天津二手房，已逼近极限！

年后的天津二手房，马上就要起跑了。

其实在1月份迹象就已显现。

往年的楼市淡季却“反常”得活跃：连续3个月量涨，1月都比12月卖得多，更是创下历年同期新高。

这也导致这个楼市“绝对主角”，市场份额再度冲高。

按套数，天津1月二手房成交占比，已经达到了惊人的76%！

也就是说，每卖4套房，3套都是二手房。

新房已被“蚕食”得仅剩两成多。

拉长时间轴，趋势更直观。

在2018-2020年时，天津一二手房基本是“对半分”，但自2021年开始，二手房份额“奋发图强”。

一年涨3个点，一年涨7个点……

仅仅5年，就已从“不分伯仲”，变成了二手房成绝对主角。

没想到开年1月更极端。全市一二手房成交总量是1.5万套，单二手房就卖了1.16万套。

市场占比增至76%，为历史最高。

更恐怖的是，若照这一年涨3-4个点的势头推算，不出七年新房就该“消失”了。

显然，这是不可能的。

美国如此成熟的存量市场，二手房占比长期稳定在90%以上，但每年仍有10%左右的新房交易。

再比如，国内的北京、上海，楼市发展和城市开发度都远远领先于天津，但二手房市场份额依旧维持在80%多。

所以客观说，天津二手房占比到80%会是极限，很难再冲高。

二手房占比逼近极限的本质，是因为——价格已经逼近极限。

别看二手房量上“风光”，1月份的成交套数已是新房的3.2倍，但原因众所周知，完全是靠降价抛售换来的。

包括因学区撑涨的和平、河西，也已价格回落。

超跌带来超级性价比。

这也是二手房能打败新房的核心利器。

仅均价，一二手房就已差出77%。

不少二手房已经卖不上地价，继续再下降的空间很有限。

365长期监测的万科四季花城就是例子。该小区已比高峰期回落50%，近年来跌势见缓。

2025年成交价中位数为1.25万/平米左右，与2024年底持平。

可见，已经有些跌不动了。

再加上，建筑规范已逼近极限。

最近新出来的几个新盘，得房率都没有进一步突破。

另从我们了解到的市场状况来看，今年开年以来建筑规范有所收紧，比如飘窗，以后不能砸了。这也是我们观察的重要指标。

而天津二手房近几年之所以价格下跌，主要就是受到了新产品的冲击。

同样的预算，买新房可以买到更好的产品、更大的面积，逼得二手房只能“产品不够，降价来凑”。

而现在代际冲击不再加码，对于二手房也是好事，有利于止跌。

事实上，现在不少二手房已经出现“被动”涨价。

比如，南开广开街300万以下的房子已经找不到了，河西一片上海道便宜房子也卖没了……

甚至还有业主把挂牌价涨了20万。

一是因为开年来的政策刺激，二是因为学区季和小阳春将至。抬高了二手房业主心气。

毕竟二手房是一房一价，价格根据业主的心气和急迫度而定。

当低价房源被买走，再买便是更高价格。

加之，现在贝壳已经隐藏成交价，不再对外显示，在一定程度上也改善预期。

现在除了急用钱的，基本不会再割肉卖了。