“沪七条”出炉！一线城市开启抢人大战，你的房子还值钱吗？

上海，打响了2026年房地产松绑的第一枪。

就在昨天，“沪七条”落地。伴随着上海的动作，广州、深圳大概率也将迅速跟进。

很多人看到这个消息，第一反应是：房价要涨了？要不要赶紧上车？

但在柏年看来，这绝不仅仅是“政策松绑”，而是一场“抢人大战”开始了。

当一线城市放下身段，开始疯狂“虹吸”全国资金和人口的时候，一个非常现实的的问题摆在了我们面前：

三四线城市的房子，到底是会跟着涨，还是会被彻底抽干？

柏年今天就给大家把这件事讲清楚。

这不只是上海一个城市的事，这背后牵扯到一线城市和三四线城市截然不同的命运，也牵扯到降息的走向。

更牵扯到你手里那套房子，到底是不是核心资产？或只是消费品？

一、沪七条，到底松了什么？

很多人对“沪七条”的理解，仅停留在"限购又放松了"这个层面。但你要真正搞明白这次松了多少，才知道信号有多强。

这次变化，核心有三点。

第一，购房资质明显放松。

原来非上海户籍想在上海买房，要交满5年社保。后来降到3年。这次，直接降到1年。

也就是说，你大学毕业来上海，工作满一年，就可以买房了。更进一步，即便你没缴过社保，只要持有上海居住证满5年，同样可以买。门槛，大幅降低了。

第二，购买区域全面放开。

原来非户籍家庭，买新房只能在外环外。现在呢？非户籍家庭、成年单身人士，只要资质满足，可以在上海全域自由选择。想买哪买哪。

第三，公积金额度大幅提升。

上海公积金贷款利率，前五年2.1%，五年后2.6%，比商业贷款的3%低了将近一个百分点。

原来公积金贷款上限120万，这次直接提到240万。如果家庭有二孩、三孩，最高可以贷到324万。

你算一笔账：买一套500万的房子，320万用公积金贷，剩下180万自己掏。这320万每年节省将近1个百分点的利息，一年就是3万多块。30年下来，接近100万的利息差！这不是小数字。

所以这次沪七条，不是象征性松了一下。是实实在在，打开了增量市场。

二、一线城市放开，三四线城市哭了

但问题来了。上海松绑，是好事吗？对谁是好事？

柏年先问大家一个问题：上海为什么要在这个时候放开限购？

答案只有两个字：抢人。

上海去年的生育率在各大城市中处于低位，人口老龄化加剧，生活成本高，导致年轻人被杭州等城市分流。

为了维持城市的活力和资产价格，上海必须敞开大门，降低门槛，让那些原本没有资格的年轻人和外地资金进来。

所以这次沪七条，本质上是一场城市间的抢人大战，而不是一次全国性的房地产救市。

你把这个逻辑想清楚，很多事情就想明白了。

2016年那一轮楼市上涨，是有真实的全国联动效应的：一线城市先涨，带动二线跟进，然后三四线城市也跟着涨，形成"涨价涟漪"。

那一轮的推动力，是全面降息+宽松货币。

但这一轮，完全不一样。

这一轮是上海放开限购，核心逻辑是抢人，是把周边城市、二三线城市的购买力和人口往上海吸。

上海吸走了人，谁倒霉？三四线城市。

你在三四线城市，看到上海放开限购，感觉是一个好信号，觉得地产大时代要来了，准备去买房。

这个判断，方向完全搞反了。

一线城市越是放开，对三四线城市越是利空。因为那些有能力、有意愿买房的人，会被一线城市吸走。

真正能救三四线城市楼市的，只有一个：大规模降息。

降息是全员受益的。比如我在三四线城市买套100万的房子，首付30万，贷款70万。降息1个百分点，一个月少还几百块，全年少还几千块。

门槛降了，我才愿意买。

但现在的问题是：上海一放开限购，降息的概率反而被压低了。

为什么？因为住建部、相关部门会先观察限购放松的效果。

万一限购松绑之后，房价又涨得比较快，这时候再降息，就有点"煽风点火"的意味了。

"房住不炒"这个大方向不能动摇，所以降息大概率会变得节奏更慢、幅度更小、次数更少。

所以结论是：如果你在三四线城市持有房产，或者打算在三四线城市买房，2026年不是一个好时机，甚至要等到2027年以后，再观察降息的节奏。

三、房子还能买吗？

讲到这里，有人要问了：那房子还能买吗？还是资产吗？

柏年给你一个直接的答案：房子当然还是资产，但不是所有房子。

什么叫资产？就是能让你的财富保值，让你的购买力不随时间贬值。

举个例子。2006年你有20万，在北京四环内能付首付。今天你有20万，可能连燕郊都够呛。

这20年，货币的购买力在持续缩水，而买对了房子的人，财富不仅没缩水，还翻了好几倍。

所以"房子是资产"这件事，本质上是在说它能对抗通胀、能保持购买力。这个逻辑，在核心城市的核心地段，今天依然成立。

但问题在于，过去那种"买什么都涨"的时代，已经过去了。

柏年把未来的楼市格局总结成四个字：一九分化。

90%的房子，往后会越来越像消费品，就像你的汽车一样：一落地就开始折旧，倒手很难，接盘的人越来越少。

而剩下10%的房子，在对的城市、对的区域、对的地段，依然有穿越牛熊的能力。

不要觉得不可思议，去看看成熟发达国家就明白了。

看看日本。有些县城的学校，七八个老师教一个学生，三年后学校直接关闭，因为当地已经没有年轻人了。那些地方的房子，送人都没人要；但与此同时，东京核心区的房价却在持续创下历史新高。

再看看美国。铁锈地带的底特律，房子破败不堪；但在加州的硅谷、纽约的华尔街，房价依然高不可攀。

这就是未来中国楼市的缩影。

但问题就在于：怎么找到那10%？

四、三个角度，两个指标

柏年把找到"那10%"的方法，总结成三个角度。

第一个角度，看区域和政策。

你要看国家政策往哪里倾斜。

从2024年的高层会议中，我们能清晰地看到国家对不同城市的不同定调。

对于广大县城和小城市，国家的政策底线叫“兜牢三保底线”（保基本民生、保工资、保运转）。

怎么理解？就是只保下限，不谋发展。

你会发现，有些县城的公交公司因为亏损关停了，或者公交车从十分钟一趟变成了两小时一趟；有些生源不足的学校被合并了。

国家会保证你饿不死、有学上、有医院看病，但绝不会再把海量的基建资金砸向这些地方。

而那些承载着“科技自立自强”国家战略的大城市带、城市圈，如长江经济带、珠三角、成渝都市圈等，政策会优先给它们，资金会优先流向它们，产业会优先落地在它们。

区域选对了，政策自然跟着来。区域选错了，政策只会兜你的底线。

第二个角度，看产业和学校。

很多人买房只看人口净流入，这是一个极大的认知误区。

人口流入只是结果，大学和产业才是真正的超级引擎。

一个没有优秀大学的城市，就算今天人口在流入，未来5到10年也必定枯竭。

为什么合肥能屡屡在新能源、显示屏、机器人等产业上押注成功？因为他们有中科大，有源源不断的年轻工程师和产学研转化能力。

为什么美国加州能孕育出硅谷？因为那里有斯坦福。

哪个城市大学多，哪个城市的经济活力就强，国家政策才会去扶持。

如果一个城市既没有核心产业集群，又没有知名高校，就算现在房价再便宜，也不要去碰。

第三个角度，看人口和区位。

这是三个角度里最直接的一个。

人口净流入，说明这个城市有吸引力，有人来买房，有人来消费，房价才有支撑。反过来，人口长期净流出的城市，再便宜的房子都要谨慎。

但人口只看大方向，具体落到买哪套房，还要看区位。

同一个城市里，外环和内环是两个世界。

以上海为例，外环外有着大片的农田和空置的商铺，根本不具备稀缺性。只有中环甚至内环内的核心区，占据着绝对垄断的医疗、教育和交通资源，才是真正有倒手价值的硬通货。

未来的大城市规划，必定是学习“新加坡模式”。

政府会在核心区大规模收购老破小，改造成保障房和公租房，让年轻人们也能住在通勤便利的市中心。

当市中心都充满了保障房，远郊的商品房还有谁会去接盘？

找到了城市、找到了区域，下一步就要算账了。柏年给你两个关键指标。

第一个指标：租售比。

这是衡量一套房子基本盘的最直观数据。

目前上海的平均房贷利率大概在3.0%左右。如果你买了一套200万的房子，一年能租出5万块钱，租售比达到了2.5%。

相比于银行仅有1.2%左右的存款利率，这个租金收益似乎已经能覆盖大部分的贷款成本，看上去非常诱人。

但这还远远不够。这就引出了第二个关键指标。

第二个指标：折旧率。

这是很多人买房时最容易忽视的一件事，房子是会变老的。

如果你买的是一套80年代的“老破小”，现在房龄已经40年了。等你持有十年后想倒手换房，这房子就快60年了。

接近60年房龄的老古董，银行不给批贷款，年轻人不愿意住，你的租金会大幅度下滑，甚至房子直接砸在手里根本卖不掉。

所以，在计算投资回报时，你必须在租售比的基础上，硬性减去每年1%到1.5%的折旧率。

原本2.5%的收益，减去1.5%的折旧，实际收益率瞬间暴跌到1%。这点微薄的利润，连银行的利息都跑不赢，更别提抗通胀了。

只有当租售比在扣除了折旧之后，依然能跑赢你的贷款利率，这套房子才真正具备了刚需和资金进入的底层逻辑。

五、房子之外，钱还能放哪？

最后，柏年说一个很多人不愿意承认的事：房子的大时代，已经过去了。

这不是悲观，这是现实。

过去20年，中国家庭资产的7成放在房产里。买对一套房，顶得上一个人不吃不喝工作几十年。

这个逻辑，在过去是真的，但在未来不会再成立了。

现在的楼市，是一个绝对的买方市场。中介把买房的人当大爷，卖房的人焦头烂额。作为手握现金的买方，你最不需要的就是着急。

在这个“一九分化”的新周期里，如果你找不到那一成的核心资产，宁可持有现金，也绝不能去给那九成的垃圾资产接盘。

那钱还能放哪里？

柏年一直讲的"四类持仓"——持房、持股、持金、持币。

未来房子的仓位，要从原来7成，慢慢降下来，配到2到3成就够了。剩下的，要分给黄金、股票，以及适当的现金。

为什么要关注权益市场？因为十五五规划明确提出"科技自立自强"，整个国家未来的政策资源、资金资源，都在向科技产业倾斜。

而科技企业的融资，天然依赖股权市场，不依赖商业银行。这意味着，股票市场在未来5到10年，可能会承担比房地产更重要的财富创造功能。

这不是让你去炒股。而是说，你不能再把所有鸡蛋放在房子这一个篮子里了。