上海打响“第一枪”，楼市要抄底了？

昨日中午，上海楼市新政的消息总算是出台了。

说实话，这次政策到来得还不算太过于突然，从前日上午开始，消息就在各类群里疯传, 到了中午官方一公布，大家反倒有了一种果然是这样的感觉，距离上一次2024年9月的重磅政策，恰好过了一年半。

我用大实话给大伙儿讲讲这次的关键内容，实际上就有三类。

第一类是限购放宽。

非沪籍的人社保或者个税从3年改成1年就能够买外环内，满3年的，外环内还可以再买一套，最厉害的是, 居住证满5年的非沪籍，在全市范围内直接拥有一份买房的资格。

第二类是公积金提额。

首套房公积金贷款最高从160万提升到240万, 如果是多子女家庭并且购买绿色建筑，加起来最高能达到324万，二套房现在也是认房不认贷了，多子女家庭买二套还可以再上浮20%。

第三类是房产税微调。

沪籍家庭子女成年后，只要所买的房子是他唯一的住房, 就免征房产税，以前未成年时和父母共有的房子，现在不被算进审查范围了。

政策看上去比较热闹，不是吗，但我一直有一个朴实的看法，房地产政策分为两类，一类是降低门槛, 一类是降低成本。

降低门槛说的是什么？

就是放开限购、放松资格审核，让你可以买，降低成本说的是什么，是降低利率、减少税费、提高额度, 让你买得起。

现在存在的问题是，大家缺的是购房资格吗，是缺钱。

这次的政策, 限购调整是降低门槛的，公积金提额以及房产税微调是减少成本的，就降低门槛那部分来说，说实话，作用不会太明显，对于减少成本这部分，肯定是有用的，但到底有多大作用，需要好好分析分析。

直接下结论，短期内两三个月内，成交量肯定会往上升，甚至有可能超过每个月3万套，房价也能稳定一段时间，可是从长远来看, 这次政策改变不了上海房价的根本走向，想要靠这个让房价稳定并回升，是比较难的。

为什么这么讲？说两个原因。

第一，有之前的例子能参考。

上海在2024年出台过两轮重要政策，一次是5月27日，一次是9月29日，5月那一波，房价稳定了也就两个月, 之后接着下跌，9月那一波要好一些，稳定了半年左右，到2025年下半年又开始往下跌。

这便是典型的政策市药效过了，该是什么样还是什么样, 每次新政出台，房东心里先安稳一阵，议价的空间收一收，挂牌的数量缩一缩，乍一看是有了好转，可等这批急着买的人用完了，市场该怎么发展还是怎么发展。

按照这样的经验，这次新政之后，短期房价应该是可以稳住的, 成交量也会有一波反弹，但能不能一直稳下去，并不是这次政策能决定的。

第二，这次政策根本就不是那种能改变局势的大政策。

什么是大政策？

大幅降低购房成本的政策，才能算是大政策, 比如说大幅降息，比如说贴息，比如说让房贷利率真的降到你心动的程度。

当下的核心问题是什么，是两个方面。

一个方面是房价本身存在泡沫。

上海的租金回报率当下是多少，仅仅只有1.8%左右，这是什么意思，一套价值1000万的房子，一年的租金收入也就18万罢了。在国际上，一线城市的租金回报率一般要比10年期国债利率高，最好还要比贷款利率高，按照这个标准来看，那就得朝着3%去努力, 就算不考虑房产税（虽然有这样的预期），2.5%是底线。

另一个方面是经济下行，房租也在降低。

这才是最为关键的，要是房租能够保持稳定，2.5%的回报率还能够接受，要是房租上涨，回报率低一点也还可以，因为房价有上涨的预期，可现在是什么情况, 房租在下跌，那就意味着租金回报率得更高一些，才能保持当前的房价。

说白了，房子已经从成长股变为了蓝筹股，以前大家买房，关注的是未来能涨多少，现在得看每年能收多少租金，估值逻辑变了，要是还照着过去的市盈率去套用, 那就会出现戴维斯双杀。

这次新政之后，要是你正处在纠结买不买、卖不卖的状态, 不妨问问自己两个问题。

其一, 算出你要买的那套房子的租金回报率。老破小，得往3%靠，次新房，至少得有2%，要是连这个数值都达不到，那你买的就不是房子，是信念，不，其实真的就只是信念了。

其二, 判断未来5年的租金走向。要是你觉得房租还要下跌，那么只要有人出价，能卖就卖掉吧，要是你觉得房租能保持稳定甚至上涨，回报率也超过了我刚才说的那个线，那么上车也没什么问题。

香港为什么会成为全国唯一房价稳住并且开始回升的城市，不是因为政策出台得有多厉害，而是价格确实降到底了，租金回报率提高了，资本是非常实际的, 哪里有回报，钱就往哪里去。

这一次新政实施之后，上海楼市的小阳春很有可能出现，但是小阳春之后又会怎么样？我们就等着看吧。