上海最保值的三种房子

　　经过过去几年的房价下跌，我们发现：

　　有这么几类区域，跌的幅度是最小的。

　　但是需要注意的是：

　　保值是相对的而非绝对的——

　　部分区域可能还会保值，但部分区域在后续遭遇补跌危险。

　　浦东产业区里的学区次新房

　　最典型的就是张江和前滩的学区商品房，二者的跌幅都不大，算是非常保值的存在：

　　张江核心区张集的次新学区房，张江汤臣豪园三期、四期目前成交均价依然在11-12万（抛开特殊楼层），相比于2022年最高点13-14.5w的成交水平跌幅仅约15%，且这个价格水平依然远远高于2019年的小区9w左右的成交价水准。

　　相比于全市普遍从高位跌去25-30%的带学区中产社区，这个表现已经相当保值。

　　前滩的价格表现更加夸张，比张江还要保值。

　　相信大家也刷到过，前滩可能是2025年上海楼市唯一一个价格没有补跌的区域。

　　比如前滩的次新标杆中粮前滩海景壹号，成交价从前年929新政之后，一直维持在16w上下，即便到了最近年底也依然是这个单价水准成交。

　　这个单价相比于当年2022年巅峰的17.5-18万，跌幅也仅有10%左右。

　　晶耀名邸一期作为标杆成交价水平也是如此，一直维持在16w左右。

　　晶耀名邸三期2025也有多套成交，虽然价格一直比不过一期，但是同样的是成交价很稳定，一直也维持在14w上下。

　　无论是一期还是三期，相比于之前高位的成交价水平，跌幅也就是1.5-2w左右，大约10-15%的下跌比例。

　　前滩成交是有非常明显的学区导向的：

　　2025年全年成交的232套房子里，一房116套，两房53套，基本都是学区需求买入，二者占比接近总量75%。

　　其实说起来，浦东的这类产业区的核心区的次新学区房，价格能够保值的原因很直观：

　　浦东本身的楼市模型就是产业大于环线的逻辑，优质板块都是好产业+好房子+好学校。

　　浦东形成这样的选房逻辑，是因为浦东主力中产家庭购房者，大部分都是来来自核心产业区的三高人群：

　　高收入+高学历+高比例的新上海人。

　　他们没有太强的地段崇拜，大部分都是以上班的产业聚集区为核心地标选房——有非常强的地域集中性。

　　而他们的购房倾向性也很明显：

　　1、绝对喜欢新房，喜欢电梯房。

　　2、大部分都是教育红利受益者，都十分重视教育。

　　因此，他们的买房目标一直很清晰：

　　核心产业区附近（上班近、接孩子方便）+优质次新房+好学校。

　　而集合了以上几点优势于一体的板块其实并不多，其中的标杆社区更是有限，因此一般带着这种属性的小区成交一般都挺“火热”。

　　当然，并不是说只要有这三个要素房价就都能保值。

　　因为三个维度都会出现变化：

　　1、产业区有兴衰，增长型的产业区才有增长的购买力，相对没落的就会下行。

　　陆家嘴周围和金桥周围板块价格降得厉害，和其产业变迁有巨大关系。

　　2、好房子会变老，变旧，逐渐跟不上时代。

　　尤其是这几年浦东新房大供应，陆家嘴周边的一圈商品房都被严重冲击，甚至说被抛弃。

　　3、学区也会轮替——这点其实和产业变迁也相关。

　　以前浦东最好的学校都在陆家嘴和金桥周边，如今的浦东新三杰（张集、建平地杰、前滩华二）都在张江和前滩周边——这也是主力中产群体变化带来的“大势所趋”。

　　综上几点，也就是为什么浦东很多曾经领涨的中产板块如今成为了破落户的缘由。

　　而前滩、张江在相对长的时间里，还会是产业发展的重心，很难没落；

　　而学区需要用成绩验证，一般来说少说三年，多说9年，新板块想要快速取代这些学校还有一段时间去验证。

　　因此，短期来看，这种板块的保值性基础不会出太大的问题——

　　无非是因为新房供应、大盘走势带来的震荡罢了。

　　西南片区中环内次新房

　　很多朋友说我们说西南吹，徐汇吹。

　　但是从数据维度看，徐汇的次新房确实跌的少：

　　无论是中产社区，还是徐汇滨江的次新豪宅，都是同领域内跌幅最小的存在。

　　徐汇的众多次新中产小区（10年以内房龄），之前高位普遍在15-16w的价格水平。

　　而随着最近两年的调整，其至少也能卖到13w+的水平，14-15w的成交也依然还有，整体跌幅基本在10-20%之间，可以说是相当的保值了。

　　而豪宅领域来看也是如此：

　　徐汇滨江的豪宅，成交单价普遍相比于最高点跌幅也不过20%，相比于今年年初成交价甚至基本持平。

　　当然，徐汇中产社区和豪宅社区坚挺的逻辑，有相通的原因，细看也有较大的区别。

　　徐汇次新房价格坚挺，底层原因还是两点：

　　1、购买力强但是好房子少：

　　西南片区（包括长宁、闵行、松江）的购买力十分强，无论是本地改善购买力还是新增的产业购买力都很强；

　　但是由于整个大区域发展的很成熟，徐汇外环内地区，长宁全域、闵行的近市区地段能开发的地块有限——

　　近十年开发的房龄比较新的次新房就非常少，因此就是形成了相对的稀缺。

　　像徐汇中环内，除了徐汇滨江的豪宅，这些年二手市场可交易的二手房小区也依然就那几个：

　　尚汇豪庭、公园道壹号、徐汇天悦、鑫耀中城。

　　整体数量太少，供小于求，因此价格才如此坚挺。

　　实际上金虹桥、金汇几个次新房也是如此，比如古北中央公园、古北悦公馆价格也算是比较坚挺的，最新成交价依然在11-2w左右。

　　徐汇滨江的豪宅也是取代了长宁古北、徐家汇成为了冠绝西南的第一豪宅区，也是具备相对的稀缺性的。

　　2、徐汇价格体系在被主动抬高：

　　这点大家都知道，2025年上海新房价格跳涨，徐汇滨江地价到了13万，新房价格直接抬到了18-19万的层次，相当于给整个西南区域的市场抬了个轿子。

　　当然，徐汇滨江作为豪宅区，还是要靠全市的富豪接盘，这就是我说的差异所在：

　　实际上，今年徐汇滨江豪宅成交，很多都是来自于外区带看，而非本区域的本地中介。

　　原因就在于全市2500-4000这个段位中，如果在新天地大部分买到的房子面积都很小，且部分房子房龄还特别老、或者品质不够豪。

　　陆家嘴之前价格没降的时候根本买不到九庐和凯旋门，这个预算选到的大部分都是“老破大”社区。

　　如果想要一个既有豪宅区地段、有资源的稀缺性，又有豪宅的面积和尺度，且品质还过的去的区域，那基本就只有徐汇滨江一个选项：

　　本质上是抢占了豪宅市场中的总价段生态位。

　　但是好都是过去的。

　　到了2026年，我认为徐汇无论是中产社区，还是豪宅社区，其价格可能都面临补跌风险。

　　中产社区层面，一方面徐汇的次新房未来也会解禁，带来一批新房源：

　　这对于徐汇的中产次新房价格必然有冲击，尤其是是其中的100平小三房，将会受到正面冲击——大户型可能还好。

　　另一方面，徐汇的中产新房供应还在变多，植物园南侧预计上市1000+套新房，南站南侧、植物园北侧地区，预计也有多块住宅用地会入市。

　　这种情况下，徐汇的中产次新房估计也会补跌。

　　豪宅领域，一方面徐汇滨江今年是豪宅供应大年，嘉佰道上海、嘉佰道徐汇、中海云锦路项目都要上市，安澜上海还有大量的待售房源，整体供应4000w以上的豪宅有1500套以上。

　　而另一方面，豪宅新房现在确实越来越难卖了，对二手房的挤压也会更严重。

　　综合俩看，徐汇这种情况下，短期内徐汇买房，无论是豪宅还是中产房，都得等待观望一下。

　　伪豪宅

　　伪豪宅主要是指那些达不到豪宅品质，却卖到了豪宅价格的产品。

　　他们虽然伪，但是的确成交价格在目前这个阶段还是非常保值的。

　　比如典型的伪豪宅瑞虹新城七八九这三期，2025年成交价依然在13-14w上下（非观景户型），相比于之前最高位15-16.5w去看，实际的跌幅也就是15%。

　　像马当路的永业公寓，一期成交价依然13w+，二期成交价依然15-16w，相比于最高峰一期15w，二期17-18w的水平去看，其实跌幅也只有15%左右。

　　这类房子的价格坚挺，主要有两点原因：

　　1、阶段性的供应稀缺：

　　近些年市中心新房全面豪宅化，核心地段买中产住宅新房几乎没有。

　　考虑所谓的次新房的话，其实大部分都是2005年之前的房龄，产品和今天新房的差距很大。

　　因此，房龄相对较新、地段相对不错的市区板块、中产定位次新房，价格依然处于一个较高的位置上，甚至和部分豪宅单价比肩。

　　类似的情况其实也可以带入一些中环上的板块最标杆社区中，比如大宁金茂府之前卖16w基本也是这个原因。

　　2、补跌的进度还没有轮到这类房子。

　　2025以来，上海楼市整体的市场补跌趋势是自下而上的，刚需最先补跌，然后轮到初级中产社区（800-1200w），1500w以上的很多区域价格依然扛着还没降下来，简单说就是时机未到。

　　因此，这类房子目前看起来也很保值——但是我认为这个保值可能并不长久。

　　一方面，市区新房现在正在大量供应，市区的中产定位但是品质极佳的好房子真的越来越多了。

　　尤其是北上海，大量的12-16w单价改善定位新房供应，直接冲击像瑞虹新城、大宁金茂府这种上一个时代的中产标杆。

　　因此我们可以明显看到，到了2025年年底，瑞虹新城的价格就有些扛不住了，7期、8期成交价都掉到了12w附近。

　　大宁金茂府近期成交了一套6楼的153平大三房，总价仅1520w，相比于最高点15w的成交价直接跌去三分之一。

　　当然，这种冲击可能对于永业公寓这种好地段的房子冲击还没有那么大——

　　但是就要提到另一方面，豪宅价格也开始补跌了，而且大趋势上今年会全面补跌，这就对核心区次新房有正面冲击了。

　　2026年开年以来，二手豪宅虽然成交回暖了，但是大部分都是以价换量：

　　复兴珑御成交价仅16w+，滨江凯旋门一期成交多套都低于14w单价，翠湖一二三期也有多套16w+成交。

　　大趋势上，今年豪宅肯定是要补跌的——因为二手挂牌率太高了，而新房豪宅也进入分销市场不好卖了，上海的豪宅神话已经破了。

　　这种情况下，豪宅降价必然挤压市区中产定位的高单价伪豪宅补跌：

　　之前2000多万买中产伪豪宅，现在加两百万预算买真豪宅，大家自然会用脚投票。

　　因此，其实永业公寓（近期一期低区11w+成交）也好、包括老静安的豪景苑（中楼层11w+，高区12w+），最近的成交价格有了明显的补跌。

　　这种情况下，如果预算到位我们也更加建议大家关注豪宅的捡漏机会。

　　毕竟伪豪宅的问题就在于不入富豪眼，爆发力不及真豪宅。

　　同预算，为何不选一个爆发力更强的标的？

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