上海发楼市新七条降低非沪籍买房门槛，何时取消户籍与国际接轨？

内容提要：

上海2026年2月25日推出“沪七条”，大幅降低非沪籍购房社保门槛至1年、居住证5年可购1套，公积金首套提至240万（最高324万），沪籍子女唯一住房暂免房产税，刺激楼市回暖。全球罕见户籍制度分割劳动力市场，引发就业歧视、消费抑制等多重负面，远超房地产范畴。加速取消户籍与国际接轨，方能释放流动红利，推动经济复苏。

一、上海发布楼市新七条，以降低非沪籍买房门槛刺激上海楼市。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“沪七条”），自2026年2月26日起施行。这是上海在中央“因城施策、精准调控”指导下，继北京之后一线城市又一重磅宽松举措，旨在更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“沪七条”分为三大板块，共七项具体措施，核心是大幅降低非沪籍居民购房门槛、优化公积金支持、完善房产税政策。

第一板块为进一步调减住房限购政策，共三条：

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士，购房之日前连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上，即可在外环内限购1套住房（此前为3年）。

二是允许符合条件非沪籍居民在外环内增购1套。对缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在现有政策基础上，可在外环内增购1套，即外环内最高可购2套。

三是支持持居住证稳定居住群体购房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在全市范围内限购1套住房，无需提供社保或个税证明。综合来看，非沪籍居民满1年社保即可在外环外不限套数、外环内1套，满3年社保外环内2套，居住证5年全市1套，门槛大幅降低。

第二板块优化住房公积金贷款政策，也有三条：

一是适度提高最高贷款额度。首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑最高上浮35%，家庭最高可达324万元；二套住房额度也同步提高。

二是优化贷款套数认定。已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套且已结清公积金贷款的，可再次申请公积金贷款，实质落实“认房不认贷”。

三是扩大多子女家庭支持范围。公积金支持从首套扩展至二套，多子女家庭二套住房最高额度在本市最高基础上再上浮20%。

第三板块完善个人住房房产税政策。自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中子女成年后购买的属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。适用于购房人未成年时或房产税试点前已与父母、祖父母共同拥有住房的情况，新购或置换后仍为成年子女家庭唯一住房的，符合条件可重新申报退还多缴税款。

这一政策组合拳力度空前。过去上海非沪籍购房门槛较高，导致大量在沪工作多年的新市民、青年人才、基础服务人员被挡在门外。此次调整直接将社保年限降至1年，并新增居住证5年通道，精准覆盖职住分离群体和稳定就业者。公积金额度大幅提升并放宽认定，更大幅降低首付和月供压力，叠加多子女支持，惠及改善型家庭。房产税暂免则进一步鼓励沪籍家庭置换改善，释放存量需求。

市场反应积极。政策发布后，上海二手房挂牌量和带看量迅速上升，中介平台咨询量激增。业内人士预计，2026年上半年上海新房、二手房成交有望同比显著增长，价格“量升价稳”。这不仅提振房地产产业链，还将带动家电、装修、家居消费，对上海GDP形成直接拉动。

上海作为全国经济中心和人才高地，此举也向全国释放积极信号：一线城市正以更开放姿态吸引人口流入，助力构建统一大市场。

然而，政策仍保留一定梯度调控，外环内仍有套数限制，体现“房住不炒”底线。整体看，“沪七条”是稳预期、稳市场的重要举措，为上海楼市注入“暖春”活力。

二、全球鲜见的分割全国统一劳动力市场的户籍制度，负面影响岂止房地产市场。

中国户籍制度始于1958年《户口登记条例》，初衷是计划经济下控制人口流动、区分公民身份、倾斜资源分配。随着市场化改革，其分割城乡、分割区域属性日益凸显，成为全球鲜见的、仍在严格分割全国统一劳动力市场的制度安排。除少数国家如朝鲜外，绝大多数现代国家均实行自由迁徙，无内部“身份证”式限制。

户籍制度对劳动力市场、教育资源、福利制度的负面影响远超房地产领域。它制造了典型的多元分割：城镇户籍与农业户籍（或本地与外地）形成两套规则、不同城市之间的资源分配也大有区别。数亿农民工和跨城就业者虽为就业所在地的城市建设贡献了60%以上新增劳动力，却在就业机会、工资待遇、社会保障上遭受系统性歧视。研究显示，与城镇当地职工相比，农民工和外城工在职业获得、行业进入、所有制部门进入上均面临显著户籍歧视，难以进入高收入垄断行业和国有企业。即使人力资本相同，户籍也导致较大的工资差距和极大的社会福利差距。2000年以后，这种歧视甚至呈现恶化趋势，体现“负滴漏效应”。

劳动力流动受阻直接降低资源配置效率。大城市因户籍壁垒难以充分吸纳年轻劳动力，造成技能人才短缺；中小城市和农村则人才流失，产业升级缓慢。全国统一劳动力市场被人为分割，结构性矛盾加剧：一边是企业“招工难”，一边是农民工“就业难”；一边是超大城市人才挤破头落户，一边是大量新市民子女教育、医疗无法同城待遇。

消费抑制是另一大隐性成本。无本地户籍的流动人口因社保、子女教育、住房等不确定性，倾向高储蓄、低消费。研究估算，若户籍壁垒消除，城乡居民消费可提升15%-25%，对内需拉动巨大。当前中国经济面临需求不足压力，户籍制度无疑放大这一矛盾。

更深层影响包括社会公平与长期增长。户籍固化阶层身份，代际传递贫困：农村孩子因随迁子女入学难、升学政策差异，教育机会不均。养老、医保异地接续仍存障碍，加剧老龄化社会负担。

国际比较下，中国城镇化率虽高但“伪城镇化”特征明显，常住人口城镇化远超户籍城镇化，阻碍集聚效应发挥，制约全要素生产率提升。

房地产市场不过是户籍负面影响的“冰山一角”。限购、限贷等政策叠加户籍，放大房价分化与投机空间，却无法解决根本供需矛盾。上海“沪七条”降低购房门槛虽是进步，却仍以户籍为锚，未能触及根源。全球经验证明，自由迁徙是现代化国家共同特征，中国户籍制度的长期存续，已成为高质量发展、共同富裕的体制性障碍。

三、何时取消户籍与国际接轨，以推动经济复苏？

其实从上到下都知道户籍制度的巨大弊端，户籍制度改革已持续多年。2014年《国家新型城镇化规划》提出到2020年1亿非户籍人口落户目标，小城市基本取消限制，中等城市有序放开。但既有利益和政策路径依赖导致取消户籍的难度极大。超大、特大城市仍维持严格管控，上海、北京等核心城市落户门槛高企。2026年上海“沪七条”虽放宽购房，但未触及户籍本身，体现改革“渐进式”特征。

何时彻底取消、实现与国际接轨？专家呼吁加速。经济学家蔡昉等指出，户籍是结构性就业矛盾、消费不足的根源性因素。全面取消将释放巨大红利：劳动力自由流动提升匹配效率，预计GDP增速可额外提升0.5-1个百分点；城镇化质量提升，带动基础设施和公共服务投资；消费潜力释放，对冲外需压力，推动内循环。

国际接轨意味着：取消户籍与福利挂钩，实行居住证积分或常住人口管理，公共服务按实际居住地提供，社保全国统筹。

越南已于近年废除类似制度，中国可借鉴其经验，结合国情分步实施：先在全国统一居住证制度，2027-2030年在所有城市取消落户限制，2035年前实现公共服务均等化。

当前经济复苏关键期，加速户籍改革正当其时。2026年中央经济工作会议强调扩大内需、提振信心，户籍改革可与房地产新模式、消费促进政策协同。上海等一线城市可率先试点“户籍+居住证”双轨并行，逐步淡化户籍属性，为全国树立标杆。

当然，取消非一蹴而就，需配套财政转移支付改革、土地制度调整、社保全国统筹，避免地方财力失衡。但拖延代价更高：人口老龄化加速、劳动力短缺将加剧，错失窗口期。历史经验表明，改革开放每一次重大突破均伴随体制松绑。面对百年未有之大变局，彻底取消户籍、实现人口自由迁徙，既是与国际接轨的必然选择，更是推动中国经济高质量复苏、迈向现代化的关键一招。

【作者：徐三郎】