来人口结构变了，上海的地段秩序都要变。

普通人对地段的理解，基本都是青春期奠定的。

青春期上海咋样，他们脑海中秩序就咋样。

最认可长宁地段的，是70后、80后，他们成长的年代古北就是高贵的代名词。

2020年后出生的，不管是上海人、外地人、外国人，都不会对古北产生那种情结。

他们一出生上海就这样，徐汇滨江是富人区，东外滩是中产社区，周浦是城乡结合部。

这个认知可能会伴随他们一生。

之前环二发过一个视频，说市区地段变了，很多人留言不认可，说人民广场是永远的中心，国际饭店是上海坐标原点。

国际饭店被定位坐标原点，是1950年的事情，当时上海建成区80平方公里。

现在是2026年，上海建成区近1300平方公里。

1950年定的中心，还有意义吗？

都大学毕业十几年了，工作不如意，跟领导说我很优秀啊，我幼儿园拿过小红花，你得给我升职加薪。

你看看领导搭理你吗？

这个课题非常大，我们会陆续推出相应的区域分析。

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