苏州中南中心12.71亿元债权流拍

近日，苏州中南中心项目不良债权流拍。

一、 流拍事件概况

2025年12月23日，光大兴陇信托有限责任公司（简称“光大信托”）在阿里资产平台挂牌转让“苏州某置地有限公司不良债权”，该债权对应的抵押物正是苏州中南中心项目。截至2024年3月31日，该债权本息合计约12.71亿元（本金12亿元，利息约7137万元）。挂牌期至2026年2月21日结束，最终因无人报名、无人出价而流拍。

二、 项目背景：从“中国第一高楼”梦碎到屡次停工

苏州中南中心位于苏州工业园区金鸡湖西CBD核心地段（苏绣路68号），地理位置绝佳。

• 雄心勃勃的起点（2012-2014年）：2012年6月，中南建设以6630万元底价拿下该地块，最初规划建设一座高达729米、地上137层的摩天大楼，旨在超越当时的上海中心（632米），成为“中国在建第一高楼”。项目于2014年1月正式动工。

• 首次停工与高度腰斩（2015-2019年）：2015年4月，项目在完成桩基工程后便陷入长期停工。停工原因包括国家开始严格管控500米以上超高层建筑的政策调整，以及开发商自身资金压力。2019年，项目规划高度被大幅削减至499.15米（地上103层），以符合政策要求。

• 短暂复工与再次停摆（2020-2022年）：2020年6月，项目举行复工典礼。2021年，项目先后完成了大底板浇筑和主塔楼核心筒“正负零”节点（即地下结构完成，地面结构开始施工）。然而，随着其母公司中南集团在2021年下半年陷入严重的债务危机，项目资金链彻底断裂，于2022年中旬再次全面停工，至今未复工。

三、 债权详情与复杂困境

此次流拍的债权揭示了项目背后错综复杂的财务与法律困境：

1. 债权人与担保：债权人为光大信托。保证担保人为中南控股集团有限公司及其实际控制人陈锦石；同时，项目公司1%的股权及相关公司股权也被质押。

2. 抵押物状态：核心抵押物为苏州中南中心在建工程及其分摊的1.66万平方米土地，地上计容建筑面积约36.4万平方米。但该资产存在多轮司法查封，光大信托持有的债权仅为“轮候查封”，这意味着接盘方需要先解决前序的法律纠纷才能处置资产。

3. 项目公司股权变更：早在2023年10月，中南集团已将项目公司（后更名为苏州中合置地有限公司）99%的股权转让给光大信托，后者已成为项目实际控制人，中南集团基本退出。

四、 流拍原因深度分析

12.7亿债权无人问津，核心原因在于项目已成为一个“烫手山芋”：

1. 天文数字的后续投入：超高层建筑是“吞金兽”。即便完成主体结构，后续的机电安装、幕墙、内部装修及运营启动仍需投入上百亿资金。在当前房地产行业深度调整、融资困难的背景下，几乎没有企业有能力且愿意承接如此巨大的资金黑洞。

2. 极其复杂的债务与法律风险：项目不仅涉及光大信托的这笔债权，还牵连中南集团整体的破产重整、其他工程欠款、多轮司法查封等。资产权属不清晰，处置程序复杂，风险极高。

3. 商业逻辑的根本改变：当前写字楼市场供应过剩，苏州园区甲级写字楼空置率较高。超高层建筑的运营成本高昂，投资回报周期极长。资本不再愿意为单纯的“城市地标”情怀买单，项目的经济可行性存疑。

4. 政策与市场环境变化：国家严控超高层建筑建设，且宏观经济环境与十年前项目立项时已截然不同，使得此类大型综合体的开发价值大打折扣。

五、 现状与未来展望

• 当前状态：截至2026年2月，苏州中南中心工地仍处于全面停滞状态，没有明确的复工计划。它已成为金鸡湖畔一个显眼的“烂尾”地标。

• 未来出路：项目盘活面临巨大挑战。可能的路径包括：

◦ 引入实力雄厚的国资或大型企业接盘：但需对方有能力化解复杂债务并承担巨额续建成本。

◦ 调整规划方案：进一步降低建筑高度或改变业态，减少总投资。

◦ 漫长的司法与债务重组过程：这可能需要数年时间。

• 行业象征：苏州中南中心的命运，是中国房地产狂飙时代下“摩天大楼狂热”的一个缩影。它的波折与停滞，标志着一个盲目追逐物理高度时代的结束，也警示着大型商业地产开发必须与稳健的财务和可持续的市场需求相匹配。

总结而言，苏州中南中心不良债权的流拍，是其自身巨大资金缺口、复杂债务困境与当前严峻市场环境共同作用下的必然结果。这座曾经梦想冲冠中国的摩天大楼，其未来依然充满不确定性。