春节期间楼市成交量突现翻倍式增长，房价的玩笑这次开大了

　　春节过完了，和大家聊下大家最关心的房地产。我们先以北京为例，来对比春节七天的实时成交量。

　　2026年初一到初六的绿中介实时成交分别为：

　　3，12 ， 17 ， 25 ， 23 ， 29

　　作为对比，2025年初一到初六的实时成交为：

　　2，2 ， 2 ， 4 ， 7 ， 8

　　可以看到，去年底由于打击恶意唱空舆论，因此唱多声音为主流，导致节前楼市预期急升（跌涨比快速下行），于是春节期间抢跑现象明显，实时成交相比去年是呈现出几倍的增长。那么历史上有没有可以类比的时期呢？

　　有的。

　　就是2023年春节。

　　当时也是疫情刚结束，同样是舆论吹风疫情结束，房地产重回支柱产业等，导致春节期间房价上涨预期急升，比如，2023年初四到初六的实时成交为：

　　19 ， 26 ， 38；

　　对比今年 初四到初六 的25 ， 23 ， 29，基本处于同一水平线上，或者说2023年甚至略高。

　　但大家知道，2023年在火爆的小阳春之后，楼市却开启了下行趋势。所以，预期不能单独决定房价，而是要和基本面来共同决定房价。

　　所以，本期将从货币层面，来聊一下楼市基本面。

　　大家知道京沪房价基本回到了2016年，那么货币层面呢？

　　我们以2016年二季度末为例，M2是149万亿，而截止2025年12月底，M2为340万亿。

　　总量增加了191万亿，增幅是128%。

　　房价持平十年前而货币增长了一倍不止，是否从货币层面说明当前房价低估？

　　先说结论：不是。

　　我们知道过去有一个流传甚广的伪逻辑，那就是“ 货币超发导致房价上涨 ”，我们过去证伪该逻辑，主要是拿出了M2和土地价格（房价）在某些国家和某些年份的负相关性的反例来证伪，如下：

　　那么今天，我们将进一步从现代货币运作体系的逻辑底层去剖析，告诉大家一个真相。

　　首先我们怎么定义“货币超发”？

　　不是看M2增速，也不是看M2和GDP的比值。

　　所谓货币超发导致的通胀，本质就是过多的货币追逐有限的商品。

　　那么如何判断货币相对于商品是过多，过少，还是适中？

　　答案是：无需判断，由货币运作体系的制度来保证。

　　这句话怎么理解？

　　大家首先要摒弃一个观念，就是所谓“印钞”，并不是有一些专家在分析市场的商品总量后，人为来决定“印钞”的多少。因为没有任何专家有这个能力。

　　或者我们说，人为印钞，类似于“计划经济”，而由货币运作体系的制度保证，则类似于“市场经济”，也就是有一只看不见的手，在维持货币相对商品的大致平衡和稳定。

　　那么，是什么样的看不见的手，又是如何确保任何一笔货币的创造，都有对应的商品作为锚来保证呢？

　　答案是：货币与债务的同生同灭。

　　我们过去解释过，任何一笔货币的创造，就必然有一笔等额的债务被创造，或者换个说法，每当有一个经济主体在创造债务时，就必然创造出等额的货币。

　　反之，当任何一个经济主体归还贷款，也就意味着债务和货币的同时消失。

　　上述的经济主体，我们可以分为，居民，企业，政府三大部门。

　　当一个居民向银行申请一笔贷款，他就创造了一笔货币，相对于市场上不变的商品总额，且由于任何贷款必然指向交易，因此他在贷款时，确实创造了轻微通胀。

　　但是，居民因为有着还款的硬约束，因此他在购买商品后，必然要通过劳动创造商品和服务，赚回对应的货币还款。

　　因此，还款保证了他必须通过劳动创造商品，补足了他创造货币时消耗的商品。

　　也就是，居民通过债务创造的每一笔货币，必然要通过赚钱还债来创造对应的劳动商品，因此保证了居民每创造的一笔货币，都有对应的商品作为锚。

　　企业贷款也是同理，企业在贷款时，创造货币购买原材料，设备，发工资，但必然也要组织员工生产对应的商品，来赚钱归还贷款。

　　因此其贷款创造的货币，也是有对应的商品作为锚的。

　　因此我们可以下结论：但凡是居民和企业通过贷款创造的货币，必然会有对应的商品或服务锚，因此绝不存在货币超发。

　　最后我们来说政府部门的债务，这部分债务有个特点，相比于人有寿命必有归还贷款的一天，政府部门债务却可以无限展期。比如我们看美联储和日本央行都是如此。

　　所以，理论上，货币超发是存在的。以美国为例，如果美政府左手发债，美联储右手印钞买入，那国债锚就变成了摆设，就变成了真的货币超发。

　　为了解决这个问题，美国法律规定，美联储禁止从一级市场直接购买国债。

　　也就是说，美政府发债时，它必须有信用，让民间金融机构愿意来买，谁要的利息低就给谁，这个就是自由市场，也是一级市场。如果没有信用，债就发不出去，也就没法实现印钞。

　　当金融机构认可美政府信用，买完国债后，根据自身需要，又可以卖给其他机构或是央行，这个就是二级市场。

　　也就是说，美政府能否成功发债，取决于各个民间金融机构对其偿债能力的评估。而央行的购买，只能通过二级市场。这从制度层面杜绝了美联储直接印钞给美政府。

　　同样，我国的央行法 第29条也有规定，央行不可在一级市场直接购买国债。

　　当然，更直接的，如果你不想理会法律上的条条框框，可以直接看央行的扩表数据，看央行到底发行了多少货币（事实上近十年，央行增发的货币仅占M2增加量的5.76%）。

　　当你理解了上述这一切，我们就可以分析这十年的货币增长数据。如下：

　　1 首先，M2从149万亿增长到340万亿。

　　增长总额：191万亿。

　　2 央行扩表，从28.9万亿增长到39.9万亿

　　增长总额：11万亿。

　　也就是说，央行发行的基础货币，仅占近十年货币增长的5.76%

　　3 企业和居民贷款，从100万亿增长到268万亿

　　(268-100)/(340-149) = 88%

　　企业和居民贷款，占近十年货币增长的88%。

　　所以结论就很清楚了，由于企业和居民贷款，从货币发行制度层面，可以确保必然有商品作为锚，且企业和居民贷款占据近十年M2增长的绝大部分，因此近十年不存在货币超发。

　　既然如此，“ 货币超发推动房价上涨 ”，也就必然是彻头彻尾的伪逻辑。

　　那么房价上涨的真相是什么？

　　周期现象。

　　当有人按揭买房，短期内必然增加货币，造成房价上涨和通胀，但买家最终偿还贷款时， 必然要靠劳动创造商品来赚钱，而新增商品就是新增货币的锚。在归还贷款新增商品时，会减少货币增加商品，从而抑制商品价格和房价。

　　仅从这一个买家的视角，可以看到借款和还款造成的周期。但在真实世界，有人在按揭买房时，有人却在还债，互相对冲以后，就不会对整体通胀造成影响。

　　但是，以上的互相对冲，仅是理想状态，当整个社会步调一致的形成借债和还债的群体期限错配，就会形成周期。

　　而这，就是 套利者，在预判期限错配后，在楼市实现大规模财富转移的关键依据。

　　如何形成 步调一致的期限错配，有很多种方式。

　　比如人口有周期，85~90生人，是近50年出生人口最多的，他们的借债和还债，会对社会周期产生主导作用。

　　再比如，当越来越多的人相信 “货币超发推动房价上涨”，就会在没有真实需求下，仅靠投机需求来加杠杆，从而形成群体性周期。

　　而通过周期谋利的关键，我在过去的文章中也总结过，如下：

　　在他人扩表之前去扩表，我们称之为抄底，在他人扩表之后才扩表，我们就称之为接盘。

　　反之，在他人缩表之前去缩表，就是高位套现，在他人缩表之后去缩表，就是贱卖资产。

　　居民的扩表缩表行为，体现在数据上，就是当下的居民新增贷款，或者说居民债务增速。如下是过去我们常引用的图，房价和新增贷款呈现严格且完全的正相关关系，我们也依据该数据成功在2023年实现京沪楼市逃顶（ 参见2023年初的发文： ）：

　　那么最新的，2026年1月份的居民新增贷款数据是多少？

　　该数据和2025年1月近似，处于近十年除疫情特殊影响(2023年1月)外的最低水平。

　　也就是，从直接影响房价的居民贷款看，可以支撑房价上涨的基本面证据依然不足。

　　最后，我们总结下：

　　1 尽管房价回到2016年，且货币相比2016有了翻倍式增长，但由于货币增长的88%，由居民和企业自发贷款构成，因此不存在货币超发。

　　2 居民和企业的自发贷款，从制度层面确保了新增货币有对应的商品锚，因此这部分的新增货币，是有商品或产能做支撑的。

　　3 和房价直接相关的居民新增贷款数据，由于处于近十年最低水平，加上1月没有春节，数据并无水分，因此基本面角度支撑房价上涨的证据，依然不足。

　　居民贷款的同比增速，也一并列在下面：

　　后记：

　　事实上，企业贷款里还有一部分是城投，不能归类到完全的企业贷款里，但不影响主要结论，所以没有展开说。

　　大家日常感受到的过去四十年的货币贬值，实则是劳动生产率快速提高，从而带动工资上涨导致的。但发展中国家和发达国家的劳动生产率差距，其弥补是一次性的，因此不具备趋势性。就像一个儿童从3岁长到18岁，身高可能会翻倍，但18岁之后身高就基本定型了。

　　在此之后，周期便化身为主导力量。

　　尽管当下楼市预期已改善（数据证据：节前跌涨比持续下行），但基本面上还未看到改善的迹象，因此支撑房价反转的证据依然不足。在预期改善下楼市小阳春有何种表现，还需进一步观察。

　　最后，我春节前在知识星球精华区发过一篇3000多字的小阳春预测，由于采用了较为敏感的实时数据（京沪带看量和成交量历年春节前对比），因此不便在有传播属性的外网发布，星球的同学建议可以看下。

　　根据历史数据，以北京为例，预计正月初十前后（本周四之后）会迎来挂牌量的向上拐点，二手房库存开始上升，是否如期兑现，我们拭目以待。

　　全文完。